اسئلةواجوبة حول موضوع عقد الايجار

[شكيب خان]

السلام عليكم
عقد الإيجار ينقضي بقوة القانون بانتهاء المحددة المذكورة في عقد الايجار طبقا للمادة 467 من القانون رقم 05/07 المؤرخ في 13/05/2007
الاستثناء قررته المادة 469مكرر 01 للمستأجر الحق في انهاء عقد الايجار لسبب عائلي ، او مهني مع وجوب اخطار المؤجر بمقتضى عقد غير قضائي يتضمن اشعار برغبته في انهاء علاقة ايجارهما لمدة شهرين من قبل
بمعنى يوجه المستأجر لمؤجره بواسطة السيد المحضر القضائي اشعار على انه يضع حدا لعقد الايجار المبرم بينهما في يوم محدد على ان تكون المدة الزمنية بين تاريخ الاشعار برغبة المستأجر وتاريخ اخلائه العين المؤجرة فاصل زمني يقدر بمهلة شهرين
الاشكال يقع عندما يرفض المؤجر اعادة جزء من ثمن الايجار للمستأجر ( مدة عدم استغلال العين المؤجرة من طرف المستأجر) فالمؤجر له الحق ان يرفض اعادة جزء من ثمن الايجار ،لأنه ليس هو السبب في فسخ عقد الايجار ، فالمستأجر يتحمل كل تبعات واثار انهاء عقد الايجار
العقد شريعة المتعاقدين فاذا احد اطراف العقد اراد فسخ العقد بإرادته المنفردة فعليه يتحمل تبعات ما اقدم عليه
ولهذا ما عليك الا اتباع الطرق الودية لأجل استرداد المبلغ عن مدة عدم استغلال العين المؤجرة ( المدة المتبقية التي انتهت قبل اجالها )والسلام

[مسامح.]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شكيب خان

السلام عليكم
عقد الإيجار ينقضي بقوة القانون بانتهاء المحددة المذكورة في عقد الايجار طبقا للمادة 467 من القانون رقم 05/07 المؤرخ في 13/05/2007
الاستثناء قررته المادة 469مكرر 01 للمستأجر الحق في انهاء عقد الايجار لسبب عائلي ، او مهني مع وجوب اخطار المؤجر بمقتضى عقد غير قضائي يتضمن اشعار برغبته في انهاء علاقة ايجارهما لمدة شهرين من قبل
بمعنى يوجه المستأجر لمؤجره بواسطة السيد المحضر القضائي اشعار على انه يضع حدا لعقد الايجار المبرم بينهما في يوم محدد على ان تكون المدة الزمنية بين تاريخ الاشعار برغبة المستأجر وتاريخ اخلائه العين المؤجرة فاصل زمني يقدر بمهلة شهرين
الاشكال يقع عندما يرفض المؤجر اعادة جزء من ثمن الايجار للمستأجر ( مدة عدم استغلال العين المؤجرة من طرف المستأجر) فالمؤجر له الحق ان يرفض اعادة جزء من ثمن الايجار ،لأنه ليس هو السبب في فسخ عقد الايجار ، فالمستأجر يتحمل كل تبعات واثار انهاء عقد الايجار
العقد شريعة المتعاقدين فاذا احد اطراف العقد اراد فسخ العقد بإرادته المنفردة فعليه يتحمل تبعات ما اقدم عليه
ولهذا ما عليك الا اتباع الطرق الودية لأجل استرداد المبلغ عن مدة عدم استغلال العين المؤجرة ( المدة المتبقية التي انتهت قبل اجالها )والسلام

بعد اشعار المؤجر عن طريق محضر قضائي بفسخ العقد كيف يتم فسخ العقد

[leon1991]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شكيب خان

السلام عليكم
اجراءات الاخلاء يقوم بها المحضر القانوني ــ هو الذي يقوم بكتابة الاعذار وتسليمه للخصم انت فقط اتصل به واطلب منه القيام بذلك هذا (الاجراء الاولي)
بعدما يتم اعذار الخصم انتظر انتهاء المدة المحددة له في الاعذار فاذا لم يمتثل وبقي متعنتا ورافضا الاخلاء
ـــ هنا تتوجه الى المحكمة الموجود في دائرتها المحل مصحوبا ــ بسند ملكية المحل باسمك وليس باسم الورثة + محضر امتناع عن الاخلاء يسلم من قبل السيد المحضر القضائي
ترفع دعوى استعجالية امام قاضي الاستعجال تطلب فيها اخلاء الشاغل للمحل بغير مسوغ قانوني
هذا في حالة اذا لم يكن في يد الشاغل للمحل ما يبرر وجوده في المحل ـــ كأن لديه ما يبرهن انه مستأجر بعقد رسمي او شفهي او وصولات بدل الايجار هنا يكون كلام اخر والسلام

السلام عليكم هل يمكن للمستأجر إثبات العقد الشفوي للقاضي ? علما أنه لايملك عقد رسمي أو وصولات بدل الإيجار
لنفترض أن المستأجر جلب شهود ليشهدو معه على العقد الشفوي .. هل للشهود قوة قانونية على الدفتر العقاري ?

