اسئلةواجوبة حول موضوع عقد الايجار

[شكيب خان]

السلام عليكم
أسئلة وأجوبة حول عقد الإيجار
س / عرف عقد الإيجار ؟
ج/ تعريف عقد الإيجار :هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجرة معلوم
س/ ما هي مميزات عقد الإيجار ؟
ج : 1 الإيجار عقد رضائي
2 الإيجار عقد معاوضة
3 الإيجار عقد ملزم للطرفين
4 الإيجار عقد زمني
س/ هل حدد القانون مدة لعقد الإيجار ؟
ج/ لا ، بل ينتهي الإيجار بقوة القانون بانقضاء حق الاستعمال وحق السكن
المادة 469 مكرر 1 ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء
س/ هل يستطيع المؤجر إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة ، او كان الإيجار شفويا ، او غير معين المدة ؟
ج/ نعم يستطيع شريطة ان يراعي أجال الإنذار
س/ عرف الإنذار بالإخلاء ؟
ج/ عمل قانوني صادر عن المؤجر الذي يرغب في إنهاء عقد الإيجار / يتم عن طريق محضر قانوني ، او رسالة مضمنة
س/ ما معنى التجديد الصريح ؟
ج/ هو إعلان المؤجر والمستأجر عن رغبته في تجديد العقد ولكن بشروط جديدة :
ــ مثل الزيادة في الأجرة
ــ او في بعض الالتزامات
ــ المدة (تاريخ ثابت)
يخضع للشكلية الرسمية
المادة 467 ق/ م مكرر : ينعقد الإيجار كتابة ويكون له تاريخ ثابت وإلا كان باطلا
س/ ما معني التجديد الضمني ؟
ج/ ليس امتداد لعقد سابق
فهو عقد جديد يتضمن إيجابا من المستأجر ببقائه في العين المؤجرة وقبولا من المؤجر بعلمه بذلك وعدم اعتراضه
س/ ما هي شروط التجديد الضمني ؟
ج/ يجب ان يكون العقد القديم صحيحا وانتهى
يجب ان يكون المؤجر عالما ببقاء المستأجر بالعين ينتفع بها
يجب ان يبقى المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة
س/ من يعتبر شاغلا للعين المؤجرة ؟
ج/ المستأجر / المستأجر الفرعي / المتنازل /
س/ هل يجوز للمستأجر أن يتنازل عن حقه في الإيجار او يجري إيجارا من الباطن ؟
ج/ يجوز لكن برضا المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
وإذا قام المستأجر بأحد التصرفين دون قبول المؤجر فقد حقه في البقاء في الأمكنة لارتكابه مخالفة لبنود العقد
س/ هل ينتقل حق الإيجار الى الورثة ؟
ج/ المادة 469/ق/م لا ينتقل الإيجار الى الورثة ، لكنه قد يستمر العقد إلى انتهاء مدته (في حالة وفاة المستأجر)بحيث يجوز للورثة الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ6 أشهر إنهاء العقد وتبدأ من يوم وفاة المستأجر بإخطار المؤجر بموجب محرر غير قضائي
س/ ما هي التزامات المستأجر ؟
ج/ 1/الوفاء بسعر الإيجار في الآجال المتفق عليها ( المادة 498 من ق.م )
2/ استعمال العين المؤجرة حسب ما اتفق عليه ( المادة 491 ق.م)
3/ الاعتناء بالعين المؤجرة ( المادة 495 ق.م )
4/ تسليمها للمؤجر عند نهاية مدة العقد (المادة 502ق.م )
5/ واجب عدم التعرض للإشغال من شأنها تحصين البناية او تحسين وسائل الراحة بها
س/ ما هي حقوق المستأجر؟
ج/ ـــ في حالة صدور تعدي من الغير يمكن للمستأجر حق المرافعة بالدعاوي الحيازة وبدون استثناء لحماية حقوقه المترتبة عن عقد الإيجار
وهذا يتبين من مجمل قرارات المحكمة العليا
ــــ كما يمكن له ان يطلب فسخ عقد الإيجار او الإنقاص من ثمنه ــ اذا كان التعرض فعليا وبلغ درجة الخطورة


س/ ما هي التزامات المؤجر ؟
ج/ 1/ الالتزام بالتسليم ( المادة 476 ق.م ) تنص : على ان المؤجر يلتزم بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح للانتفاع المعد لها تبعا للاتفاق الوارد بين الطرفين او حسب طبيعة العين
2/الالتزام بالصيانة ( المواد 479، 480،482 ق.م)
على المؤجر ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية التي تتعلق بهيكل البناية من جدران واسطح وكل ما يفوق التزام المستأجر في الترميم
3/ ضمان الانتفاع : يضمن المؤجر للمستأجر حقه في الانتفاع من العين المؤجرة / في ما تعلق بالعيوب الخفية
يكون المؤجر مسؤولا عن العيوب الخفية التي تعيق الانتفاع من العين المؤجرة
س/ ما هو جزاء عدم الوفاء بالتزامات الطرفين ؟
ج/ الاختيار بين التنفيذ الجبري او الفسخ القضائي للعقد
المادة 119 من ق.م الخاصة بالدائن يمكن تطبيقها على عقد الإيجار اذ يمكن طلب التنفيذ العقد او فسخه
يمكن للقاضي ان يحكم بفسخ العقد في حالة امتناع احد أطراف العقد القيام بالتزاماته التعاقدية
