اسئلةواجوبة حول موضوع عقد الايجار

[شكيب خان]

السلام عليكم
أسئلة وأجوبة حول عقد الإيجار
س / عرف عقد الإيجار ؟
ج/ تعريف عقد الإيجار :هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجرة معلوم
س/ ما هي مميزات عقد الإيجار ؟
ج : 1 الإيجار عقد رضائي
2 الإيجار عقد معاوضة
3 الإيجار عقد ملزم للطرفين
4 الإيجار عقد زمني
س/ هل حدد القانون مدة لعقد الإيجار ؟
ج/ لا ، بل ينتهي الإيجار بقوة القانون بانقضاء حق الاستعمال وحق السكن
المادة 469 مكرر 1 ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء
س/ هل يستطيع المؤجر إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة ، او كان الإيجار شفويا ، او غير معين المدة ؟
ج/ نعم يستطيع شريطة ان يراعي أجال الإنذار
س/ عرف الإنذار بالإخلاء ؟
ج/ عمل قانوني صادر عن المؤجر الذي يرغب في إنهاء عقد الإيجار / يتم عن طريق محضر قانوني ، او رسالة مضمنة
س/ ما معنى التجديد الصريح ؟
ج/ هو إعلان المؤجر والمستأجر عن رغبته في تجديد العقد ولكن بشروط جديدة :
ــ مثل الزيادة في الأجرة
ــ او في بعض الالتزامات
ــ المدة (تاريخ ثابت)
يخضع للشكلية الرسمية
المادة 467 ق/ م مكرر : ينعقد الإيجار كتابة ويكون له تاريخ ثابت وإلا كان باطلا
س/ ما معني التجديد الضمني ؟
ج/ ليس امتداد لعقد سابق
فهو عقد جديد يتضمن إيجابا من المستأجر ببقائه في العين المؤجرة وقبولا من المؤجر بعلمه بذلك وعدم اعتراضه
س/ ما هي شروط التجديد الضمني ؟
ج/ يجب ان يكون العقد القديم صحيحا وانتهى
يجب ان يكون المؤجر عالما ببقاء المستأجر بالعين ينتفع بها
يجب ان يبقى المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة
س/ من يعتبر شاغلا للعين المؤجرة ؟
ج/ المستأجر / المستأجر الفرعي / المتنازل /
س/ هل يجوز للمستأجر أن يتنازل عن حقه في الإيجار او يجري إيجارا من الباطن ؟
ج/ يجوز لكن برضا المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
وإذا قام المستأجر بأحد التصرفين دون قبول المؤجر فقد حقه في البقاء في الأمكنة لارتكابه مخالفة لبنود العقد
س/ هل ينتقل حق الإيجار الى الورثة ؟
ج/ المادة 469/ق/م لا ينتقل الإيجار الى الورثة ، لكنه قد يستمر العقد إلى انتهاء مدته (في حالة وفاة المستأجر)بحيث يجوز للورثة الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ6 أشهر إنهاء العقد وتبدأ من يوم وفاة المستأجر بإخطار المؤجر بموجب محرر غير قضائي
س/ ما هي التزامات المستأجر ؟
ج/ 1/الوفاء بسعر الإيجار في الآجال المتفق عليها ( المادة 498 من ق.م )
2/ استعمال العين المؤجرة حسب ما اتفق عليه ( المادة 491 ق.م)
3/ الاعتناء بالعين المؤجرة ( المادة 495 ق.م )
4/ تسليمها للمؤجر عند نهاية مدة العقد (المادة 502ق.م )
5/ واجب عدم التعرض للإشغال من شأنها تحصين البناية او تحسين وسائل الراحة بها
س/ ما هي حقوق المستأجر؟
ج/ ـــ في حالة صدور تعدي من الغير يمكن للمستأجر حق المرافعة بالدعاوي الحيازة وبدون استثناء لحماية حقوقه المترتبة عن عقد الإيجار
وهذا يتبين من مجمل قرارات المحكمة العليا
ــــ كما يمكن له ان يطلب فسخ عقد الإيجار او الإنقاص من ثمنه ــ اذا كان التعرض فعليا وبلغ درجة الخطورة


س/ ما هي التزامات المؤجر ؟
ج/ 1/ الالتزام بالتسليم ( المادة 476 ق.م ) تنص : على ان المؤجر يلتزم بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح للانتفاع المعد لها تبعا للاتفاق الوارد بين الطرفين او حسب طبيعة العين
2/الالتزام بالصيانة ( المواد 479، 480،482 ق.م)
على المؤجر ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية التي تتعلق بهيكل البناية من جدران واسطح وكل ما يفوق التزام المستأجر في الترميم
3/ ضمان الانتفاع : يضمن المؤجر للمستأجر حقه في الانتفاع من العين المؤجرة / في ما تعلق بالعيوب الخفية
يكون المؤجر مسؤولا عن العيوب الخفية التي تعيق الانتفاع من العين المؤجرة
س/ ما هو جزاء عدم الوفاء بالتزامات الطرفين ؟
ج/ الاختيار بين التنفيذ الجبري او الفسخ القضائي للعقد
المادة 119 من ق.م الخاصة بالدائن يمكن تطبيقها على عقد الإيجار اذ يمكن طلب التنفيذ العقد او فسخه
يمكن للقاضي ان يحكم بفسخ العقد في حالة امتناع احد أطراف العقد القيام بالتزاماته التعاقدية
المستأجر :
المادة : 477 من ق.م اذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تسمح باستعمالها للغرض الذي أجرت من اجله
المادة : 480 من ق.م عند عدم القيام المؤجر بواجب الصيانة
المادة: 481 من ق.م اذا هلكت العين المؤجرة
المادة :482 من ق.م إذا حالت أشغال الترميم دون الانتفاع الكلي او الجزئي للعين المؤجرة
المادة : 484 من ق.م اذا حرم المستأجر من الانتفاع بسبب ادعاء الغير حقا على العين المؤجرة
المادة : 486 من ق.م اذا ترتب على عمل قامت به السلطة الإدارية نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة
المادة : 487 من ق.م اذا كان تعرض الغير ذا خطورة تحرم المستأجر من الانتفاع من العين المؤجرة
المادة : 489 من ق.م اذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان
المؤجر :

1/يكون أمام المؤجر طلب فسخ العقد اذا امتنع المستأجر دفع بدل الإيجار في الآجال المتفق عليها لان من شروط عقد الإيجار ان يوفي المستأجر بتعهداته
2/ في حالة إحداث تغييرات في العين المؤجرة من قبل المستأجر دون موافقة المؤجر أمام هذا الأخير أما أن يطلب بإرجاع الأمكنة إلى الحالة التي كانت عليها والتعويض وإما آن يطلب فسخ العقد مع التعويض
3/ في حالة الإيجار الفرعي او التنازل دون رضا المؤجر يمكن للمؤجر ان يطلب فسخ عقد الإيجار عملا بالمادة رقم 119 ق.م
ملاحظة : كل المواد من 514 الى 537 الخاصة بحق في البقاء وفي استرجاع الأمكنة ملغاة في القانون المدني الجديد ( قانون رقم 07ــ 05 مؤرخ في 13/ 05/2007
والسلام