أنت تسأل وا لمحامي يجيب

[kader001]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة حسيب2015

السلام عليكم.
حضرة الاستاذ المحترم
ارجو من سيادتكم الفاضلة مساعدتي و توجيهي في هذه القضية الامنتهية....
وقائع القضية.
بتاريخ 18/09/1991 توفي والدي تاركا لنا مسكنا تم تشييده بماله الخاص سنة 1968 فقام عمي بصفة مدعي برفع دعوى قضائية ضدنانحن الورثة(ابناء اخيه و ارملته)يطلب فيها اخلاء السكن محتجا بسند اداري عبارة عن عقد بيع اداري من البلدية لصالحه لقطعة ارض صالحة للبناء بتاريخ 17/04/1973 و انه شيد مسكنين على قطعة الارض سنة 1976 و سلم مسكنا لاخية .فقدمنا للمحكمة عقد عرفي متمثل في تنازل عن قطعة ارض صالحة للبناء من السيد (ك.ع) لصالح والدنا المتوفى هذا العقد مبرم بتاريخ 19/08/1963 و مصادق عليه من طرف مصالح البلدية بنفس التاريخ.
وبعد تعيين خبير عقاري من قبل المحكمة للتاكد من تاريخ بناء المسكن المتنازع عليه اكد الخبير بان البناء تم تشييده قبا سنة 1970 و بعد سماع الشهود اصدرت المحكمة حكما عقاري جاء فيه ان العقد العرفي ثابت التاريخ بمثابة حجة قاطعة بالنظر الى السند الاداري المحتج به من طرف المدعي فجاء الحكم كالتالي
الحكم بالانتفاع بالسكن و بعدم التعرض للورثة في استغلال مسكنهم بتاريخ 04/06/1994 بعدها تدخل احد الورثة بتكوين ملف قدمه لموثق ليحرر شهادة توثيقية باسم جميع الورثة بحسب عقد الفريضة الموثق فتم اعداد و اشهار الشهادة التوثيقية بتاريخ 17/12/1997 و تسلمنا نسخة منها من طرف الموثق و على اثر الاستئناف من المدعي ضد الحكم مدعيا بان الشهادة التوثيقية المحررة من طرف الموثق ليست من اخنصاصه بل هي من اختصاص القاضي فدر قرار غيابي بتاريخ 19/10/1998 باخلاء السكن مفضلا بذلك السند الاداري على الشهادة التوثيقية المشهرة بحجة ان اختصاص تحرير العقود العرفية هو من اختصاص القاضي.
و بعد المعارضة اصدر المجلس قرار بوقف التنفيذ الى غاية الفصل في القضية من طرف المحكمة العليا فصدر قرار المحكمة العليابتاريخ 23/01/2002 بابطال القرار المطعون فيه و احالة القضية بتشكيلة جديد للفصل في النزاع بالمصادقة على الحكم الصاد بتاريخ 04/06/1994 و بعد السير في الدعوى صدر قرار من المجلس بتاريخ 17/02/2003 بابطال القرار المنقوض و المصادقة على حكم الانتفاع بالسكن و عدم التعرض فقام المدعي من جديد بنقض قرار المجلس على مستوى المحكمة العليا بتاريخ 15/03/2006 فصدر قرار المحكمة العليا بتاريخ 20/02/2008 جاء فيه المصادقة على اصل القرار و رفض الدعوى موضوعا و لان الورثة كانوا على يقين بان المحكمة العليا ستثبت ملكيتهم و لتفادي النزاعات مع عمهم قاموا بالتصرف الكلي ببيع العقار المشيد عليه المسكن محل النزاع بموجب الشهادة التوثيقية فتم تحرير عقد البيع امام الموثق و بعد الامضاء و قبض ثمن العقار امام الموثق و اتمام كل الاجراءات القانونية من ايداع و تسجيل و اشهار اصبح للعقار مالك جديد بموجب عقد رسمي