[شكيب خان]

السلام عليكم
ـــــــــــــــــــــ تجديد عقد الايجار التجاري ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
س/ ما هي الحماية القانونية التي منحها المشرع للمستأجر المحل التجاري ؟
ج/ وفقا لتوفير شرط مدة الاستغلال للمحل التجاري اذ كرس له حق التمسك بطلب التجديد
س/في حالة رفض التجديد ما هي حقوق المستأجر ؟
له الحق في مطالبة حق التعويض وتكون قيمة التعويض في هذه الحالة متساوية للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد
ـــ المستأجر له الحق في منازعة المؤجر ــ عن طريق رفع دعوى قضائية ضد المؤجر امام المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها المبنى الموجود فيه المحل
او يطلب سداد التعويض الاخلاء وهذا طبقا لأحكام المادة 197 قانون التجاري
التي تنص : اذا رفض المؤجر تجديد الايجار ورغب المستأجر اما في منازعة سبب هذا الرفض او طلب سداد تعويض الاخلاء فانه يجب على هذا الاخير ان يرفع دعوى على المؤجر امام المحكمة التي يكون موقع العمارة تابعا لها
س/ هل يحق للمؤجر استرداد العين المؤجر دون مقابل ؟
ج/ نعم يحق له ذلك في حالة عدم احترام المستأجر للالتزامات التعاقدية والقانونية الناتجة عن عقد الايجار المبرم
س/ ما اهم ما ورد في القانون رقم 05/02 المؤرخ في 06/02/2005 المعدل والمتمم للأمر رقم 75/59 المؤرخ في 26/09/1975 المتضمن القانون التجاري
ج/ المادة 187 مكرر الجديدة بموجبها وضع حكم خاص بالإيجارات التجارية المبرمة بعد تاريخ نفاذ هذا التعديل
وجعل كقاعدة عامة ان المؤجر يمكن له استرداد محله المؤجر عند انقضاء عقد الايجار التجاري مهما كانت مدته دون ان يكون ملزم بتوجيه اي تنبيه بالخلاء الى المستأجر ودون الزام بدفع تعويض ما لم يتفق طرفي العقد على خلاف ذلك
س/ ما هو تعريف تجديد عقد الايجار التجاري ؟
ج/ التجديد ليس الا عقد ايجار جديد ينعقد بين طرفي الايجار السابق على نفس العين المؤجر
فيجب ان تتوفر لدى كل من المؤجر والمسـتأجر الاهلية او الولاية اللازمة لانعقاد الايجار وصحته وقت التجديد
س/ من له حق التمسك بطلب تجديد عقد الايجار التجاري ؟
ج/ للمستأجر حق التمسك بطلب تجديد عقد الايجار بنفس شروط الايجار السابق وفقا للأحكام المادة 172 ق / ت
ـــ المادة 172 ق / ت : تنص لا يجوز التمسك بحق التجديد الا من طرف المستأجرين او المخول لهم الحق في الايجار او ذوي الحقوق الذين يثبتون بانهم يشغلون متجرا بأنفسهم او بواسطة تابعيهم اما منذ سنتين متتابعتين وفقا لإيجار واحد او اكثر مقيدة بصفة متتالية واما منذ اربع سنوات متتابعة وفقا لإيجار واحد او اكثر متتالية شفاهية كانت او كتابية
ملاحظة : قبل تعديل القانون التجاري اخذ المشرع برضائية العقود واجاز الرسمية والعرفية والشفاهية
بعد تعديل القانون التجاري 06/ 02/ 2005 تخلى المشرع الجزائري عن الالية القانونية التي كانت موجودة سابقا في النظام القديم في ترتيب الاثار القانونية حق التجديد ــ وحق الرفض ـــ وحق التعويض الاستحقاقي ـ وجعل هذه الاثار تخضع لإرادة الطرفين ولا دخل للمشرع فيها
وهذا ما نصت عليه المادة 324 مكرر من القانون المدني بقولها : زيادة عن العقود التي يأمر القانون بإخضاعها الى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطلان تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار او حقوق عقارية او محلات تجارية او صناعية او كل عنصر من عناصرها او التنازل عن اسهم من شركة او حصص فيها او تجارية او مؤسسات صناعية في شكل رسمي يجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقود
وهو ما اكده قانون المالية لسنة 1992في مادته 63 يحث نصت : يمنع مفتش التسجيل من القيام بإجراء تسجيل العقود العرفية المتضمنة الاموال العقارية او الحقوق العقارية ، المحلات التجارية او الصناعية او كل عنصر يكونها ، التنازل عن الاسهم والحصص في الشركات الايجارات التجارية ، ادارة المحلات التجارية او المؤسسات الصناعية ، العقود التأسيسية او التعديلية للشركات
المادة 187 مكرر
جاءت لتؤكد على الرسمية في عقود الايجار التجاري حيث نصت : تحرر عقود الايجار المبرمة ابتدآ من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية في شكل الرسمي وذلك تحت طائلة البطلان وتبرم لمدة يحدها الاطراف بكل حرية ويلتزم المستأجر بمغادرة الامكنة المستأجرة بانتهاء الاجل المحدد في العقد دون الحاجة الى توجيه تنبيه بالإخلاء ودون الحصول على تعويض الاستحقاقي المنصوص عليه في القانون التجاري حتى ولو تجاوزت مدة العقد السنتين
الاستثناء : نصت المادة 187 مكرر 1 ايضا: يبقى تجديد عقود الايجار المبرمة قبل النشر المذكور في المادة 187 مكرر اعلاه خاضعا للتشريع المفعول بتاريخ ابرام عقد الايجار
ــ يمكن للأطراف الاتفاق على وجوب دفع تعويض استحقاقي عند رغبة استعادة الامكنة
ـ وكذا يمكنهم الاتفاق على وجوب النية بالخلاء
ــ كما يمكنهم ادراج ما يروه مناسبا في العقد
ما لم يشترط الاطراف خلاف ذلك وكل ما اتفق عليه طرفي العقد يجب ان ينفذ
مثلا :
يتفق طرفي العقد ( المؤجر والمستأجر ) الاخلاء من العين المستأجر يكون بعد توجيه تنبيه بالإخلاء
ويحصل المستأجر على تعويض الاستحقاقي وله حق التجديد او تقدير قيمة التعويض
الى غير ذلك من الشروط المتفق عليها كل هذه البنود الواردة في العقد يجب تنفيذها اذا وقع اختلاف او اخلال بهذه البنود فإن المحكمة المختصة هي التي لها سلطة تفسير بنود العقد
س/ في حالة عدم توفر الشرط المتعلق بمدة الاستغلال فهل المستأجر له الحق التمسك بطلب التجديد ؟
ج/ عدم توفر الشرط المتعلق بمدة الاستغلال فإن المستأجر ليس له الحق التمسك بطلب التجديد
س/ وفي حالة رفض المستأجر الخروج من المحل
ج/ فالمؤجر يرجع عليه بموجب دعوى استعجالية

