Un aperçu sur la TVA immobilière

[ayoubiare]

Les opérations obéissent au régime de droit commun sous réserve de quelques spécificités.
Les opérations immobilières obéissent aux règles générales de la TVA sous réserve de certaines particularités :
Ce régime est fondé sur une distinction entre deux types d’opérations :
- Le premier type d’opération est réalisé par un assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique.
Ces opérations relèvent pour l’essentiel du régime de droit commun de la TVA.
Exemple :
Toutes les cessions faites par les marchands de biens.
- A côté de cette première catégorie d’opération, il faut distinguer celles qui sont réalisées en dehors de toute activité économique.
Ces opérations ne sont normalement pas soumises à la TVA, mais peuvent toutefois donner lieu exceptionnellement à une imposition à la TVA.
Le champ d’application de la TVA immobilière suppose de ce fait de s’intéresser à la notion d’assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de la TVA immobilière, avant d’envisager ensuite l’étude proprement dite des opérations imposables.
La notion d’assujetti agissant en tant que tel.
En matière de TVA immobilière, la notion d’assujetti agissant en tant que tel s’entend de la même manière que concernant les règles de droit commun.
Le sort des investisseurs
Le renvoie aux règles de droit commun conduit à distinguer l’investisseur qui agit à titre privé et celui dont les opérations constituent une véritable activité économique.
Le premier se *******e d’exercer son droit de propriété, le second au contraire effectue des opérations dans un objectif d’entreprise ou dans un but commercial.
Le premier est hors champ de la TVA, le second y relève de plein droit.
Les personnes déjà assujettis à la TVA au titre de leur activité courante.
Nous avons un commerçant qui fait de l’achat pour revente et qui vient à acquérir un immeuble pour son local puis décide de le revendre.
Concernant les personnes déjà assujettis à la TVA, au titre de leur activité courante, il ressort de la JP qu’elles n’agissent pas en tant que tel lorsqu’elles réalisent la cession d’un élément de leur patrimoine en dehors de tout objectif d’entreprise ou de tout but commercial.
De ce fait, il convient de distinguer selon qu’une opération portant sur un immeuble est effectué dans le cadre d’une activité économique ou bien est réalisée dans un cadre patrimonial.
La cession d’un actif inscrit au bilan d’une entreprise constitue normalement une opération économique réalisée en tant que telle.
Il en va a fortiori ainsi si la cession s’accompagne de dépenses de valorisation du bien ou si elle s’inscrit dans l’exploitation d’une activité d’achat en vu de la revente est susceptible de produire des recettes récurrentes.
La cession d’un immeuble réalisé par une entreprise d’un bien devenu étranger à l’activité économique peut être considérée comme extérieur au champ de la TVA.
les opérations imposables
Il convient de distinguer selon que les opérations sont ou non réalisées dans le cadre d’une activité économique.
Les opérations réalisées dans le cadre d’une activité économique.
Entre dans le champ de la TVA immobilière les opérations réalisées par un assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique et qui consiste ou bien dans des livraisons d’immeuble effectuées à titre onéreux ou bien dans la livraison à soi-même d’immeubles neufs lorsque ces derniers ne sont pas vendus dans les 2 ans qui suivent leur achèvement.
Les livraisons d’immeubles
Ces livraisons correspondent à toutes les opérations emportant transfert du pouvoir de disposer de l’immeuble comme un propriétaire.
Sont de ce fait concernés les ventes, les apports en société, les fusions, cessions, apport partiel d’actifs, les échanges et enfin les expropriations.
Pour entrer dans le champ de la TVA, les livraisons d’immeuble doivent être réalisées à titre onéreux, ce qui suppose l’existence d’un lien direct entre le bien livré et la contre valeur perçue.
Toutes les formes de livraison ne sont cependant pas imposables.
En effet, le législateur a instauré un certain nombre d’exonération qui sont fonction de la nature de l’immeuble livré.
Certaines livraisons d’immeuble sont de ce fait imposables de plein droit.
D’autres sont à l’inverse exonéré.
Dans certains cas toutefois, il est possible d’opter en faveur de la TVA selon certaines modalités.
Les livraisons imposables de plein droit.
Sont imposables de plein droit les livraisons portant sur des terrains à bâtir, sur des immeubles bâtis dans les 5 ans de leur achèvement et enfin sur des droit assimilés à ces immeubles.
Les livraisons de terrains à bâtir
Qu’est ce qu’un terrain à bâtir ?
Sont considérés comme des terrains à bâtir, en TVA immobilière l’ensemble des terrains sur lesquelles des constructions peuvent être autorisées en application du PLU (plan local d’urbanisme).
La définition ainsi retenue est une définition ainsi objective qui ne dépend pas du fait de savoir si le terrain est effectivement constructible.
