المقدمة
المبحث الاول : ماهية الشفعة
المطلب الاول :تعريف الشفعة
المطلب الثاني :تصنيف حق الشفعة
المبحث الثاني :الحالة التي يؤخد فيها بالشفعة
المطلب الاول :شروط الشفعة
المطلب الثاني :الذين لهم حق الشفعة
المطلب الثالت :ما تثبت فيه الشفعة
المبحث الثالت :علاقة الشفيع و المشتري وحقوق المشتري
المطلب الاول :علاقة الشفيع بالمشتري
المطلب الثاني :حق المشتري في اترداد الثمن من الشفيع
الخــاتمة
المقدمة
مـن المعلوم أن الشفعه هي حق الشريك في شراء نصيب شريكه فيما هو قابل للقسمة ، حتى لا يلحق الشريك ضرر . و إن كان هناك شركاء كثيرون اشتركوا جميعا في هذا الحق ، فلا يجوز البيع لأحدهم دون الباقين ,والشفعة جائزة ، فقد ورد عن جابر -رضي الله عنه- قال: قضي النبي – ص- ( بالشفعة في كل شركة تقسم: ربعة (منزل)، أو حائط (بستان) ، لا يحل له (للشريك) أن يبيع (نصيبه) حتى يؤذن (يعلم) شريكه ، فإن شاء أخذ ، وان شاء ترك ، فإن باع و لم يؤذنه فهو أحق به [مسلم].ونفهم منه أن استئذان الشريك قبل البيع واجب، وقيل مستحب وقيل إن عدم إعلامه مكروه، بل إن للحاكم الحق في القضاء بالشفعة من الشركاء للشفيع إذا لجأ إليه.وهذا ما يتطابق تقريبا إلى ما دهب اليه المشرع الوطني
لدي من المهم و الضروري معرفة الالية و الشروط اللزمة لهذ الحق (الشفعة).
المبحث الاول : ماهية الشفعة
المطلب الاول :تعريف الشفعة
الشفعة رخصة يجيزها القانون في بيع العقار الحلول محل المشتري,في الاحوال وبالشروط المنصوص عليها في القانون ,والحق في الشفعة لاينتقل بالحوالة ولا بالميرات وحق الشفعة لايتجزأ.
*ويخلص من هذا التعريف أن الشفعة ,هي سبب من اسباب كسب الملكية , رخصة إدا استعملها الشفيع تملك عقارا باعه صاحبه لغيره , وحل الشفيع محل المشتري في هذا البيع , بشروط .فهي إدن لا تكون الا في بيع عقار ويسمى العقار المشفوع فيه.فالشفعة تفترض أن هناك شفيعا و هو الذي يأخد بالشفعة , ومشفوعا منه وهو المشتري الذي يحل محل الشفيع,وبائع لهذا المشتري وهو الذي حل الشفيع بإزائه مشتريا محل المشتري الاصلي , وعقارا مشفوعا به وهو العقار المملوك للشفيع و قد شفع به , وعقارا مشفوعا فيه وهو العقار الذي باعه صاحبه للمشتري الاصلي وشفع الشفيع فيه.
المطلب الثاني :تصنيف حق الشفعة
قام جدل مشهور في تكيف الشفعة , هل هي حق عيني او حق شخصي .
والذين قالوا بأن الشفعة حق عيني إنما قصدوا أن يرتبوا على ذلك نتائج من أهمها أن تكون دعوى الشفعة من إختصاص المحكمة الكائنة في ذائرة العقار المشفوع فيه . ولم يكونوا في حاجة الى هذا القول للوصول الى هذه النتجة , إذ يكفي أن يقولوا أن الشفعة تكسب ملكية العقار المشفوع فيه , فهوى عندما يقوم بدعوى الشفعة يطالب عيني عقار , فيثبت لمحكمة العقار الاختصاص بنظر الدعوى .
والذين قالوا بأن الشفعة حق شخصي قصدوا إلى معنى هو صحيح في ذاته , ولكنه بعيد كل البعد عن معنى الحق الشخصي المقابل للحق العيني , إد أرادو أن يقولوا إن الشفعة خق لصيق بشخص الشفيع فلا يورث عنه ولا تجوز حوالته ولا يجوز لذائنوا الشفيع أن يستعملوه بإسمه . ولم يكونوا هم أيضا في حاجة إلى معارضة صفة العينية بصفة الشخصية فمعنى الشخصية الذين قصدوا إليه لا يتعارض مع معنى العينية .