س/ من لهم حق طلب تجديد عقد الايجار التجاري والتمسك به بالاستثناء المستأجر الاصلي ؟
ج/ 1
كمشتري المحل التجاري وفقا لنص المادة 200 من القانون التجاري اذ تنص على ما يلي : تلغى التعاقدات مهما كان شكلها اذا كانت ترمي الى منع المستأجر من التنازل عن ايجاره لمشتري محله التجاري او مؤسسة وكذلك الاتفاقيات التي تجعل مشتري المتجر خاضعا لقبول المالك
ج/2
كل ذي حق
كالوارث او الموصي له اذ انه يستغل المتجر بنفسه او بواسطة اخر من تابعيه كالوكيل اذا كانت نيابة اتفاقية او الحارس القضائي او الوصي الوكيل عن الغائب اذا كانت النيابة القانونية ويؤكد حق الحارس القضائي او وكيل التفليسة في تجديد ايجار المحل التجاري وهذا ما تقضي به المادة 201 من القانون التجاري
ج/3
مستأجر المحل التجاري لتسييره حرا
ويحدث ذلك عندما يقوم المستأجر الاصلي بالتصرف بالمحل التجاري كأن يقوم بتأجيره لفائدة الغير بموجب عقد تسيير حر فأن هذا الغير يعتبر مسـتأجر ويجوز له التمسك بخق التجديد
اذا توفر شرط اثبات استغلال المحل التجاري لمدة عامين متتابعين بموجب عقد ايجار كتابي او لمدة اربع سنوات متتالية بموجب عقد شفاهي
ـــــــــــــــــ انقضاء الايجار ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
العلاقة الايجارية تنتهي بإحدى الحالتين : حالة فسخ عقد الايجار وحالة رفض تجديد الايجار
س/ متى يكون لطرفي العقد حق فسخ عقد الايجار التجاري ؟
ج/ عند عدم احترام احد الاطراف للالتزاماته العقدية
احكام دعوى الفسخ تعتمد على احكام القانون المدني وتستند الى اسباب مصدرها الاخلال بالالتزامات التعاقدية طبقا لقانون المدني المادتين 491/ 492
بينما رفض تجديد الايجار فيخضع لأحكام القانون التجاري المادتين 176/ 177 قانون التجاري
ينشأ حقا للمستأجر مالك المحل التجاري في اخلاء الامكنة المؤجرة مقابل تعويض استحقاقي
شرط عدم ارتكابه لأي مخالفة ـــ التزام المؤجر بتوجيه تنبيه بالإخلاء لمستأجر الامكنة 173 قانون التجاري ، ويعرض عليه فيه تعويضا استحقاقيا
ـــ قرار رقم 31559 مؤرخ في 01/06/1985 م . ق 1989 عدد 02 ـ ص: 129
من المقرر قانونا انه لا يجوز تجريد المستأجر المالك للقاعدة التجارية من حقوقه هذه الا اذا اخل بالتزاماته وبالطرق القانونية
ولما كان ثابتا في قضية الحال ان الطاعن مستأجر للمحل المتنازع عليه بموجب عقد عرفي ومالك للقاعدة التجارية التي انشأها فيه ومارس تجارته مدة تزيد على 06 سنوات فان تصرف الولاية في القاعدة التجارية بعد ادخال المحل ضمن الأملاك الشاغرة بمنحه للغير يعد تصرفا في ملك الغير وهو باطل بطلانا مطلقا ويستتبع من ذلك بطلان تنازلها لهذا الغير
ــ القرار رقم 66021 المؤرخ في 25/03/1990
من المقرر قانونا ان لا يجوز للمستأجر ان يتمسك بحق تجديد الايجار الا عندما يثبت استغلاله لمتجر بنفسه طيلة سنتين متتابعتين وفقا لإيجار كتابي ومن ثم فان القضاء بما يخالف المبدأ يعد خرقا للقانون