المستأجر :
المادة : 477 من ق.م اذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تسمح باستعمالها للغرض الذي أجرت من اجله
المادة : 480 من ق.م عند عدم القيام المؤجر بواجب الصيانة
المادة: 481 من ق.م اذا هلكت العين المؤجرة
المادة :482 من ق.م إذا حالت أشغال الترميم دون الانتفاع الكلي او الجزئي للعين المؤجرة
المادة : 484 من ق.م اذا حرم المستأجر من الانتفاع بسبب ادعاء الغير حقا على العين المؤجرة
المادة : 486 من ق.م اذا ترتب على عمل قامت به السلطة الإدارية نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة
المادة : 487 من ق.م اذا كان تعرض الغير ذا خطورة تحرم المستأجر من الانتفاع من العين المؤجرة
المادة : 489 من ق.م اذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان
المؤجر :

1/يكون أمام المؤجر طلب فسخ العقد اذا امتنع المستأجر دفع بدل الإيجار في الآجال المتفق عليها لان من شروط عقد الإيجار ان يوفي المستأجر بتعهداته
2/ في حالة إحداث تغييرات في العين المؤجرة من قبل المستأجر دون موافقة المؤجر أمام هذا الأخير أما أن يطلب بإرجاع الأمكنة إلى الحالة التي كانت عليها والتعويض وإما آن يطلب فسخ العقد مع التعويض
3/ في حالة الإيجار الفرعي او التنازل دون رضا المؤجر يمكن للمؤجر ان يطلب فسخ عقد الإيجار عملا بالمادة رقم 119 ق.م
ملاحظة : كل المواد من 514 الى 537 الخاصة بحق في البقاء وفي استرجاع الأمكنة ملغاة في القانون المدني الجديد ( قانون رقم 07ــ 05 مؤرخ في 13/ 05/2007
والسلام

[شكيب خان]

السلام عليكم
الموضوع : عقد الايجار مدعم باجتهادات قضائية
مقدمة : قبل صدور القانون رقم 07/ 05 المؤرخ في 13/ 05/ 2007 لم يعط المشرع الجزائري تعريفا لعقد الايجار
فالمادة 467 من القانون المدني تشير الى ان الايجار ينعقد بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر واشار ايضا الى انه يجوز للقاضي ان يعين من يمكنه الانتفاع من حق الايجار من اجل حضانة الاولاد
بعد التعديل الذي احدثه القانون 07/ 05 / 2005 عرف المشرع الجزائري بموجب المادة 467 المعدلة على انه : عقد يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل ايجار معلوم
اما عن الانتفاع بحق الايجار المخصص لحضانة الاولاد فلم يدرجه في هذه المادة لان المشرع الجزائري نضمه في قانون الاسرة المعدل والمتمم بموجب الامر 05/02 المؤرخ في 28/02/ 2005 طبقا للمادة 72 التي تنص : في حالة طلاق يجب على الاب ان يوفر لممارسة الحضانة مسكنا ملائما للحاضنة وان تعذر عليه ذلك فعليه دفع بدل الايجار
فعقد الايجار باعتباره من الحقوق الشخصية يولد حقوقا شخصية بعضها في جانب المؤجر وبعضها في جانب المستأجر
1/ حقوق المؤجر :
ــ التزام المستأجر بدفع بدل الايجار
اي يجب عليه الوفاء ببدل الايجار في المواعيد المتفق عليها
المادة : 119 من القانون المدني ( فسخ قضائي )
في العقود الملزمة للجانبين ( عقد الايجار ) اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض في الحالتين اذا اقتضى الحال
المادة : 120 من القانون المدني ( فسخ اتفاقي )
يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا بحكم القانون عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه بمجرد تحقيق الشروط المتفق عليها وبدون حاجة الى الحكم القضائي
قرار : 198934 المؤرخ 11/ 04 / 2000 م,ق 2001 عدد : 01 ص:181
المبدأ: اذا اخل المستأجر بالتزاماته فيما يخص تسديد الايجار يحق للمؤجر ان يطلب فسخ الايجار دون توجيه تنبيه بالإخلاء لان النزاع لا يتعلق باسترداد العين المؤجرة
ـ يجب على المستأجر ان يقوم بدفع ثمن الايجار في المواعيد المتفق عليها فان لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة في المواعيد المعمول بها في الجهة ومن ثم فان القضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد حطأ في تطبيق القانون
ـ يلتزم المستأجر بدفع بدل الايجار عن كل مدة الايجار ولو لم ينتفع بالعين طول المدة اذا كان عدم الانتفاع راجع اليه
ــ عقد الايجار يخضع لقانون حرية التعاقد
مثلا : تجد في عض العقود الايجارية الموقعة بين الطرفين العبارة التالية : في حالة لم يدفع المستأجر بدلات الايجار في تاريخ استحقاقها يعتبر العقد مفسوخا حكما على مسؤوليته دون حاجة لإنذار او اي معاملة قضائية
