إجابات نموذجية لأسئلة مجستار سابقة

[hadia369]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة amira batnia

شكرا اختي على ما قدمتيه
انا اريد الاجابة النمودجية على سؤال في القانون التجاري.
ورد تعديل على القانون التجاري بين هده التعديلات وعلق عليها

التعديلات الجديدة وأثرها

إن التعديلات التي جاء بها القانون 05/02 خاصة المادة 187مكرر مست عقود الإيحار التجارية من جوانب متعددة و غيرت إتجاه الحماية القانونية التي كان يحظى بها التاجر المستأجر في ظل الأمر 75/59 المتضمن القانون التجاري إلى المؤجر مالك العقار الذي يستغل فيه المحل التجاري ، و تفصيل التعديلات الجديدة التي جاء بها سيكون موضوع المبحث الأول من هذا الفصل ثم نسلط الضوء على إنعكاسات هذه الأحكام الجديدة على العناصر المعنوية للمحل التجاري من حيث قيمتها و بقائها بعد سريان هذا القانون و نهاية عقود الإيجار المبرمة في ظله هو موضوع المبحث الثاني منه .



المبحث الأول : التعديلات الجديدة بموجب القانون 05/02 الواردة على عقود إيجار المحلات التجارية :

بعدما كانت عقود إيجار المحلات التجاري تخضع في شكلها وفي مضمونها و نهايتها إلى مقتضيات الباب الثاني من الكتاب الثاني من الأمر 75/59 المتضمن القانون التجاري بموجب مواد آمرة جلها من النظام العام لا يجوز للإطراف الإتفاق على مخالفتها وكل شرط أو بند في العقد مخالف لها يصبح لاغيا و عديم المفعول ،و بموجب التعديل الجديد بالقانون 05/02 و في المادة 187 مكرر منه أعاد المشرع تنظيم الإيجارات التجارية ، ومست التعديلات شكلية عقد الإيجار و مدته و الذي سيكون موضوع المطلب الأول من هذا المبحث ، و نهاية عقد الإيجار الذي سيكون موضوع المطلب الثاني منه .



المطلب الأول : التعديلات الجديدة الواردة على شكلية عقد الإيجار ومدته :

إن نص المادة 187 مكرر من القانون 05/02 الفقرة الأولى منها قد أعادت تنظيم عقود الإيجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ، من حيث شكلية العقد وهذا ما سنتطرق له في الفرع الأول من هذا المطلب ومن حيث مدته الذي سيكون موضوع الفرع الثاني منه



الفرع الأول : التعديلات الجديدة الواردة على شكلية عقد الإيجار :

إن شكلية عقود الإيجار التجارية في ظل الأمر 75/59 المؤرخ في 20 سبتمبر 1975 كانت تنظمها المادة 172/01 منه والتي تجيز إبرام عقد الإيجار كتابة سواء كانت رسمية أو عرفية أو شفاهة وهذا تكريس للقاعدة العامة في القانون التجاري المنصوص عليها بنص المادة 30 منه والتي تقرر حرية الإثبات في المواد التجارية نظرا لخصوصية هذه المعاملات التي تقتضي السرعة و الائتمان .

غير أن تطبيق هذه القواعد كان يثير بعض الإشكالات نظرا لتعارضها مع أحكام المادة 324 مكرر من القانون المدني التي نقلت محتوى المادة 12 من قانون التوثيق بموجب القانون 88/14 وعلى إثر ذلك انقسم القضاء في الجزائر إلى رأيين:

أولا ـــ الرأي الأول : ينادي ويكرس حرية الإثبات ويستند في ذلك إلى احترام قواعد القانون التجاري الذي هو نص خاص وسندهم الأول في ذلك القاعدة العامة التي تكرس أن الخاص يقيد العام وبالتالي تطبق أحكام المواد 30 و 172 من القانون التجاري واستبعاد قواعد القانون المدني الذي يمثل الشريعة العامة .

أما السند الثاني فهو نص الفقرة الثانية من المادة 01 من القانون 90 / 22 المتعلق بالسجل التجاري التي تكرس بأن أحكام القانون التجاري هي التي تنظم العلاقات بين التجار.

وهو ما كرسته المحكمة العليا في عدة قرارات :

مثل قرار رقم 68121 مؤرخ في 21/10/1990 المجلة القضائية 1992 عدد 1 ص 81 و الذي جاء في حيثياته..." متى كان من المقرر قانونا أن القانون التجاري يجيز إبرام عقد الإيجار الشفهي ، ومن ثم فإن القرار الذي أبطل عقد الإيجار لعدم توافر شرط الرسمية فيه قد أخطأ في تطبيق القانون.

ثانيا ـــ الرأي الثاني : فإنه يتمسك بتطبيق أحكام المادة 324 / مكرر 01 من القانون المدني وعليه فإنه يجب تحرير العقود التي تتضمن عقد إيجار لمحل تجاري في الشكل الرسمي تحت طائلة البطلان وهو الإطار العام
الذي رسمه المشروع بعد القانون 88 / 14 [1] وهو ما كرسته المحكمة العليا في قرارها رقم 138806 مؤرخ في 09/07/1996 م ق 1997 عدد 01 صفحة 87 "

من المقرر قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي ... ولما ثبت أن قضاة الموضوع لم يطبقوا المادة 324 مكرر 01 من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات علاقة الإيجار على تواجد الطاعن فعليا بالمحل المتنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون... [2]

هذا يعني أنه من تاريخ 03/05/1988 تاريخ صدور القانون 88/14 إلى يومنا هذا تطبق المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني والمادة 63 ق المالية لسنة 1993 ويؤخذ بالعقد الرسمي فقط.