لما كان الثابت في قضية الحال ان المستأجر يستغل المحل اكثر من سنتين فقضاة الموضوع لما ايدوا الحكم المستأنف القاضي بطرد الطاعن ( المستأجر) دون تعويض الاستحقاق يكونون قد اخطأوا في تطبيق المادة 172 من القانون التجاري ومتى كان كذلك استوجب نقض القرار المطعون فيه
ــ سبب التعويض الاستحقاقي يعود الى استعمال مؤجر الامكنة لحقه في رفض تجديد الايجار واستعادة الامكنة
قرار رقم 36856 مؤرخ في 29/ 06/ 1990 م . ق 1990 عدد 01 ، ص: 130
من المقرر قانونا ان للمؤجر ان يرفض تجديد ايجار المحل التجاري مقابل تسديد تعويض الاستحقاق وهو غير ملزم بذكر الاسباب التي تبرر ذلك الموقف والاغراض التي يهدف اليها
ولما كان ثابتا في قضية الحال ـ ان قضاة الاستئناف قضوا بإبطال دعوى الطاعن تأسيسا على ان التنبيه بالإخلاء مع دفع تعويض الاستحقاق غير مسبب فانهم بهذا القضاء اخطأوا في تطبيق القانون وعرضوا قرارهم للنقض
ــ اما اذا ارتكب المستأجر مخالفة قانونية ، او عدم استغلاله الفعلي للأمكنة عن طريق النشاط التجاري الذي استأجر من اجله الامكنة ( كأن يتوقف المستأجر عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع ) ، المدة مقررة بسنتين متتابعتين للإيجار بعقد رسمي واربع سنوات للإيجار المقيد شفهي المادة 172 قانون التجاري ، فان الاخلاء يكون بدون تعويض استحقاقي
ــ من المقرر قانونا انه لا يحق لمستأجر المحل التجاري ايجارا شفويا ان يتمسك بالملكية التجارية وبحقه في تجديد عقد الايجار اذا لم يشغل لمدة اربع اعوام ومن ثم فالقضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد خرقا للقانون
ــ من المقرر قانونا انه يجوز للمستأجر ان يتمسك بحق تجديد الايجار عندما يثبت استغلاله لمتجر بنفسه طيلة سنتين متتابعتين وفقا لإيجار كتابي
ملاحظة:
ان الرسمية المطلوبة بالنسبة لعقود الايجار التجارية لا تطبق على اطلاقها ، بل لا بد على القاضي ان يتفحص تاريخ ابرام العقد حتى لا يصطدم ( عدم رجعية القوانين)
مثلا :
ــ قبل صدور قانون التوثيق 15/12/1970 يطبق القانون التجاري الفرنسي
الذي كان يأخذ بمبدأ الرضائية بالنسبة لعقود الايجار التجارية ( الرسمي ، العرفي ، الشفوي )
ــ الفترة الممتدة من تاريخ صدور التوثيق المذكور اعلاه الى غاية 26/09/1975 تطبق المادة 12 من قانون التوثيق ــــ يأخذ بالعقد الرسمي فقط
ـــ الفترة الممتدة ما بين تاريخ صدور قانون التوثيق الى غاية تاريخ صدور القانون التجاري 03/05/1988
تطبق المادة 172 من القانون التجاري يؤخذ بالعقد الكتابي او الشفوي
ــ الفترة الممتدة من تاريخ صدور القانون التجاري الى تاريخ صدور القانون رقم 14/88 الى يومنا هذا
تطبق المادة مكرر 324 من القانون المدني والمادة 63 من قانون المالية 1992 الذي يأخذ بالعقد الرسمي فقط
وبعد تعديل القانون التجاري بموجب القانون رقم 05 ـ 02 المؤرخ في 06/02 /2005 اصبحت عقود الايجار تبرم وقف ما نصت عليه المادة 187 مكرر
التي كرست مبدأ الرسمية فقط تحت طائلة البطلان
يتبع ان شاء الله والسلام