في هذه الحالة يتعين على المؤجر تقديم ما يفيد توجيه انذار للمستأجر بدفع بدلات الايجار المستحقة عليه في اجل محدد وذلك بموجب انذار محرر ومجه للمستأجر عن طريق المحضر القضائي
2/ التزام المستأجر بعدم اجراء تغيير على العين المؤجرة
لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة اي تغيير بدون ان يحصل على اذن مكتوب المادة : 492 من القانون المدني
القرار رقم 36962 المؤرخ 29/ 06 / 1985 م.ق 1989 عدد 3 ص: 105
المبدأ: متى كان من المقرر قانونا انه لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا اذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه اي ضرر للمؤجر
فاذا اخل بالتزامه جاز للمؤجر ان يلزمه برد العين الى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض ان اقتضى الحال ذلك , فان القضاء بما يخالف احكام هذا المبدأ يعد خرقا للقانون
استثناء: يجوز للمستأجر احداث تغييرات في العين المؤجرة اذا حصل على اذن كتابي من المؤجر وهنا يتعين على المؤجر تعويضه على المصاريف النافعة التي انفقها المستأجر
تغييرات في العين المؤجرة زادت من قيمتها ، وجب على المؤجر عند انتهاء الايجار ان يرد للمستأجر المصاريف التي انفقها او قيمة ما زاد في العين المؤجرة ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك
اذا اساء استعمال العين المؤجرة بان احدث فيها تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله على وجه مضر يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الصريحة يسقط حقه في تمديد ويفسخ عقد الايجار ويحكم على المستأجر اخلاء العين المؤجرة
مثلا:
يقدم المستأجر على اجراء تغييرات داخلية كتوسعة البيوت او زيادة بيوت او الغاء الشرفة وضمها الى بيت الضيافة بمعنى احداث انشاءات جديدة لم يكن يحتويها البناء او العين المؤجرة اصلا
ان هذا التجاوز من المستأجر ودون موافقة صريحة من المؤجر يلزمه القانون بإعادة تصحيحه عندما يسلم العين المؤجرة الى المؤجر عند انتهاء المدة المعينة
3/ التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة
تنص المادة 495 قانون المدني يجب على المستأجر ان يعتني بالعين المؤجرة وان يحافظ عليها مثلما يبذله الرجل العادي
فالمستأجر ملزم بالمحافظة على العين المؤجرة ليردها كما تسلمها
والمحافظة تتم بإخبار المؤجر بكل امر يستوجب تدخله لإجراء الترميمات التأجيريةــ
نقصد بالترميمات التأجيرية هي الترميمات البسيطة لإبقاء العين المؤجرة صالحة للاستعمال مثل اصلاح مفاتيح الابواب واستبدال زجاج النوافذ والقنوات الخ ..............واذا لم يقم جاز للمؤجر مطالبته بالتنفيذ العيني ويمكن للمؤجر بترخيص من القضاء ان يقوم بهذه الترميمات على نفقة المستأجر عملا بالمادة 170 قانون المدني
فجب على المستأجر اخطار المؤجر بكل ما يهدد سلامة العين ، وفي اقرب وقت ممكن ويكون المستأجر ملزم بالتعويض عن الضرر الذي يصيب المؤجر نتيجة التقصير في اخطاره
وفي حالة عدم تنفيذ المؤجر لالتزامه بالصيانة وبعد اعذاره بموجب محرر غير قانوني يجوز للمستأجر المطالبة بفسخ العقد او انقاص بدل الايجار مع التعويض
4/ التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار
يجب على المستأجر ان يرد العين المؤجرة على الحالة التي كانت عليه وقت تسلمها ويحرر محضرا وصفيا بذلك
المستأجر ملزم بعد انتهاء مدة الايجار بأي سبب من الاسباب ان يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها
فاذا بقي فيها المستأجر بعد انتهاء مدة الايجار ودون اذن صريح من المؤجر يد محتل للعين المؤجرة بغير مصوغ قانوني ويصبح ملزم بتعويض المؤجر عن القيمة الايجارية للعين وعن الضرر الذي لحقه جراء مكوث المستأجر فيها
المادة : 508 قانون المدني تنص ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد من دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء الا في حالة طلب المستأجر الانهاء لسبب عائلي او مهني وكذلك في حالة طلب ورثة المستأجر لإنهاء الايجار حيث يتعين عليهم اشعار المستأجر ومنحه شهرين كما يجب التنبيه بالخلاء اذا اتفقا الطرفان على وجوب قيام المؤجر به
المادة 509 قانون المدني اذا انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة مع علم المؤجر اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمدة غير محددة
