مساعدة في مجال بيع الشقق على التصاميم

[karimuk]

سلام

قبل مدة زمنية قمت بحجز شقة في البيع على التصاميم عند مرقي عقاري اتفقنا على التفاصيل و تم امضاء وثيقة الحجز بعد تسليمه مبلع ابتدائي يقدر ب 20% من ثمن الشقة . بعد ذلك تم تسجيل عقد شهادة الحجز عند الموثق .

لكن الان ظهر مشكل بعد تفقدي للمشروع و المتمثل في مساحة الشقة التي حجزتها اذ زادت المساحة بحوالي 20 متر كاملة !!! (المساحة المذكورة في شهادة الحجز شئ و في الحقيقة شئ اخر) تكلمت مع المرقي العقاري فكانت اجابته انه تم تغيير في مخطط البيع و يستلزم عليا تسديد مبلغ الامتار الاضافية مع العلم انه لم يتم اخباري بشيء لولا تفقدي للبناية .

ماحكم القانون في هده القضية و هل بيدي شيء يمكنني فعله لانني لااستطيع ان اسدد مبلغ فرق المساحة .

مع العلم انه مرت سنة كاملة من توقيع شهادة الحجز على الشقة .

الرجاء المساعدة والله ماراه يجيني نوم

شكرا.

[شكيب خان]

السلام عليكم
عرف المشرع في المادة 3/1 من القانون رقم 11ـ 04 بان كل عملية تشييد بناية او مجموعة بنايات ذات الاستعمال السكنى او تجاري او حرفي او مهني
ومها كانت صورة بيع العقار قيد الانشاء فيجب تحديد البناء محل العقد أي تحديد اوصافه بشكل دقيق يمنع الجهالة الفاحشة بحيث يتجنب أي نزاع مستقبلي بشأن مطابقة البناء للأوصاف المتفق عليها
نرجع الى الاستشارة :
المرقي قام بتوسعة الشقة دون اخطارك يعد في نظر القانون مخل بالتزاماته العقدية لم يلتزم المرقي العقاري بالبناء وفقا للمواصفات المطلوبة في العقد الذي يلزم الطرفين متى تبادل المتعاقدان الالتزام بعضهما البعض اذ يلتزم البائع ( المرقي ) بالالتزامات المنصوص عليها من المادة 42 الى المادة 49 من القانون رقم 11ـ 04 كما يلتزم المشتري ( المكتتب) بالمقابل بالتزامات اخرى منصوص عليها من المادة 50 الى المادة 53 من نفس القانون
تنص المادة 119 من قانون مدني جزائري على ما يلي ( في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر بعد اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض في الحالتين اذا اقتضى الحال ذلك )
يحق للمشتري بعد اعذار البائع أي المرقي العقاري ان يطلب فسخ العقد او طلب تنفيذه تنفيذا عينيا كما يجوز له طلب التعويض ان اقتضى الامر وفقا للنص المادة 119
الاجراء
بعد اعذاره اذا لم يلتزم ببنود العقد ترفع دعوى امام المحكمة المختصة أي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار او المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها مكان تنفيذ الاشغال مطالبا اياه بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض
ملاحظة : بعض المرقين سمحهم الله ان يلجؤون الى بعض الحيل من اجل ابعاد المتعاقد طمعا في الربح مثل قضيتك بحيث يجعلك امام الامر الواقع ام تدفع القيمة المضافة او تفسخ العقد
في كلتا الحالتين المرقي هو الرابح سواء فسخت العقد او دفعت المبلغ المطلوب انصحك بمخاصمته اذا كنت قادرا ( القدرة المالية) ام اذا كنت غير قادر ادفع له المبلغ حتى وان اقتضى الامر بواسطة القرض ولا تفسخ العقد لكي لا يستفيد من بيعها لمتعاقد اخر والسلام

[karimuk]

ماهي الخطوات التي يجب اتباعها لمخاصمته وهل القضية سهلت الكسب؟ مع العلم اني املك عقد شهادة الحجز للشقة موثق و مسجل .
و ماذا تعني بالقدرة المالية؟ هل الاتعاب و المحامي مكلف؟*
شكرا

[شكيب خان]

السلام عليكم
الاجراء موضح اعلاه
اول خطوة : اعذاره عن طريق المحضر القضائي بالالتزام ببنود العقد المبرم بين الطرفين ( اقرأ العقد جيدا قبل مباشرة الاجراءات يمكن العقد يكون فيه ثغرة يستغلها المرقي ويستعملها ضدك
بعد انقضاء اجال الاعذار وعدم التزام بتنفيذ العقد وفق الاوصاف المحددة مسبقا والمتفق عليها توجه الى المحكمة المختصة ( تي يقع في دائرة اختصاصها مكان تنفيذ الاشغال)
وارفع عليه دعوى قضائية مطالبا بتنفيذ العقد
هذه الاجراءات يقوم بها المختصون ( المحامي ، والمحضر القضائي ) اتعابهم تكون نوعا ما باهضه ومكلفة لان الخصم ليس سهلا قد يستعمل الورقة الاخيرة ويطالب بفسخ العقد ويتحمل التعويض وفي هذه الحالة ليس خاسرا قد يبيعها بأضعاف لتعويض خسارته
الاستنتاج
الافضل اذا كانت هذه الشقة تقع في مكان استراتيجي فتمسك بها وادفع القيمة المضافة حتى ولو كانت على مضض افضل من ان تدخل معه في خصام يخرج هو الرابح منه
زد الاتعاب يمكن ان تضاهي القيمة المطالب بتسليمها للمرقي فتجد نفسك انت الخاسر الاكبر هذه نصيحتي هناك الكثير من راح ضحية التعنت والتصلب في الموقف رغم تقديم له النصيحة في الاخير كانوا هم الاخسرون لان المرقي اذا اراد ان يزيح متعاقد يزيحه عن طريق عدم الالتزام ببنود العقد ــ القاضي لا يستطيع اجبراه بتنفيذ العقد لأنه قادر يفسخ العقد وتقديم التعويض
هذه نصيحتي والسلام