و الصحيح أن الشفعة ليست حق عيني ولا حق شخصي , بل هي ليست حق أصلا . إنما الشفعة سبب لكسب الحق , فالشفيع يكسب بالشفعة ملكية عقارية أو حقا عينيا على هذا العقار كحق انتفاع أو حق رقبة . والفرق واضح بين الحق نفسه وبين سبب من أسباب كسبه . فالملكية مثلا حق عيني , وتكتسب بالاستلاء والميراث والوصية والالتصاق والعقد والحيازة والشفعة . ولم يسأل أحد هل الاستلاء والميراث والوصية والالتصاق والعقد والحيازة حق عيني او حق شخصي ,فلماذا يسئالون عن الشفعة حق عيني أو حق شخصي,
والشفعة بإعتبارها سببا لكسب الحقوق العينية هي كما قدمنا واقعة مركبة اقترن فيها الشيوع أو الجوار أو الصلة المادية الاخري القائمة بين العقار المشفوع فيه و العقار المشفع به والواقع المادية بيع العقار المشفوع فيه وهذا بالنسبة إلى الشفيع والواقعة المادية الاخرى بإعلان الشفيع إرادته في الاخد بالشفعة وهذا تصرف قانوني صادر من جانب واجد فهذه الوقائع المتسلسلة المركبة الغلبة فيها للواقعة المادية لا لتصرف القانوني ,ومن ثما يمكن إدخال الشفعة في نطاق الواقعة المادية.
المبحث الثاني :الحالة التي يؤخد فيها بالشفعة
المطلب الاول :شروط الشفعة
يمكن تلخيص هذه الشروط في امرين اثنين 1 بيع العقار , 2 وجود الشفيع
• بيع العقار
نعرض هنا مسألتان(1) بيع العقار الاصل بجوار الاخد بالشفعة ,(2) ومع ذلك هناك بيوع لا يجوز فيها الشفعة
1 إذا بيع العقار انفتح باب الشفعة . و الاصل جواز الاخذ بالشفعة ,اذا وجذ شفيع وتوفرت سائر الشروط ,والمفروض وجود عقار قد ورد عليه عقد بيع .
فالشفعة لا تكون الا في عقار , اما المنقولات فيرد عليها حق الاسترداد دون حق الشفعة .
2 * لا شفعة:
( أ ) ـ إذا تم البيع بالمزاد العلني وفقاً لإجراءات رسمها لقانون.
(ب) ـ إذا وقع البيع بين الأصول والفروع ، أو بين الزوجين أو بين الأقارب للدرجة الثانية.
(ج) ـ إذا أظهر الشفيع إرادته صراحة أو ضمناً ، وقت البيع أو قبله ، في أنه لا يرغب في الشراء بالشروط التي تم بها البيع.
* ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة.
- إذا اشترى شخص ما تجوز الشفعة فيه ، ثم باعه قبل أن يعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يصبح إعلان الرغبة حجة على الغير ، فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها
- ليس للشفيع أن يأخذ بعض المبيع إلا إذا تعدد المشترون فله أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي.
ـ لأي من البائع والمشتري أو يوجه للشفيع إنذاراً رسمياً يعلمه فيه بالبيع.
ـ ويجب أن يشتمل الإنذار على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً:
( أ ) ـ اسم كل من البائع والمشتري ولقبه وموطنه.
(ب) ـ بيان المبيع بياناً كافياً.
(ج) ـ بيان الثمن وشروط البيع.
• وجود الشفيع
يقصد بوجود الشفيع وجود شخص توجد علاقة بينه وبين البائع تربطهما بهذا العقار المشفوع فيه , ويكون للشفيع عقارا يسمى العقار المملوك للشفعة بجوار العقار المشفوع فيه.
المطلب الثاني :الذين لهم حق الشفعة
من المقرر القانوني انه يكتسب حق الانتفاع بالتعاقد و الشفعة و بالتقادم أو بمقتضى القانون
ومن المقررات أيضا انه يثبت حق الشفعة
1- لمالك الرقبة اذابيع الكل أو البعض من حق الانتفاع المناسب للرقبة
2- للشريك في الشيوع إدابيع جزاء من العقار المشاع للاجني
3- لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة كلها أو بعضها
* ألا تكون الشفعة في منقول كالثياب والحيوان، وإنما تكون في المشاع من أرض ودور، لأن في المشاع يتصور الضرر.
هل يحق للمستأجر التمسك بحق الشفعة
و لما ثبت – في قضية الحال – بأن قضاة المجلس قرارن بأن صفة الطاعنين كمستأجرين للأمكنة لا تسمح لهم التمسك بأي حق من حقوق الشفعة و لا يمكن إعتبارهم كمنتفعين حسب مفهوم المادة 844 ق م ج ,فإنهم سببو قرارهم تسبيبا كافيا , و بالتالي فإن النعي على قرار المطعون فيه بإنعدام الاسباب في غير محله .