ـ فاذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار وتركه المؤجر واضعا يده عليها ولا سيما اذا لم يطلب منه الاخلاء
فعقد الايجار تجدد ضمنا ويكون خاضع لإحكام المادة 509 من قانون المدني
المادة 510 قانون المدني : تنص لا ينتهي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر غير انه اذا مات المستأجر جاز لورثته ان يطلبوا فسخ عقد الايجار اذا اثبتوا انه بسبب مورث مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم او اصبح الايجار يجاوز حاجتهم
وفي هذه الحالة يجب ان ترعى مواعيد التنبيه بالخلاء المبينة في المادة 477 ق/ م وان يكون طلب فسخ العقد في ظرف 6 اشهر على اكثر من وقت موت المستأجر
5/ التزام المستأجر بعد م اسكان الغير
الذي يطلق عليه التنازل عن الايجار والايجار من الباطن
لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون موافقة المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
المادة 505 من القانون المدني اشترطت الموافقة الكتابية للمؤجر على الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار
قرار 32814 بتاريخ 12/ 01/ 1985 م. ق 1990/1
متى كان مقررا قانونا انه لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار الممنوح له او ان يؤجر كل او بعض ما استأجره ايجار فرعي دون موافقة الصريحة للمؤجر فان القضاء بما يخالف ذلك يعد اساءة في تطبيق القانون
ولما كان من الثابت في قضية الحال ان المجلس القضائي الذي قضى بصحة الايجار الفرعي ( الباطن) للأمكنة المتنازع عليها دون الموافقة الصريحة للمؤجر يكون قد اساء تطبيق القانون ومقتضيات المادة 505 من القانون المدني
قرار 94659 بتاريخ 16/02/ 1992 م. ق
من المقرر قانون انه لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار او يؤجر ايجارا فرعيا كل ما استأجره و بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر ــ مالك المحل ــ
ولما كان ثابتا من الطاعن الحالي قد تصرف في المحل الى شخص ثالث دون اذن المالكة الاصلية للمحل فانه يكون قد خرق التزاما كان مفروضا ليه كمستأجر الا يتصرف في موضوع الايجار ، ومتى كان ذلك فان قضاة الموضوع قد طبقوا صحيح القانون ويتعين رفض الطعن
القاعدة : لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون اذن مكتوب من المؤجر
وفي حالة التنازل عن الايجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته
2/ حقــــــــــــــــوق المستأجر
1/ التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للاستعمال المعد لها تبعا للاتفاق الطرفين ( المادة 476 قانون المعدل 07/05 المدني )
تتم معاينة الاماكن وجاهيا بموجب محضر او بيان وصفي يلحق بعقد الايجار ، وفي حالة تسليم العين المؤجرة دون محضر او بيان وصفي يفترض القانون في المستأجر انه تسلمها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس
في المحضر او البيان يذكر فيه المستأجر بأنه على علم تام بالأمكنة لرؤيته اياها ومعاينته لها وانه تحقق من استلامه للأمكنة في حالة جيدة قابلة للسكنى ويوقع على المحضر
2/ التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة
يظل المؤجر ملزما بصيانة العين المؤجرة اثناء مدة الايجار ، فالأعمال الصيانة الضرورية تقع على عاتقه ويتحمل التكاليف المثقلة بالعين المؤجرة كالرسوم والضرائب، اما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي فيتحمله المستأجر
المادة :479 من القانون المدني
على المؤجر ان يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم وجب ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر
الترميمات الضرورية التي تقع على المؤجر :
ــ اصلاح او ترميم شقوق الجدران الارضية او الاسقف
ــ تصريف مجاري المياه القذرة
الترميمات التأجيرية التي تقع على عاتق المستأجر والتي يطلق عليها بالترميمات البسيطة :
ــ اصلاح او تبديل الاقفال ، والمقابض ، والمزالج
ــاجراء الدهانات الداخلية
ــ اصلاح صبور المياه او قنواتها
ــ تركيب او اصلاح الاجهزة الكهربائية الموجودة
القرار رقم 101953 بتاريخ 21/ 12/ 1993 م. ق عدد 2 ص: 117