[شكيب خان]

السلام عليم
تابع لموضوع تجديد الايجار التجاري
ــــــــــــــــــــــــ تعريف التجديد الضمني لعقد الايجار التجاري ــــــــــــــــــــــــــ
بقاء المستأجر في العين المؤجرة ( المحل التجاري) بعد انتهاء مدة الايجار المحددة في العقد ويعلم المؤجر ودون اعتراض منه ↔ اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى وللمدة نفسها
ـــ هو ايجار جديد ينعقد بإيجاب وقبول جديدين فهو ليس امتدادا للعقد السابق
اذ اشترط المشرع الجزائري قبول المؤجر وعدم اعتراضه وايجابا من المستأجر ببقائه ينتفع بالعين المؤجرة ( المحل التجاري)

س/ كيفية انعقاد التجديد الضمني لعقد الايجار التجاري ؟
ج / ـ شرط توفر عقد ايجار سابق صحيحا معين المدة وانتهى بانقضاء مدته دون اي اخطار بالإخلاء من المؤجر
ـ نية المستأجر تكون واضحة وقاطعة بشأن الرغبة في التجديد
ـ يجب ان يبقى المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة ( المحل التجاري )
ـ علم المؤجر ببقاء المستأجر في العين المؤجرة ( المحل التجاري ) بنية التجديد دون ان يحدث منه اي اعتراض على التجديد الضمني
تنبيه: فشاغل العين بغير حق ولا يستند على عقد ايجار سابق وصحيح فلا ينبغي له التمسك بحق تجديد الايجار
ملاحظة :
التجديد الضمني ينعقد بنفس شروط الايجار السابق ـ كالأجرة وكيفية دفعها ومكان الدفع وزمانه والتزامات المؤجر
مثلا اذا كان في العقد الاسبق اشترط دفع عربون وجب دفعه ايضا في التجديد الايجار الضمني
او مثلا في العقد الايجار السابق اذا احتوى شرط يسمح او يحرم الايجار من الباطن او التنازل في الايجار انتقل هذا الشرط الى التجديد الضمني
ـ اما المدة تكون ممثلة لمدة الايجار السابق
واذا رغب الطرفان جعل مدة الايجار اطول ما كانت عليه في عقد الايجار السابق وجب عليهما ابرام عقد ايجار جديد بإجاب وقبول صريحين وهو التجديد الصريح لعقد الايجار التجاري
س/ ما الاثار القانونية الناجمة عن التجديد الضمني ؟
ج/ التجديد الضمني ايجار جديد ولا يعتبر امتدادا للإيجار السابق واهم الاثار القانونية المترتبة عن الايجار الضمني :
1/ يجب ان تكون الاهلية اللازمة لعقد الايجار متوافر في كل من المتعاقدين وقت التجديد ، ولا يكفي ان تكون متوافرة وقت انعقاد الايجار السابق
2/ اذا كان عقد الايجار السابق محرر بسند رسمي فان محتوياته وصفات هذا المحرر لا ينتقل الى الايجار الجديد
3/ في التجديد الضمني لا تنتقل الكفالة الشخصية او العينية من ايجار سابق الى الايجار الجديد الا برضاء الكفيل
4/ اذا صدر تشريع جديد قبل انتهاء مدة الايجار السابق سرت احكامه على الايجار الجديد
يتبع ان شاء الله

[شكيب خان]