[karimuk]

سلام استاذ*
هل عقد ايداع شهادة حجز الشقة الموثق و المسجل الذي امتلكه يعتبر عقدا ابتدائيا لصيغة البيع على المخططات في هذه الحالة؟*
و مستقبلا هل يكون هناك عقدا اخر يجب توقيعه؟ وهل مساحة الشقة تكون المعدلة ؟*
شكرا

[شكيب خان]

السلام عليكم
يتم عقد البيع على التصميم في الشكل الرسمي ويخضع للشكليات القانونية الخاصة بالتسجيل والاشهار ويخص في نفس الوقت البناء والرضية التي شيد عليها البناء
ويتمم عقد البيع على التصميم بمحضر يعد حضوريا في نفس مكتب التوثيق قصد معاينة الحيازة الفعلية من طرف المكتتب وتسليم البناية المنجزة من طرف المرقي العقاري طبقا للالتزامات التعاقدية المادة 34 من قانون 11 ـــ 04
معنى ان انتقال الملكية في عقد البيع على التصميم تمر على مرحلتين :
1/ هذه المرحلة يتم فيها نقل الرقبة فقط باستكمال اجراءات التوثيق والشهر
انت الان في هذه المرحلة
2/ هي مرحلة التسليم أي الحيازة المادية والتي تكتمل فيها الملكية للمشتري بنقل حق الانتفاع اليه وتتم بمحضر يعد حضوريا في نفس مكتب التوثيق الذي حرر العقد
الاستنتاج :
شهر عقد البيع على التصميم اثره العيني وهو انتقال ملكية العقار من المرقي الى المشتري وكذا الاحتجاج به طبقا لمقتضيات المادة 793 من قانون المدني
قبل الانجاز تنتقل فقط للمشتري ملكية الرقبة دون الانتفاع والتصرف اما بعد النجاز فتستكمل له الملكية أي يضاف اليه ملكية الانتفاع والتصرف
انت الان مالك الرقبة لان علمية الانجاز لم تنتهي بعد وبعد ما تنتهي يتم تسليم الحيازة المادية أي يضاف لك ملكية الانتفاع والتصرف ( أي تصبح مالك للشقة ملكية قانونية ) والسلام

[karimuk]

سلام استاذنا*
انا بصدد دراسة كل الاحتمالات حول جدوى فسخ العقد مع طلب التعويض من عدمه لانني و بصراحة لااستطيع توفير المبلغ الزائد حوالي 250 مليون .*
لذى من فضلك استاذ اذا طالبت بتنفيذ العقد و رفض المرقي العقاري و قام بفسخ العقد تعسفي دون موافقتي هل هناك نسبة محددة حددها القانون حول قيمة التعويض؟* وهل مدة عام كامل على الانتظار تلعب دور في هده القيمة ؟ مع العلم انني مسدد له تقريبا 70% من ثمن الشقة.* ( انا احاول ان اعرف ادا كان التعويض جيد حتى الانسان يضحي باكثر من عام انتظار يروح سدا مع الضرر المعنوي الذي سببه له منذ اكتشافي للمشكل ) والله سبب لي وسواسا في رأسي.
و اذا طلب التشاور معي لحل المشكل بطريقة ترضي الطرفين قبل فسخ العقد هل انا في وضعية قوة ام ضعف؟* يعني اتفاوض على شروطه ام شروطي؟؟
وهل يتم تغيير مساحة الشقة في العقد النهائي؟*
والله انا حائر*

[شكيب خان]

السلام عليكم
قانون المدني في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر بعد اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او بفسخه مع التعويض
اذن متى يحق للمتعاقد ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه ؟
ــ عندما لم يوف المعاقد بالتزاماته العقدية
ــ عندما لم يتم اعذار المتعاقد بما سوف يقوم به من عمليات غير واردة في العقد وتكون سببا في احداث الضرر بالطرف الاخر في العقد
حسب ما جاء في الاستشارة :
ان المرقي ( المتعاقد) قام بالتوسعة دون اخطارك ، يكون بهذا قد اخل ببنود العقد مما يحق لك ان تطالبه بتنفيذ العقد او بفسخه مع التعويض
نصيحة : قبل الشروع في رفع دعوى تنفيذ العقد او فسخه
اول ما تقوم به ان تعرض العقد على خبير قانوني لإبداء رايه في العقد من حيث ما قام به المرقي هل هو مخالف للقانون ام لا ؟ وبالتالي تستطيع ان تخاصمه ام لا
فاذا خلص الخبير القانوني بان المرقي خالف بنود العقد فانت في مركز قوة تستطيع ان تخاصمه سواء بتنفيذ العقد او بفسخه ومطالبة التعويض اما اذا جاء في تقرير الخبير القانوني انه لا وجود للمخالفة فلا تقدم على مخاصمته
لماذا هذا المطلب ؟
لان الثغرات كلها في العقد وهي التي تكون سببا في عدم الحصول على التعويض
اما تقدير التعويض متى قامت اسبابه ولم يكن في القانون نص ملزم باتباع معايير معينة في خصوصه هو من سلطة قاضي الموضوع
اذن تقدير الضرر وتحديد التعويض من المسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع
الاستنتاج : اذا خلص الخبير القانوني بان المرقي خالف بنود العقد ( مركز قوة )ارفع عليه دعوى تنفيذ العقد او بفسخه مع الزامه بالتعويض والسلام