لكن المدعي لم يياس فقام برفع بدعوى جديدة يطالب فيها بالغاء الشهادة التوثيقية امام المحكمة بعدما تمكن من اشهار السند الاداري بالمحافظة العقارية بتاريخ 23/04/2007 فصدر حكم برفض الدعوى للتقادم فقام المدعي برفع دعوى ضد الورثة و المشتري للعقار و ضد المحافظ العقاري و الموثق محرر الشهادة التوثيقية و الموثق محرر عقد البيع امام المحكمة الادارية و بعد سماع جواب الموثقين و المحافظ العقاري الذين اكدوا ان كلا من الشهادة التوثيقية و عقد البيع قد استوفيا جميع شروط الاجراءت الشكلية و الموضوعية المنصوص عليها في القانون فصد حكم باخراج المحافظ العقاري من الخصام و رفض الدعوى لعدم الاختصاص النوعي بتاريخ 14/09/2009 بعد ثلاث سنوات اخرى قام المدعي من جديد برفع دعوى لالغاء الشهادة التوثيقية ضد الورثة وحدهم بحجة ان العقد العرفي الذي بنيت عليه الشهادة التوثيقية لم يكن مشهر و هو بذلك غير صحيح و طلب تعيين خبير قضائي فاصدرت المحكمة حكم بتاريخ 15/04/2012 برفض الدعوى لعدم التاسيس و بعد مرور سنتين استانف المدعي الحكم مدعيا هذه المرة بان العقار المذكور في العقد العرفي ليس ملكا للهالك (ك.ع) بل هو ملك للبلدية و مادام كدلك فان فالعقد العرفي هو باطل و هو يعلم يقينا بان المحكمة العليا قد اعترفت بحجية العقد العرفي المبرم قبل قانون التوثيق و هو عقد صحيح في طل القانون القديم الذي انجز فيه و منتج لاثره و ان الشهادة التوثيقية هي ناقلة للملكية من المورث الى ورثته طبقا للقانون لكن المجلس سامحه الله اصثدر بتلريخ 14/04/2014 قرار غيابي ضد الورثة و من دون علم الموثق و المحافظ العقاري جاء فيه ان الشهادة التوثيقية المحررة من الموثق ساسي حميد بتاريخ 09/12/1997 و المشهرو بالمحافظة العقارية بتاريخ 17/12/2 1997 ملغاة لمخالفتها المادة 91 من المرسوم 63/76 و ما دام العقد العرفي غير مشهر مسبقا طبقا لما جاء في المادة 88 من نفس المرسوم و بالتالي الغاء الشهادة التوثيقية و بعد المعارضة من طرف المدعي عليهو الورثة صدر قرار مؤيد القرار الغيابي القاضي بالغاء الشهادة التوثيقية بعدها اقام دعوى اخرى امام المحكمة يطالب فيها الغاء عقد البيع الموثق بتاريخ 20/08/2006 و المشهر بتاريخ 26/09/2006 فصدر حكم بالغاء عقد البيع على اساس ان الشهادة التوثيقية تم الغاؤها من المجلس و لم يعد لها وجود قفام المدعي عليه برفع دعوى اعتراض الغير الخارج عن الخصومة ضد المدعي و ضد الورثة بصفةمدخلين في الخصام ء الشهادة ضد القرار الصادر ضدهم القاضي بالغاء الشهادة التوثيقية و القضية الان مطروحة امام القضاة و قد وكلنا نحن الورثة كالعادة محامي كلفناه برفع الطعن بالنقض امام المحكمة العليا للفصل في القضية للمرة الثالثة كما كلفناه بتولي ملف قضية الاعتراض الخارج عن الخصومة محاولة منا لابطال القرار العقاري و الحكم الصادر بعده فدعوى الطعن بالنقض مسجلة بتاريخ 09/12/2015 و لا اضن ان المحكمة العليا ستفصل فيها الا بعد مرور عامين كاقصى تقدير