Au plan fiscal, peut importe également l’intention de l’acquéreur du terrain.
Les livraisons d’immeuble neufs
Sont considérés comme des immeubles neufs pour l’application de la TVA les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de 5 ans.
Sont ainsi concernés les constructions nouvelles, ainsi que les immeubles rénovés dans la mesure où les travaux les rendent a l’état neuf.
Les immeubles rénovés :
Le fait de savoir si un immeuble rénové constitue un immeuble neuf s’apprécie au cas par cas en fonction du contenu des travaux effectués.
Exemple
Est considéré comme neuf, l’immeuble dont la majorité des fondations a été refaite. Ou encore l’immeuble dont la majorité de la consistance des façades hors ravalement est refait.
Est-ce que toutes les livraisons d’immeuble neufs vont êtres soumises à la TVA ? Non
Les livraisons exonérées et les livraisons imposables sur option.
Sont concernés les livraisons de terrains qui ne constituent pas des terrains à bâtir.
Sont également concernés les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans.
Ces deux types de livraisons sont exonérés de TVA.
Toutefois, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, ces opérations peuvent être imposées sur option.
L’option doit être express, autrement dit elle doit être formulée dans l’acte qui constate la mutation.
les modalités de l’imposition.
Le redevable de la TVA :
La TVA est due par le vendeur.
Toutefois, la taxe sera auto-liquidé par l’acquéreur si ce dernier agit en tant qu’assujetti identifié à la TVA en France dans la mesure où le cédant est un assujetti non établit en France.
L’assiette de la TVA immobilière :
Cette assiette est constituée pas le prix de cession HT majoré des charges générées par la cession.
Les charges correspondront notamment aux commissions des intermédiaires.
Lorsque la cession porte sur un terrain à bâtir, ou un immeuble construit, achevé depuis plus de 5 ans, la base d’imposition est constituée par la marge du vendeur si ce dernier n’a pas pu déduire de la TVA d’amont.
Dans l’hypothèse ou une TVA d’amont a pou être déduite, l’opération est taxée sur son prix total.
Le fait générateur et l’exigibilité de la TVA :
La TVA est exigible à la date de son fait générateur, c'est-à-dire au jour de la livraison.
Peut importe qu’un acte ait ou non été établit, et présenté à l’enregistrement.
Peu importe également la date à laquelle le prix est payé.
Le taux de la TVA :
Les livraisons d’immeubles sont soumises au taux normal de la TVA 17%
La déclaration et le paiement de la TVA :
Les assujettis doivent déclarer les opérations soumises à la TVA immobilière selon les règles de droit commun.
Le paiement de l’impôt intervient par principe au jour de la déclaration.
Les livraisons à soi même d’immeuble.
L’achèvement d’un immeuble constitue parfois une opération imposable pour le constructeur. Ce faisant, il y aura imposition à la TVA en l’absence de toute cession lorsque un redevable est censé se livrer à lui même certains biens ou services.
Les cas d’imposition
Le dispositif de taxation des LASM est applicable à l’ensemble des opérations qui sont réalisées par les personnes assujettis dans la mesure où elles concourent à la production d’un immeuble.
Les LASM sont imposables dans toutes les hypothèses ou un assujetti construit ou fait construire sur un terrain à bâtir ou sur un immeuble existant, un immeuble neuf..
L’imposition intervient alors indépendamment de l’usage qui sera fait de l’immeuble.
Le principe ainsi exposé connait cependant une réserve.
La LASM s’applique quelque soit la destination de l’immeuble qu’il s’agisse aussi bien d’un immeuble à usage professionnel qu’a usage d’habitation.
Les modalités d’imposition
Le redevable de la TVA est le constructeur. Le fait générateur de la TVA et l’exigibilité interviennent le même jour, c'est-à-dire au jour de la livraison qui correspondra au jour du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.
L’assiette de la TVA correspond au prix de revient total des immeubles
Le taux de la TVA est le taux normal
La déclaration et paiement de la TVA/ le constructeur pourra payer la TVA jusqu’au 31 décembre de la 2ème année qui suit l’achèvement des travaux.
Toutefois, le contribuable bénéficie d’un délai de 2 ans pour payer la TVA.
Les opérations réalisées en dehors d'une activité économique.
Certaines opérations immobilières peuvent être soumises à la TVA alors même qu’elles sont réalisées en dehors d’une activité économique.
Relèvent de la TVA immobilière les livraisons portant sur des immeubles dans les 5 ans de leur achèvement dans la mesure où les immeubles en cause étaient des immeubles à construire (vente en l'état futur d'achèvement) ainsi que les logements sociaux.
Sont concernés les immeubles acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou par l'intermédiaire d'un contrat de vente à terme.
La cession d'un tel immeuble dans les 5 ans suivant son achèvement est soumis à la TVA immobilière sur le prix de cession.

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