المبدأ : من المقرر قانونا انه يتعين على المؤجر ان يتهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم ويجب عليه ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية اثناء مدة الايجار
ـ وفي حالة تقاعس المؤجر في تنفيذ التزامه وبعد اعذاره بمحضر غير قضائي يجوز للمستأجر الطالبة بفسخ العقد او انتقاص بدل الايجار مع التعويض
ـ وفي حالة استحالة الانتفاع بالعين المؤجرة لهلاكها اثناء مدة العقد يفسخ الايجار بقوة القانون طبقا للمادة 481 قانون المدني
3/ التزام المؤجر بضمان التعرض :
على المؤجر ان يمنع كل تعرض للمستأجر يحول دول تمكينه من الانتفاع من العين المؤجرة
ولا يجوز له ان يحدث بها او بملحقاتها اي تغيير ينقص من هذا الانتفاع طبقا للمادة 483 قانون المدني المعدل 07/ 05 بتاريخ 13/05 /2007
ولا يقتصر ضمان المؤجر على الافعال لتي تصدر منه او من تابعيه بل يمتد الى كل ضرر او تعرض قانوني صادر عن مستأجر اخر او اي شخص تلقى الحق عن المؤجر
اذن المؤجر يقع على عاتقه ضمان التعرض القانوني الصادر عن الغير الذي يدعي حقا على العين المؤجرة
يترتب على التعرض القانوني الصادر من الغير التزام المؤجر بالتدخل في الدعوى المرفوعة ، وذلك بعد اخطاره من المستأجر ،فاذا استطاع منع التعرض الذي ادعاه الغير يكون قد نفذ التزامه
اما اذا صدر حكم لمصلحة الغير ــ بات ــ قام التزام المؤجر بضمان الاستحقاق
المستأجر له ان يختار اما ان يطلب انقاص الاجرة او يطلب فسخ الايجار (المادة 484 قانون المدني )
اما اذا تقاعس عن اخطار المؤجر رغم تعرض الغير وصدر حكم لمصلحة هذا الاخير فلا مسؤولية على المؤجر الا اذا اثبت المستأجر ان الغير كان على حق في دعواه
صور التعرض القانوني الصادر من الغير :
(1) تزاحم المستأجرين ــ قرر المشرع الجزائري ان الاولوية من كان له تاريخ ايجار اسبق في ثبوت التاريخ
اما اذا كان لها نفس التاريخ كانت الاولوية لمن حاز الاماكن ( المادة485 قانون المدني )
القرار : 107519 بتاريخ 07/02/1994 م. ق 1994/2
من المقرر قانونا انه اذا تعدد المستأجرون لغين واحدة اعطيت الاولوية لمن سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش ومن ثم القضاء بخلاف هذا المبدأ يعد اساءة في تطبيق القانون
(2) قيام السلطة الادارية بعمل يؤدي الى الحد من انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ويكون عملها هذا تطبيقا للقانون
ـ نزع جزء من العين المؤجرة للمصلحة العامة
ـ او تقرر منع توقف المركبات امامها
يجوز للمستأجر اما ان يطلب الفسخ او انقاص بدل الايجار ـ كما يجوز له طلب التعويض
قرار رقم : 52630 بتاريخ 13/11/1988
المادة : 486 قانون المدني اذا ترتب على عمل قامت به السلطة الادارية بمقتضى القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر حسب الظروف ان يطلب فسخ الايجار او انتقاص ثمنه وله ان يطالب بتعويضه اذا كان عمل السلطة الادارية قد صدر بسبب يكون المؤجر مسؤولا نه كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك
4/التزام المؤجر بضمان العيب الخفي :
شروط العيب الخفي الموجب للضمان :
ـ1ـ ان يكون العيب خفيا
اي لا يمكن للمستأجر اكتشافه بفحص الرجل العادي
ـ 2ـ ان يكون مؤثرا ، يحول دون الانتفاع من العين المؤجرة
ـ 3ـ ان يكون العيب غير معلوم للمستأجر وقت ابرام عقد الايجار
المادة : 488 معدلة بالقانون 07/05 يضمن المؤجر للمستأجر باستثناء العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها كل ما يوجد بالعين المؤجرة من عيب تحول دون استعمالها او تنقص من هذا الاستعمال نقصا محسوسا ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك
ملاحظة : غير ان المؤجر لا يضمن العيوب التي اعلم بها المستأجر او كان يعلم بها وقت التعاقد واقر بعلمها بعد معاينة المأجور
فاذا الحق العيب الخفي الضرر بالمستأجر التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب والسلام

[شكيب خان]

السلام عليكم
الموضوع : عقد الايجار( توضيح واضافات )
تعريفه : عقد يمكن بمقتضاه شخص يدعى المؤجر شخصا اخر يدعى المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل ايجار معلوم
تم تعريفه من خلال عناصره الثلاثة : عقد ــ المدة ـــ الاجرة
خصائصه :
1/ عقد معاوضة
2/ عقد ملزم للجانبين
3/ عقد رضائي