وبموجب المادة 187 مكرر فقرة 01 من القانون 05 / 02 فإن المشروع الجزائري ألزم أن يتم تحرير عقود الإيجار التجارية في الشكل الرسمي تحت طائلة البطلان ، وعليه فقد كرس بذلك ركن الرسمية في عقود الإيجار المبرمة في ظل التعديل الجديد ، وهذا مسايرة للقواعد العامة المكرسة في المادة 324 مكرر 01 وبالتالي وضع حد للخلاف القائم سابقا في الإجتهاد القضائي.

وإن كان يشكل خروجا عن خصوصيات قواعد القانون التجاري خاصة المادة 30 وتقييد آخر يضاف إلى القيود الواردة على حرية الإثبات في المعاملات التجارية

ملاحظة : ينبغي أن نسجل هنا أنه إذا أبرم عقد إيجار شفاهة قبل سريان القانون 05/02 ثم تحايل المؤجر بعد سريانه بأن جدد العقد رسميا و في نزاع أمام القضاء تمسك بهذا العقد الرسمي و بتطبيق التعديلات الجديدة على علاقة الإيجار و قدم المستأجر وصلات تثبت أن العلاقة قائمة بالعقد الشفهي و طالب بتطبيق الأحكام السابق للتعديل ، فإنه على القاضي إعمال الرأي الأول و لا يطبق المادتين 324 مكرر و ما بعدها من القانون المدني بل يستند على الاستثناء الوارد بالمادة 333 من القانون المدني و المادتين 172 و 30 من القانون التجاري و يحكم بتطبيق الأحكام القديمة السابق للتعديل منعا لتواطؤ و تحايل المؤجر الذي سيضر بالمستأجر .



الفرع الثاني : التعديلات الجديدة الواردة على مدة عقد الإيجار :

في ظل الأمر 75/59 فإننا قد رأينا سابقا بأن المادة 172 تجير إبرام عقد إيجار المحل التجاري كتابة أو شفاهة وأن نفس النص قد أورد الحد الأدنى لمدة العقد التي بموجبها يكتسب المستأجر الحق في الإيجار و يستفيد من حق التجديد أو تعويض استحقاقي إذا رفض المؤجر أن يجدد له عقد الإيجار، غير أن الحد الأقصى لمدة عقد الإيجار لم ينظمه المشرع في باب الإيجارات التجارية وتركه لحرية التعاقد بين الأطراف .

وعليه فإنه يمكن إبرام عقد الإيجار لمدة محددة أو لمدة غير محددة وخاصة في العقود الشفهية أو قد يصعب إثبات مدة العقد الشفهي بالإضافة إلى أنه عند نهاية فترة الإيجار و في حالة بطلان التنبيه بالإخلاء فإن الإيجار يتجدد ضمنيا إلى أجل غير محدود وعليه فالمؤجر غير ملزم بأية مدة [3] هذا بالنسبة للعقود الشفهية ، أما العقود المكتوبة محددة المدة فإن العقد يتجدد ضمنيا في حالة عدم توجيه تنبيه بالإخلاء عند نهاية مدة العقد أو حالة بطلان التنبيه بالأخلاء إلى مدة مساوية لعقد الإيجار الذي حل أجله دون أن تزيد عن 09 سنوات طبقا للمادة 175 من القانون التجاري .

ولأجل إنهاء عقد الإيجار التجاري في حالة تكون عنصر الإيجار طبقا لنص المادة 172 ق تجاري وذلك بأن يشتغل المستأجر المحل التجاري لمدة سنتين (02) متتاليتين بعقد مكتوب أو 04 سنوات متتالية بعقد شفهي لا يكون إلا بتوجيه تنبيه بالإخلاء .

أما في ظل القانون05/02 وطبقا للمادة 187 مكرر التي اشترطت إفراغ عقد الإيجار التجاري في شكل رسمي وأن يبرم لمدة يحددها الأطراف بكل حرية فإن عقود الإيجار المبرمة بعد سريان هذا القانون تكون محددة المدة ولا يتصور أن تكون لمدة غير محددة لأن الموثقين عند تحرير العقود الرسمية ملزمين بذكر مدة العقد لأنها عنصر أساسي فيه.

كما أن الفقرة الثانية من المادة التي ألزمت المستأجر بمغادرة الأمكنة المستأجرة بانتهاء الأجل المحدد في العقد وألغت حق التجديد تكرس فكرة أن هذه العقود تكون دائما محددة المدة.



المطلب الثاني: التعديلات الجديدة الواردة على نهاية عقد الإيجار التجاري :

إن انتهاء عقود الإيجار الواردة على المحلات التجارية قد أحاطه المشرع في ظل الأمر 75/59 بمجموعة من القواعد القانونية الآمرة والتي لا يجوز للأطراف الاتفاق على مخالفتها وأن أي بند أو شرط مخالف يعتبر لاغيا ولا يأخذ به القاضي في حالة تكون حق الإيجار للمستأجر طبقا للمادة 172 من القانون التجاري .

وذلك بأن كرس المشرع في المادة 173 ق تجاري بأن عقود الإيجار التجارية لا تنتهي إلا بتوجيه تنبيه بالإخلاء وكذا حق التجديد الذي أقره المشرع للمستأجر طبقا للمواد 174 وما بعدها من القانون التجاري أو تسديد التعويض الإستحقاقي المنصوص عليه في المادة 176 ق التجاري وما بعدها في حالة رفض التجديد.

غير أن التعديل الوارد بالمادة 187 مكرر فقرة 02 من القانون 05-02 قد مست العناصر الثلاث السابقة التي كانت تكرس الحماية القانونية للمستأجر في مواجهة المؤجر وهي موضوع الفروع الثلاث التي سنتطرق لها في هذا المطلب .