السلام عليكم
تابع لموضوع تجديد الايجار التجاري
ــــــــــــــــــــ اجراءات تجديد عقد الايجار التجاري ـــــــــــــــــــــــــــــــــــ
س/ المشرع الجزائري حدد الاجراءات التي ينبغي على المستأجر اتخاذها من اجل التعبير عن نية في التجديد ما هي هذه الاجراءات ؟
ج/ ــ يقوم المستأجر بتوجيه طلب الى المؤجر يعلن من خلاله رغبته في التجديد ـــــ ويكون ذلك بموجب عقد غير رضائي ، او بورقة مكتوبة او برسالة موصي عليها مع العلم بالوصول او عن طريق محضر قضائي
او تقديم الطلب للشخص المسير الذي يتوفر فيه الصفة الكاملة لاستلامه
الذي ينوب عنه قانونا
ــ ويشترط المشرع الجزائري في طلب تجديد عقد الايجار التجاري ان يتضمن الفقرة الاخيرة من المادة 174 من القانون التجاري
(ويتعين على المؤجر في اجل ثلاثة اشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد ان يحيط الطالب علما بنفسه الاجراء ان كان يرفض التجديد مع ايضاح دوافع هذا الرفض ويعتبر المؤجر اذا لم يكشف عن نواياه في هذا الاجل موافقا على مبدأ تجديد الايجار السالف)
س/ المشرع الجزائري في المادة 174 ف / الاخيرة
الزم المؤجر ان يرد على طلب تجديد الموجه اليه من طرف المستأجر وذلك في 3ثلاثة اشهر من التبليغ ، فاذا لم يكشف المؤجر عن نواياه في خلال المدة المحددة هل يعتبر عدم الرد على الطلب غير موافق على طلب التجديد ام موافقا على مبدأ التجديد ؟
ج/ يعتبر موافقا على مبدأ التجديد الايجار
وفي حالة رفض الطلب يتوجب عليه تبليغ المستأجر خلال اجل 3 ثلاثة اشهر من تاريخ التبليغ مع ايضاح دوافع الرفض ( تسبيب الرفض)
ويجب ان يتم ذلك بموجب عقد غير رضائي يعلن فيه رفض لطلب التجديد مع ذكر مضمون نص المادة 194 ق / ت والا اعتبر باطلا يكون التنبيه بالإخلاء موجه وفق المدة القانونية المحددة قانونا حسب نص المادة 173 ق / ت
حالات رفض تجديد لعقد الايجار بدون تعويض : طبقا لأحكام المواد التالية 177 / 178/ 181/ 182 من ق/ ت
المادة 177 خاصة بالأعمال الخطيرة التي يقوم بها المستأجر ( بجوز للمؤجر ان يرفض تجديد الايجار بدون ان يلزم بسداد اي تعويض اذا برهن عن سبب خطير ومشروع اتجاه المستأجر المخلي للمحل ))
اجاز المشرع للمؤجر رفض تجديد عقد الايجار دون ان يلزم بسداد التعويض اذا اثبت عن سبب خطير وغير مشروع في حق مستأجر المحل طبقا للمادة المذكورة اعلاه 1
1/ حالة قيام المستأجر بأعمال خطيرة وغير مشروعة
يمكن للمؤجر رفض تجديد عقد الايجار التجاري اذا قام المستأجر بأعمال خطيرة وغير مشروعة
2/ حالة قيام المستأجر بعدم تنفيذ التزام او التزامات تعاقدية
3/ حالة توقف المستأجر عن استغلال المحل التجاري دون سبب جدي ومشروع
4/ حالة رفض تجديد بدون تعويض نتيجة وضعية المبنى حيث يوجد المحل
مثلا : كقيام المستأجر باستغلال المحل في نشاط يحضره القانون خلال فترة الايجار ( كبيع المخدرات ــ او اسلحة حربية ــ او تحويله الى لممارسة الرذيلة )
ــ او رفض تسديد مبلغ الايجار ــ او قام بإيجار من الباطن غير المرخص به من المؤجر ــ او قام بتغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر او موافقة ( تغيير النشاط التجاري الذي تأخذ به المحكمة هو التغيير الذي يسبب ضرر للمؤجر)
او اذا قام المستأجر باعتداء على المؤجر يسبه او بالضرب والجرح العمدي ففي هذه الحالات كلها يعد المستأجر انه ارتكب خطأ جسيما يمكن للمؤجر رفض تجديد عقد الايجار اذا ثبت ذلك ــ بتقديم للحكم الناطق بالعقوبة والذين يدين المستأجر بجريمة من الجرائم المذكورة اعلاه
او تقديم حكم مدني والمتعلق بالأعمال خطيرة متصلة المحل كهدم جزء من المحل يؤثر على العقار او التغيير واجهة المحل التجاري
طبقا لأحكام المادة 177 الفقرة الاولى (( اذا برهن عن سبب خطير ومشروع تجاه المستأجر المخلي للمحل ))ق / ت
ــ عدم تسديد بدل الايجار : استنادا الى القاعدة ، فيكفي ان يثبت المؤجر انه سعى للمطالبة ببدل الايجار وان المستأجر رفض التسديد لقيام خطأ هذا الاخير وهذا ما اكده قرار المحكمة العليا رقم 38190 المؤرخ في 07/12/1985
ــ الايجار من الباطن غير المرخص به من المؤجر : نصت المادة 188 من قانون التجاري على حظر التأجير من الباطن الا اذا اشترط خلاف ذلك بموجب عقد الايجار او موافقة المؤجر
ملاحظة : سكوت المؤجر مدة طويلة يعد بمثابة موافقة ضمنية على هذا الايجار الفرعي
ــــ بسبب تغيير النشاط التجاري :قرار رقم 50558 المؤرخ في 02/ 10/ 1988 م , ق 1990 عدد 03 ص: 91
من المقرر قانونا ان رفض تجديد الايجار دون الزام المؤجر بتسديد تعويض الاستحقاقي يلزم المؤجر اثبات سبب خطير وجدي
ولما كان من الثابت في قضية الحال ان قضاة الموضوع الذي قضوا بخروج الطاعن وكل من يحل من المحل التجاري موضوع النزاع طبقا للمادة 177 من ق/ ـ دون ان يثبت المؤجر وجود سبب خطير وجدي اصيب منه بضرر
ذلك ان مجرد تغيير النشاط التجاري من تجارة الى اخرى لا يعد بحد ذاته سببا جديا وخطيرا لمفهوم المادة السابقة الذكر ما لم يسبب هذا التغيير ضرر للمؤجر فانهم بقضائهم كما فعلوا اخطأوا في تطبيق القانون واستوجب نقض قرارهم
يتبع ان شاء الله

[شكيب خان]