4 / من العقود المستمرة التي تفسخ بأثر فوري وليس بأثر رجعي
خصائصه الخاصة :
ــ لا يرد على الاشياء القابلة للاستهلاك
ــ عقد محددة المدة
ــ لا يقوم على الاعتبارات الشخصية
هل يشترط فيه الرسمية ام لا ؟:
عقد الايجار لا يشترط فيه الرسمية : يمكن ابرام عقد الايجار مباشرة بين المؤجر والمستأجر دون تدخل موظف عام
شرط ان يحرر وفقا لنموذج عقد الايجار وان يسجل لدى السلطات المختصة حتى يثبت تاريخه في مواجهة الغير
احكام المادة 467 مكرر من القانون المدني المعدل بموجب القانون رقم ــ 05 تنص :
(( ينعقد الايجار كتابة ويكون ثابت والا كان باطلا ))
السؤال : اذا لم يكتب عقدهما طبقا للنموذج هل يعتبر باطلا ؟
الجواب : لا يعتبر باطلا ـــــ وانما يخضع للجزاءات لان الشكلية ليست ركنا من اركان العقد وانما للإثبات
قبل هذا المرسوم 93/ 03
كان الوصل يثبت دفع الاجرة والعلاقة العقدية
بعده :
ـــــ الوصل يثبت دفع الاجرة
ـــــ والعقد يثبت العلاقة العقدية
العقد الايجار الشفوي :
المادة : 21 من المرسوم التشريعي رقم 93 /03 لحماية المستأجر يعاقب المؤجر الذي يخالف الالتزام بتحرير العقد لكنه لا يؤدي الى بطلان هذا الاخير الذي يمكن اثباته بكل وصل
مثلا قرار المحكمة العليا المؤرخ في 13 / 10 / 1999 رقم 97639 اعتبرت التنبيه بالإخلاء الذي يرسله المؤجر الى المستأجر لاستعادة المسكن دليل كاف على وجود ايجار
ما مصير السكنات التابعة للقطاع العام ؟ :
طبقا للمرسوم الصادر بتاريخ 23/08/1996 رقم 704/ 96 يجب ان تكون العلاقة الايجارية على اساس العقد المبرم بين الطرفين
والوصل الذي يحوزه المستأجر لا يثبت العلاقة العقدية
قرار المحكمة العليا رقم 117880 المؤرخ 14/03/1995 م,ق 1997 عدد خاص ج1 ص: 110 :
المبدأ: ان عقد الايجار المبرم بين المستأجر وديوان الترقية والتسيير العقاري لا يثبت الا بموجب عقد مكتوب محرر حسب نموذج معين عملا بما جاء في المادة 02 من القانون 76ــ 147 المؤرخ 13/10/1976 وان الاحتجاج بوصلات الايجار في هذا المجال غير ممكن في غياب عقد الايجار
قرار المحكمة العليا رقم 282397 المؤرخ 16/ 07/ 2003 م.ق 203 عدد2 ص: 167
المبدأ : لا تثبت صفة المستأجر لدى ديوان الترقية والتسيير العقاري الا بالإيجار المبرم حسب النموذج الملحق بالمرسوم 76 ــ 174
âژˆ الاجرة تحدد وفقا لمدة المنفعة
المشرع لم يشترط تراضي الطرفان صراحة عليها ولكن اوجب ان لا يختلفا بشأن تحديدها
والاجرة : هي ما يدفعه المستأجر للمؤجر مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة يجوز يحدد نقدا او بتقديم اي عمل اخر مثلا القيام بترميمات في العين المؤجرة
حسب القانون المدني قبل التعديل ، والمرسوم التشريعي 93/03
âں¸ تحديد الاجرة بالاتفاق :
ــ اتفاق المتعاقدان على تقدير الاجرة
ــ اذا كانت الاجرة شيء قيمي فيجب ان يكون هذا الشيء معينا او قابلا للتعيين
âژˆوقد اشترط المرسوم التشريعي 93/03 ضرورة تحديد الاجرة ، واذا لم يتفق المتعاقدان عليها فلا ينعقد الايجار
âں¸اذا اتفق المتعاقدان على دفع الاجرة ولكن اغفلا تحديدها من يتولى تحديدها ؟
ج/ المشرع تولى طريقة تحديدها في هذه الحالة
فعلى المؤجر ابلاغ المستأجر كتابة بالأجرة التي يحددها وذلك في اجل شهر ابتداءا من شغل المستأجر العين المؤجرة
âژˆفاذا لم اعترض المستأجر عليها فيجب ابلاغ المؤجر في اجل شهر من يوم علمه بها يصبح ملزما بأدائها ( المادة 471 مدني )
âژˆفاذا اعترض المستأجر عليها فيجب ابلاغ المؤجر في خلال شهر من يوم علمه بالاجرة فاذا لم يتوصلا الى اتفاق فللطرف المستعجل ان يرفع دعوى للمحكمة المختصة في اجل شهرين من يوم التبليغ بالاعتراض
وتسري الاجرة التي تم تعينها من قبل المحكمة ابتداء من يوم انعقاد الايجار ( المادة 471 مدني الملغاة )
âں¸حسب المرسوم 93/03 اذا كان الايجار المبرم في شكل غير مكتوب :
فالعقد كما اسلفنا لا يكون باطلا وانما يسري لمدة سنة من يوم اكتشاف عدم كتابته متى كان بيد المستأجر اي وصل
âژˆالمنازعة في الاجرة بالنسبة للإيجارات السابقة لصدور المرسوم التشريعي 93/03 تنص المادة 472 مدني (الملغاة): في حالة تعيين ثمن الايجار في العقد يمكن للطرفين ان يتنازعان في الثمن المتفق عليه وان يعينا ثمنا جديدا بواسطة المحكمة وذلك بعد مضي 6 اشهر
âں¸المنازعة في الاجرة بالنسبة للإيجارات اللاحقة لصدور المرسوم التشريعي 93/03