قرار رقم 150100 مؤرخ في 19/11/1997 , ق م ,عدد 02 , ص 55.
حيث انه الشفعة
المطلب الثالت :ما تثبت فيه الشفعة
ومن أجل توضيح الحالة التي تثبت فيها الشفعة يمكن أخذ مجموعة من المسائل .
م -: لا يثبت حق الشفعة إلا مع الإشتراك في العين، كما لا يثبت إلا مع كون الشركاء اثنين؛ فلا شفعة للجار - لمجرد أنه جار - فيما يبيعه جاره من دار أو عقار لا يشتركان فيهما، وكذا لا شفعة في العين المشتركة بين أكثر من اثنين حتى لو باع سائر الأطراف عدا واحد؛ نعم يستثنى من ذلك ما لو عرض على الشريكين عارض قهري أو اختياري جعلهما ثلاثة أو أكثر بعد أن كانا اثنين في الأصل، أو كانت العين المشتركة طريقاً داخلية خاصة، حيث لا يمنع كون الشركاء فيها أكثر من اثنين من ثبوت الشفعة لسائر الشركاء إذا نقل أحدهم حصته عن ملكه بعوض، فالموارد المستثناة - إذاً - ثلاثة:
الأول: ما إذا تعدد الشركاء بعارض قهري، كأن مات الشفيع قبل أن يأخذ بالشفعة، فإن الحق ينتقل إلى ورثته ولو تعددوا، لكن لا بد من اتفاقهم على الأخذ بالشفعة ليصح منهم ذلك، وإلا لم تثبت لبعضهم دون البعض الآخر.
الثاني: ما إذا تعدد الشركاء بعارض إختياري، كأن باع أحد الشريكين بعض حصته، فإن صيرورة الشركاء بذلك ثلاثة - أو أكثر - لا يمنع الشريك الآخر من الأخذ بالشفعة.
الثالث: ما إذا كان الشيء المشترك طريقاً داخلية، فإذا اشترك أصحاب الدور أو العقارات - الذين يتجاوز عددهم الإثنين، والذين يختص كل واحد منهم بداره أو عقاره - في طريق داخلية خاصة بهم، وباع أحدُهم داره مع حصته من الطريق المشتركة، ثبت لشركائه في الطريق حق الشفعة في الحصة المباعة من الطريق رغم تجاوز عدد الشركاء الإثنين، بل إن لهم الشفعة في ما لا يشتركون فيه، وهي الدار نفسها أيضاً، كما سيأتي بيانه فيما بعد.
م -: لا تثبت الشفعة إلا في الأعيان التي يملكها الشركاء ملكاً طِلْقاً، فلو كان بعض العين ملكاً طلقاً وبعضها الآخر وَقْفاً، لم تثبت الشفعة للموقوف عليهم إذا باع مالك الطلق حصته، فيما يثبت لمالك الطلق الشفعة إذا باع الموقوف عليه حصته في موارد جواز بيعها.
م -: كما تثبت الشفعة في الأعيان غير المنقولة إذا قبلت القسمة، فإنها - أيضاً - تثبت في ما لا يقبل القسمة من غير المنقول، كالأنهار الضيقة والطرق والآبار ونحوها، بل وكذا تثبت في المنقول أيضاً، كالآلات والثياب والحيوان، وإن كان الأحوط استحباباً فيما لا يقبل القسمة من غير المنقول - وكذا في سائر المنقولات - التراضي بين الشفيع والمشتري، فلا يأخذ الشفيع بالشفعة إلا برضا المشتري، كما وأنَّ على المشتري أن يستجيب للشفيع إذا أخذ بالشفعة.
م -: إذا كان الإشتراك في عين تابعة لعين أخرى لا اشتراك فيها، كالطريق والبئر والساقية ونحوها مما هو من توابع الدار أو العقار، لم تثبت الشفعة في المتبوع إذا باعه المالك مع حصته من التابع، إلا في الطريق، فإنه إذا باع بعضُ أصحاب الدور أو الأراضي المشتركون في طريق واحدة دارَهُ أو عقاره مع حصته من الطريق ثبتت الشفعة لشريكه في الطريق في تمام المبيع، وهو نفس الدار فضلاً عن حصته من الطريق؛ هذا إذا باعهما معاً، أما إذا باع أحدهما دون الآخر لم تثبت له الشفعة إلا في العين المشتركة، وهي الطريق، سواءً باعها قبل الدار أو بعدها، وسواءً باعها لنفس المشتري أو لغيره.