السلام عليكم
تابع لموضوع عقد الايجار التاجاري
ـ ملاحظة : قبل رفع الدعوى يجب
ــ توجيه التنبيه بالإخلاء من النظام العام ، يمكن للمحكمة ان تثيره من تلقاء نفسها باعتبار ان الايجار لا ينتهي الا بأثر التنبيه بالإخلاء المادة 103 من القانون التجاري
ـ قرار رقم 32814 مؤرخ في 12/ 01/ 1985 م . ق 1990 عدد 01 ص:104
متى كان من المقرر قانونا ان اجراء الاعذار الذي فرضته احكام المادة 177 من قانون التجاري هو اجراء يتعلق بالنظام العام وان الجزاء المترتب على مخالفته هو البطلان المطلق تطبيقا لعبارة تحت طائلة البطلان ومن ثم فانه يجوز لقضاة اثارة هذا البطلان تلقائيا في اية مرحلة كانت عليها الدعوى
ولما كان كذلك فان النعي على القرار المطعون فيه بما يثيره الطاعن بمخالفة احكام المادة 462 من قانون الاجراءات المدنية في غير محله ويتعين رفضه
ـ ملاحظة : بمجرد توجيه التنبيه بالخلاء ومن تبليغيه يعتبر عقد الايجار قد انتهى
قرار رقم 322658 مؤرخ في 09/12/2003 م. ق 2003 عدد 02 ص: 204
لا يجوز للمستأجر التصرف في المحل التجاري بعد تلقيه التنبيه بالخلاء لتغير مركزه القانوني من مستأجر لأماكن الى مجرد شاغل للاماكن
اذا رفض الاخلاء بعد المدة المحددة يجوز للمؤجر رفع دعوى التجديد يلتمس فيها التزام المستأجر بإخلاء المحل بدون تعويض وذلك بسبب خطير وغير مشروع ناجم عن المستأجر ( ذكر السبب )
اذا تم اثبات المخالفة في حق المستأجر وقام المؤجر بالإجراءات المنصوص عليها في القانون فانه يجوز له رفض تجديد عقد الايجار دون اي تعويض
ـــــــــــ اثبات حالة المخالفة ـــــــــــ تتم عن طريق تحرير محضر معاينة من قبل السيد المحضر القضائي
توجيه انذار بالكف عن اقتراف المخالفة مع ذكر مضمون الفقرة 03 من المادة 177 من القانون التجاري والا كان باطلا
قرار رقم 147946 مؤرخ في 06/ 05/ 1997 م . ق عدد خاص 1997 ص: 104
من المقرر قانونا انه يجب ان يتم الانذار بالمخالفة والا كان باطلا بعقد غير قضائي مع ايضاح السبب المستند اليه وذكر مضمون الفقرة 03 من هذه المادة
ومن الثابت ـــ في قضية الحال ـ ان الانذار الموجه من المؤجر للمستأجر بتاريخ 20/ 04 / 1991 والمؤسس على المادة 177 من القانون التجاري لم يذكر مضمون الفقرة 03 من المادة 177 من القانون التجاري مما يؤدي الى بطلان الانذار لفساد الاجراءات التابعة له
ـــ اما في حالة موافقة المؤجر على طلب التجديد لكن بشروط جديدة يوافق عليها المستأجر نكون امام عقد جديد يتطلب ابرامه حسب الشروط المتفق عليها من حيث الاجرة ــ المدة ــ وكيفية دفع بدل الايجار ــ وتاريخ تحصيله ـ والمكان ـ والتزامات كل واحد منها
س/ هل يحق للمؤجر العدول عن رفضه لتجديد الايجار عند خسرانه للمنازعة ؟
ج / نعم شرط ان يبلغ المستأجر مالك المحل التجاري المحكوم لصالحه برغبته في تجديد الايجار من جديد وذلك في ظرف 15يوما ابتداء من صدور الحكم النهائي
ــان يكون المستأجر ما زال موجود بالأمكنة المؤجرة ( المحل التجاري ) ولم يكون قد اشترى او استأجر محلا اخر لممارسة التجارة فيه
ــ ان تكون مصاريف الدعوى على المؤجر وهذا ما نصت عليه المادة 197 فقرة 6 من القانون التجاري
ــ واذا تأخر المؤجر ولم يستعمل حق العدول عن رفض التجديد خلال المدة القانونية ـ يكون ملزما بدفع التعويض المحكوم به
ـ وفي حالة عدم تمكين المستأجر من التعويض فعلا يبقى المستأجر بالعين المؤجرة غير انه ملزم بدفع تعويض للمؤجر مقابل مدة بقائه بالعين
تحديد تعويض البقاء بالأمكنة حسب عناصر تقدير الايجار ما اكدته المادة 187 ق/ ت 190 ق/ ت

رقم 48756 المؤرخ 17/ 07/ 1988
من المقرر قانونا انه لا يجوز الزام المستأجر الذي يمكنه المطالبة بتعويض الاخلاء بمغادرة الاماكن قبل قبض التعويض ومن ثم فان القضاء بخلاف ذلك يعد خرقا للقانون
ــ قرار المحكمة العليا رقم 139417 المؤرخ 27/02/1996
من المقرر قانونا وعلى ما جرى به قضاء المحكمة العليا ان ايجار المحلات التجارية لا ينتهي الا اثر توجيه تنبيه بالإخلاء
ولما ثبت في قضية الحال ان المستأجر الاصلية لم تقبض التعويض عن الاخلاء فلها حق البقاء في المحل دون تسديد الايجار وانما تكون ملزمة بدفع بدل شغل الامكنة فقط متى كان كذلك استوجب الرفض
يتبع ان شاء الله