المؤجر يمكن له طلب فسخ عقد الايجار وفقا للمادة 9 من نموذج عقد الايجار
وذلك للأسباب التالية :
1/ عدم دفع شهر من الايجار
2/ عدم دفع الاعباء الواجبة على المستأجر
3/ عدم احترام المستأجر اي التزام فرضه عليه العقد
4/ اسباب اخرى يحتمل ان يتفق الطرفان عليها في العقد
تعالج الى ما سبق المواد المشار اليها مسألة توجيه التنبيه بالإخلاء من العين المؤجرة اذا كان عقد الايجار غير محدد المدة او لم يحصل الاتفاق على تحديد المدة
كما تعالج ايضا تحديد اجال الانذار المسبق وهو شهر في ايجار المساكن المؤثثة وثلاثة اشهر في المساكن او المحلات ذات الصبغة المهنية او الصناعة التقليدية وستة اشهر في ديار السكن وذلك خلال الآجال المحددة قانونا
اما بالنسبة للمواد 508الى 537
تتعلق بحق البقاء في الامكنة وحق استرجاعها وهو ما الغته المادة 507 مكرر من القانون 07/05
لقد انهى المشرع في اطار القانون رقم 07ــ 05 المؤرخ في 13 / 05/ 2007 المعدل والمتمم للأمر ر75ــ 58 المؤرخ في 26/ 09 / 1975 المتضمن القانون المدني
انهاء العمل بحق البقاء
ـــ المدة : في ظل القانون المدني القديم لم تكن لها اية اهمية ،حيث كان من الممكن ابرام عقد ايجار غير محدد المدة ولا ينقضي الا بالتنبيه بالخلاء ،
فالمؤجر لم يكن في استطاعته انهاء العلاقة الايجار ــ كان يعتبر المستأجر في ظل القانون المدني القديم كأنه وريث شرعي للمؤجر
âژˆفتحديد العلاقة الايجارية وتحديد مدة عقد الايجار متوقف على مدى ارادة المستأجر
ــــ اما بالنسبة للإيجار الذي ينعقد بعد صدور المرسوم 93/ 03 تضمنت المادة 2 منه من نموذج عقد الايجار المتعلق بالمدة
مثلا : اتفقا طرفي العقد على التأجير المقصود بهذا العقد مدة ............... وتبدئ هذه المدة من ...............
يمكن تحديد هذه المدة وفقا للشروط والكيفيات التي يتفق عليها اطراف العقد
ــــــ لم يتعرض المرسوم التشريعي 93/03 الى الانذار بالإخلاء ، والمادة 508 من قانون المدني تم الغاءها ــ بالتالي لا ضرورة للتنبيه بالإخلاء اذا كان عقد الايجار محدد المدة
المادة ــ 469 ــ قانون المدني : ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد من دون حاجة لأي تنبيه بالإخلاء
تجديد عقد الايجار :
هناك نوعين من التجديد :
1/ التجديد الصريح :
هو اعلان المؤجر او المستأجر عن رغبته في تجديد العقد ــــ ولكن بشروط جديدة ـ
مثل الزيادة في الاجرة ـــ او في بعض الالتزامات ـــ او لمدة محددة
ولا بدة من كتابته طبقا لنص المادة من المرسوم التشريعي 93/03
2/ التجديد الضمني : ليس امتداد للعقد السابق، وانما عقد جديد يتضمن ايجابا من المستأجر ببقائه ينتفع بالعين المؤجرة ــ شرط قبول المؤجر وعدم اعتراضه
يجب ان يكونا اهلا لانعقاد العقد الجديد فاذا فقد المؤجر اهليته لعارض من العوارض لا ينعقد العقد رغم العقد السابق كان صحيحا
شروط التجديد الضمني :
âژˆيجب ان يكون العقد القديم صحيحا وقد انتهى
âژˆيجب الا يعترض المؤجر على التجديد ملاحظة : ( يعتبر الانذار بالإخلاء اعتراض من المؤجر على بقاء المستأجر في العين ) ( كما يعتبر استمرار المؤجر في قبض الاجرة قرينة على اعتراضه )
âژˆ يجب ان يكون المؤجر عالما ببقاء المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة
âژˆ يجب ان يبقى المستأجر ينتفع بالعين ــ وبقائه منتفعا بالعين المؤجرة دليل على نيته ورغبته في تجديد العقد
الحق في البقاء :
لقد الغى المشرع الحق في البقاء الذي كان مقررا في ظل الاحكام السابقة للقانون المدني وذلك بموجب المرسوم التشريعي 93/03 ، والتعديل الاخير للقانون المدني في 13/ 05/ 2007 كرس هذا الموقف
وبالتالي بمجرد انتهاء مدة الايجار على المستأجر ان يخلي العين المؤجرة دون اخطار مسبق او تنبيه بالإخلاء
من يعتبر شاغلا للأمكنة في نطاق عقد الايجار؟
ج/ يعتبر شاغلا للمكان المستأجر ، والمستأجر الفرعي ، والمتنازل له ،
المستأجر اذا بقي في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار ودون موافقة المؤجر يعد شاغلا المكان بغير حق او سند قانوني
المستأجر الفرعي ( المستأجر من الباطن) :
المستأجر يمنع عليه القانون ان يؤجر العين المؤجرة من الباطن دون موافقة المؤجر
اما في حالة المستأجر من الباطن فلا تنشأ علاقة إيجاريه مباشرة بين المؤجر الاصلي والمستأجر من الباطن