أما غير الطريق من توابع الأملاك المفرزة، كالبئر أو الساقية أو نحوهما من توابع الدور والبساتين، فإنه لا يجري عليها الحكم المذكور للطريق، فلو باع أحد الشريكين - مع الدار أو البستان - حصته في بئر أو ساقية لم يكن لشريكه شفعة إلا في نفس حصته من البئر، دون الدار أو البستان التي باعها معها.
م -: لا يلحق بما ذكرنا في المسألة السابقة ما لو كان اثنان مشتركيْن في عين قد تقاسما جزءاً منها وبقي الجزء الآخر مشاعاً بينهما، فإنه إذا باع أحدهما الجزء المقسوم من العين مع حصته من الجزء المشاع منها لم يكن لشريكه شفعة إلا في الجزء المشاع دون المقسوم، فيُرى ما يساويه من الثمن ويدفعه للمشتري إذا أخذ منه بالشفعة.
م -: لا إشكال في ثبوت الشفعة في كل مورد يكون الثمن المدفوع من قبل المشتري مثلياً، إذ سوف يكون الشفيع - حينئذ - قادراً على دفع مثل الثمن للمشتري وأَخْذِ الحصة المباعة من العين؛ بل وكذا في كل مورد يكون الثمن فيه قيمياً على الأقوى، فيُكتفى - حينئذ - بدفع ما يساوي قيمة الثمن حين البيع، وإن كان الأحوط استحباباً تراضيهما على ذلك، فيستجيب المشتري للشفيع إذا طلب الشفعة ويدع الشفيع الأخذ بها مع عدم رضا
المبحث الثالت :علاقة الشفيع و المشتري وحقوق المشتري
المطلب الاول :علاقة الشفيع بالمشتري
يمكن القول في علاقة الشفع بالمشتري أنها مرتبطة الوقت الذي يعلن فيه الشفيع الاخد بالشفعة , و التصرفات التي تصدر من المشتري على العقار , ويمكن أن نميز هنا حالتين , التصرفات التي تصدر من المشتري قبل إعلان الشفيع الاخد بالشفعة , التصرفات التي تصدر من المشتري بعد إعلان الشفيع الاخد بالشفعة . لذي يجب أن نعرف من يتحمل تبعات هذا التصرف .
* إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أسجار قبل إعلان الرغبة في الشفعة ,كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشتري أن يدفع له إما المبلغ الذي انفقه أو مقدار مازاد في العقار بسبب البناء أو الغرس .
* أما اذا حدث البناء أو الغرس بعد إعلان الرغبة في الشفعة ,كان للشفيع أن يطلب الإزالة , فاذا اختار أن يستبق البناء أو الغرس فلا يلتزم بدفع قيمة ادوات البناء وأجرة العامل أو نفقات الغراسة .
المطلب الثاني :حق المشتري في اترداد الثمن من الشفيع
المفروض هنا أن الثمن غير المؤجل , زأن المشتري قد دفع للبائع . فإدا أخذ الشفيع العقار المشفوع فيه بالشفعة قضاء , فأدع الثمن خزانة المحكمة , سحب المشتري الثمن من الخزانة , فاسترد على هذا النحوا الثمن الذي سبق أن دفعه للبائع .وبدالك يكون الشفيع قد وفى التزامهنحوى المشتري من رد الثمن اليه. وقد سبق بيان مايجب خصمه من المبلغ المودوع في خزانة المحكمة إذا اثبت الشفيع أن هذا المبلغ اكبر من الثمن الحقيقي ,فيحال الى التراضي على الشفعة ,يكون الشفيع ملتزم بدفع المتفق عليه للمشتري . وايا كان المبلغ الذي يلتزم الشفيع بدفعه ,كل الثمن او الباقي منه ,فانه يلتزم فورا للمشتري. ولا يلزم الشفيع بدفع الفوائد عن الثمن .
الخاتمة
مماسبق ذكره يمكن القول أن الشفعة سبب من أسباب كسب الملكية ,وقد أوجدت الشفعة من أجل رفع الضرر على الشريك ,ولقد حدد الشرع الشروط و الضروف والحالت التي يؤخد فيها بالشفعة , كما بين العلات التي تكون بين المشتري و الشفيع ,دون أن ينسى حفظ حق المشتري استرداد ما دفع.
ارجوا أن ينال هذا الموضوع إعجابكم , لاتبخلوا علينا بآرائكم
محمد علي ( ورقلة)
( تقرير عن مشاركة سيئة )، و الموجودة أسفل كل مشاركة .
2007-10-05, 11:06
الشفعــة
العرض العادي