[leon1991]

سلام عليكم .. تخريب متعمد من طرف المستأجر لشقة استأجرها.. في أي فرع في المحكمة يتم رفع دعوى التعويض هل في العقاري أم التجاري

[شكيب خان]

عليكم السلام
عقد الايجار من العقود المدنية ـــ دعوى التعويض او فسخ العقد ترفع في المدني
المستأجر اذا اخل ببنود العقد الايجار المبرم فان المؤجر يرفع عليه دعوى تعويض او فسخ في القسم المدني والسلام

[leon1991]

السلام عليكم .. والدي رحمة الله عليه قام بتوكيلي لكراء محل امتلكه في حياته .. ثم قام بهبة المحل إلي وصار باسمي.. عقد الكراء انتهى منذ 8 أشهر ووالدي توفي منذ 6أشهر .. قمت بتعيين محضر قضائي لطرد المستأجر لأنه لم يعد يدفع الإيجار ورفض الخروج.. قام المحضر القضائي ببعث تكليف بالوفاء إلى المستأجر .. لكن المستأجر قدم شكوى إلى المحكمة الإستعجالية لإيقاف التنفيذ وكتب في العريضة أن هناك عقد شفوي ساري المفعول وأنه دفع لي بدل الإيجار وطلب ابطال محضر التكليف بالوفاء بسبب انعدام صفة طالب التنفيذ بحكم أن أبي توفي ...وتم بعث استدعاء لي لحضور الجلسة .سؤالي وهو .. ماذا أقول في الجلسة حتى تواصل المحضرة عملها من أجل طرد هذا المتجبر

[شكيب خان]

ــ السلام عليكم
اولا : تتوفر فيك الصفة لرفع دعوى اخلاء المحل لان الحقوق الميراثية تنتقل للورثة بمجرد الوفاة ولا تشكل قيدا على ممارسة الدعوى امام القضاء
ثانيا : اذا اخل المستأجر بالتزاماته العقدية فيما يخص تسديد بدلات الايجار للمحل المتنازع عليه يحق للمؤجر ان يطلب فسخ الايجار دون توجيه تنبيه بالإخلاء لان النزاع لا يتعلق باسترداد العين المؤجرة
ثالثا: طالب المستأجر وكل شاغل بإذنه بإخلاء المحل وكذا الزامه بدفع وتسديد مبلغ الايجار ( ضع الثمن ) وذلك من تاريخ الامتناع عن الدفع الى غاية اخلاء المحل لان مقدار الاجرة القانونية المستحقة مسألة اولية لازمة الفصل في طلب الاخلاء
زد مصاريف المحضر القضائي ( ضع الثمن ) ومصاريف الدمغة وثمن التعويض عن العطل والخسائر
رابعا : اذا التزم بتسديد بدلات الايجار وتم تزكية ذلك من طرف المؤجر لا يمكن حرمانه من حق الايجار ( المدة المتبقية )
لان عقد لايجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر
ملاحظة : لا تطالب باسترداد العين المؤجرة وانما اخلاء المستأجر من المحل السبب اخل بالتزاماته العقدية عدم دفع بدل الايجار وهذا السبب جوهري اذا تم اثباته سيقضي القاضي بطرده من المحل المستأجر
واذا كانت بحوزتك عقد هبة المحل رسمي اي خاضع لما ينص عليه القانون قدمه للسيد القاضي لإثبات صفتك في رفع دعوى الاخلاء واذا لم يوجد مثل هذا العقد فقدم وثيقة تثبت انك وريث شرعي مما يخول لك القانون رفع دعوى الاخلاء

[leon1991]

أمللك عقد الهبة زائد الدفتر العقاري باسمي .. المستأجر لم يدفع لي منذ 5أشهر ..ماقمت به هو استخراج النسخة التنفيذية لعقد الكراء المنتهي الذي باسم والدي رحمة الله عليه و قدمته للمحضر القضائي مع عقد الهبة الذي باسمي . وقام المحضر القضائي بتبليغ التكليف بالوفاء إلى المستأجر الذي قدم شكوى إلى المحكمة الإستعجالية للأيقاف التكليف بالوفاء لإنعدام الصفة

[شكيب خان]

السلام عليكم
الصفة تحوزها سواء عن طريق الهبة او الحقوق الميراثية وبالتالي لديك كل الحق لرفع دعوى الاخلاء بسبب عدم سداد الاجرة
واذكر انك حاولت معه بالطرق الودية الا انها لم تفلح
وبين للمحكمة مقدار ما هو مستحق على المستأجر عن فترة المطالبة وما سدد منها وما بقي في ذمته وان تبين الدليل الذي اقامت عليه قضاءها
المستندات المطلوبة :
عقد الايجار لانه يعد سند الدعوى
الإنذار او التكليف بالوفاء المعلن للمدعى عليه
تنبيه : لا ترفع عليه دعوى استرداد العين المؤجرة وانما دعوى اخلاء لعدم سداد الاجرة واذا تبين للقاضي انه تقاعس وبإلحاح عدم دفع مستحقات الايجار فانه يقضي لصالحك

[leon1991]

مشكور أستاذ.