حول نص المادة 187 مكرر من القانون التجاري المعدل بموجب القانون رقم 05/02

[أنيس مستشار قانوني]

حول التعديل الذي مس جوهر القاعدة التجارية :

تنص المادة 187 مكرر من القانون رقم 05/02 : تحرر عقود الايجار المبرمة ابتداء من نشر هذا القانون في الشكل الرسمي تحت طائلة الطلان لمدة يحدد لها الأطراف بكل حرية ، يلزم المستأجر بمغادرة الأماكن المستأجرة دون تنبيه بالاخلاء ودون تعويض استحقاقي مالم يتم الاتفاق على خلاف ذلك .

تظهر رغبة المشرع في الجنوح لمبدأ الرسمية في عقود الايجار التجاري وذا مخالف للمرونة التي تقتضيها الممارسة الانجارية والاقتصادية عن طريق الرضائية ، وهو مخالف لما ورد في القانون المدني من حيث اشتراطه الكتابة دون الرسمية ( المادة 21 من قانون التوجيه العقاري ) .
أن إلغاء المشرع لحق التجديد والمطالبة بالتعويض الاستحقاقي سيجعل القاعدة التجارية مستقبلا متنقلة من غير استقرار ما بنجم عنه العزوف على الاستثمارات التي تتطلب وعاء عقاريا .بحكم ارتفاع التكاليف وما يرتبه ذلك من التضخم وعدم القدرة على منافسة المنتجات الأجنبية لاسما ببعد انضمام الجزائر لمنظمة التجارة العالمية .
أرى أنه كان من المفروض على المشرع الجزائري تقييد حق المؤجر في اشتراطه عدم التجديد بعدم التعسف في استعمال الحق وغيرها من الشروط التي تحول دون المضاربة في هذا الصدد ..
أرى أنه كان من الأفضل عدم إلغاء التعويض الاستحقاقي في كل الحالات ، ذلك أنه سيؤدي إلى زوال مفهوم القاعدة التجارية كمجوعة عناصر مادية ومعنوية مجسدة في الحق في الايجار . ومؤدى ذلك أن يصبح المحل التجاري أو القاعدة التجارية من غير فيمة مالية حقيقية ، فضلا عن أن القاعدة التجارية لم تعد تشكل تأمينا عينيا منقولا لانعدام الحق في الايجار ، ونشير في هذا المقام إلى أن جمعية البنوك والمؤسسات المالية قد نصت بمناسبة استشارة قانونية على عدم ترتيب حقوق عينية تبعية على القاعدة التجارية إلا إن كان صاحبها هو المالك للعقار
lui-même le proprietaire du local du commerce أو اللجوء إلى رهن المعدات والأدوات بصفة مستقلة منفصلة طبقا لنص المادة 151 من القانون التجاري . شكرا .

[touati_dz]

شكرا للأخ،
لكن من وجهة نظري ، أنا أدعم هذا الاتجاه من المشرع ، لأن الهدف هو انعاش التجارة والايجارات التجارية التي تراوح مكانها ، حيث غالبا ما يمتنع المؤجر عن تأجيره العين التجارية بسبب خوفه من تبعات الايجار ، وتعسف المستأجر في البقاء في العين ، فبإلغاء التعويض الاستحقاقي تزول هذه المشكلة .

[وداد]

انا ايضا اشاركك نفس الراي وسؤالي حول التنبيه بالاخلاء هل الغي بموجب التعديل الجديد؟

[أنيس مستشار قانوني]

أخي الكريم لقد تم الغاء التنبيه بالاخلاء بموجب القانون الجديد ، إلا أنه لا يطبق بصورة رجعية ، وأشكر الأخت وداد ، لكن لا أتفق معها ، لكون إلغاء التعويض الاستحقاقي والتنبيه بالاخلاء ينشط الحياة التجارية ، بل بالعكس ، هذا يؤدي إلى تدهور الاستثمارات خاصة تلك التي تحتاج وعاء عقاريا ، قالقانون الذي صدر بالمخالفة لكل القوانين المقارنة سينجر عنه على المدى البعيد تضخما على أعلى المستويات ولك أن تتصوري ارتفاع تكاليف اقتناء الوعاءات العقارية للاستثمار التجاري والصناعي وأثر ذلك الارتفاع العام والمتواصل لمنتجات الوسيطة والنهائية لاسيما مع نمو الاستثمارات الاجنبية المباشرة وزيادة معدلات التضخم المستورد وأثر ذلك إلى معدلات الجباية لاسيما الرسم على القيمة المضافة التي لا يبتحملها في نهاية الامر إلى المستهلك الاخير .
شكرا

[touati_dz]

تشكر على هذه التوضيحات المهمة

[elabiadh]

باديء ذي بدء ، شكرا للأخ أنيس على مساهمته في نشر الثقافة القانونية التي نفتقدها .
وتعقيبا على ما أشار اليه الأخ فإنه اذا كانت المباديء القانونية مستقرة على كون المعاملات التجارية تقتضي المرونة والسرعة فإن ماذهب اليه المشرع بشأن اشتراط الرسمية في عقود الايجار مخالف لطبيعة العقود التجارية ، غير أنه يبدو ان المشرع ـ استثناءـ وقف الى جانب المؤجر في جهة لحماية حقه في استرداد المحل (الجدران) دونما حاجة الى اللجوء الى القضاء بل يكفي تذييل العقد بالصيغة التنفيذية من اجل استرداد المحل ، ولا يكون المالك مطالب بالتعويض الذي كان عادة ما يجبره على تجديد الايجار ، وهو ما يضمن الاستقرار الذي أشار اليه الأخ أنيس.
ومن جهة أخرى لحماية حق المستأجر لجأ المشرع الى اسعافه بمبدأ سلطان الارادة بشأن التعويض الاستحقاقي ، فترك للمتعاقدين حرية التراضي والاتفاق على مخالفة النص ، غير ان هذا الالغاء الجزئي للتعويض الاستحقاقي ـ كما يرى الأخ أنيس فعلا يلغي مفهوم القاعدة التجارية ، بل أكثر من ذلك انتزع المشرع حق التاجر في ملكية القاعدة التجارية ، ما من شأنه ان يستفيد منها ويتحول الحق فيها لمالك الجدران ـ او المستأجر الجديد بطريق غير مباشرـ دونما تعويض المستأجر الذي أخلى الأمكنة .