اتمنى ان يتدارل القضاة الخطا الذي وقعوا فية لان قرارهم بالغاء الشهادة التوثيقية هو غير مؤسس قانونيا فالورثة لا تربطهم اي علاقة بالموضوع فالموثق هو الذي حرر الشهادة التوثيقية و التي ذكر فيها ان ملكية العقار تملكها المورث بموجب عقد عرفي ثابت التاريخ طبقا للمدة 328(ق.م) و بحسب هذه الاخيرة شهد بان ملكية العقار المعين بمخطط اعده مهندس معماري انتقلت ملكيته الى الورثة في الشياع كل حسب نصيبه المبين طبقا لمادة 91 من المرسوم سالف الذكر و اودعها بمصلحة الاشهار طبقا للمادة 90 من نفس المرسوم و كان على القضاة مناقشة هذه الامور مع الموثق و ليس مع الورثة فما علاقة المواطن بتطبيق الامر 74/75 و المراسيم التنفيذية له و لماذا يصر المجلس تجاهله دفوع الورثة التي جاء فيها بحسب قول المحامي بان العقد العرفي غير ملزم بقاعدة الاشهار المسبق طبقا للمادة 89 فقرة 2 من المرسوم 123/93 المعدل و المتمم للمرسوم 63/76 الخاص بتاسيس السجل العقاري فالمحافظ العقاري هو المسؤل عن قرارته و لو كان قرار المجلس صائبا فلماذا قبل المحافظ العقاري بشهر الشهادة التوثيقية و العقد العرفي المقدم بين يديه غير مشهر هذا لانه مكلف بالتحقيق و التدقبق في جميع الشروط الشكلية و الموضوعية للوثائق المقدمة له من اجل اشهارها بوضع بطاقات عقارية مؤشرة من طرفه يعداثبات لصحة التصرف و حجيته القاطعة بالنسبة للاطراف و بالنسبة للغير و بتالي فان مثل هذه القرارات و هذه العقود الرسمية بعد مرور اجال الطعن المنصوص عليها لا يمكن الطعن فيها حتى بدعوى التزوير هذا ان وجد تزوير فعلا و الله شاهد على مااقول و لكم ان تحكموا في هذه القضية و انا مستعد لارسال جميع الوثائق و المستندات بما فيها قرارات المحكمة العليا و قرار المجلس و الاحكام التي تثبت صدق اقوالي
في الاخير اتمنى لو ان الدولة تسند مهام الغاء و ابطال مثل هذه العقود الى المحكمة الادارية بدل القضاء العادي فبحسب تجربتي هذه مع المحاكم منذ سنة 1993 ادركت بان قضاة القسم العقاري على مستوى بعض المحاكم و المجالس ليس لديهم فكرة واضحة قانون التوثيق و قانون التسجيل و لا يفرقون البلديات الممسوحة من البلديات الغير ممسوحةو و الشهر العيني و قواننه و الشهر الشخصي و النصوص التي تنظمه اما التنظيم الداخلي للمحافظة العقارية و علاقتها بوكالة مسح الاراضي فحدث و لا حرج ان القاضي العادي لا يفرق بين نظام الشهر الشخصي المورث من حقبة الاستعمار و بين نظام الشهر العيني الذي اعتمدته الجزائر بدءا بصدور قانون الثورة الزراعية سنة 1971 ليليه الامر 74/75 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام و تاسيس السجل العقاري اي تبنى المشرع الاخذ بنظام العقاري العينى (البطاقات العقارية)و المراسيم التطبيقية له.

يا الأخ / أنا قرات بتمعن كل ما جاء في خطابك المحترم و اعلم أن كل الأحكام و كذا القرارات التي صدرت مخالفة لقرار المحكمة العليا الذي لصالحكم سوف يتم إلغاؤها مادام محاميكم سجل طعن و هو حاليا أمام المحكمة العليا ; صحيح فيه النقائص و الأخطاء التي ذكرتها حضرتك على مستوى المحكمة و خاصة القسم العقاري . الله يهدي الجميع و ربي يوفقكم سلام.