فالالتزامات الايجارية تظل قائمة بين المستأجر الاصلي والمؤجر
في حالة المستأجر الفرعي نكون بصدد عقدين للإيجار عقد اول بين المؤجر والمستأجر الاصلي
وعقد ثاني بين المستأجر الاصلي والمستأجر الفرعي
فالمستأجر الفرعي يبقى ملتزما مباشرة تجاه المؤجر بالقدر الذي يكون بذمته للمستأجر الاصلي وذلك في وقت الذي انذره المؤجر المادة : 507 من القانون المدني
المتنازل :
هل يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار ؟
ج/ نعم يمكن للمستأجر بشرط الحصول على موافقة كتابية من المؤجران يتنازل عن حقه في الايجار
المادة 505 من القانون المدني : لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون موافقة المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
وفي حالة التنازل عن الايجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته ــ المادة 507 من القانون المدني
ــ لا يجوز للمستأجر الفرعي ان يحتج تجاه المؤجر بما سبقه من بدل الايجار الى المستأجر الاصلي الا اذا تم ذلك قبل الانذار
ــ كما لا يجوز للمستأجر ان يحتج على من انتقلت اليه الملكية سواء اختيارا ام جبرا بما دفعه مقدما من ثمن الايجار خاصة اذا اثبت من انتقلت اليه ملكية العقار ان المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية او كان من المفروض حتما ان يعلم ذلك فان عجز من انتقلت اليه ملكية العقار ان يثبت ذلك فلا يكون الا الرجوع على المؤجر
في حالة وفاة المستأجر او المؤجر :
المادة 469 من القانون المدني : ينتهي الايجار بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة الى التنبيه بالإخلاء
اما في حالة غياب اتفاق او وفاة المستأجر فالعقد يبقى ساري الى غاية انتهاء مدته اما اذا تبين للورثة الذين كانوا يعيشون معه بان الايجار يثقل ذمتهم المالية او ان يجاوز حاجياتهم جاز لهم ان يطلبوا فسخ عقد الايجار خلال الستة اشهر التي تلي وفاة المستأجر واخطار المؤجر بموجب محرر غير قضائي يتضمن اشعارا لمدة شهرين والسلام

[leon1991]

ماهي اللإجراءات بالتفصيل الواجب اتباعها في حالة عدم دفع المستأجر لبدل الإيجار لمدة 3 أشهر ورفضه الخروج من المحل .... علما أنه يوجد فقط عقد شفوي وليس كتابي

[شكيب خان]

السلام عليكم
في حالة اذا كان المحل له سند الملكية باسمكم
الاجراء : مراجعته بالطرق الودية واذا امتنع عن دفع بدلات الايجار تقوم ب:
ـــ انذاره بتسديد بدلات الايجار المتوجبة والمستحقة وتذكر المبلغ
مع مطالبته بالفائدة القانونية من تاريخ استحقاق البدلات حتى تاريخ الفعلي وذلك خلال مهلة ثلاثة ايام فقط
فاذا رفض وامتنع عليك بمراجعة القضاء المختص وتطالب بفسخ عقد الايجار مع تحميله المصاريف القضائية والفوائد القانونية من تاريخ استحقاق البدلات الايجار من التزامات المستأجر الوفاء ببدل الايجار في المواعيد المتفق عليها
المادة : 119 من القانون المدني ( فسخ قضائي)
في العقود الملزمة للجانبين ( عقد الايجار ) اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض في الحالتين اذا اقتضى الحال
ــــ او المطالبة بحجز على امواله المنقولة او غير المنقولة لإلزامه بدفع المبلغ المستحق من تاريخ استحقاقه والفائدة القانونية والمصاريف القضائية والسلام

[leon1991]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شكيب خان

السلام عليكم
في حالة اذا كان المحل له سند الملكية باسمكم
الاجراء : مراجعته بالطرق الودية واذا امتنع عن دفع بدلات الايجار تقوم ب:
ـــ انذاره بتسديد بدلات الايجار المتوجبة والمستحقة وتذكر المبلغ
مع مطالبته بالفائدة القانونية من تاريخ استحقاق البدلات حتى تاريخ الفعلي وذلك خلال مهلة ثلاثة ايام فقط
فاذا رفض وامتنع عليك بمراجعة القضاء المختص وتطالب بفسخ عقد الايجار مع تحميله المصاريف القضائية والفوائد القانونية من تاريخ استحقاق البدلات الايجار من التزامات المستأجر الوفاء ببدل الايجار في المواعيد المتفق عليها
المادة : 119 من القانون المدني ( فسخ قضائي)
في العقود الملزمة للجانبين ( عقد الايجار ) اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض في الحالتين اذا اقتضى الحال
ــــ او المطالبة بحجز على امواله المنقولة او غير المنقولة لإلزامه بدفع المبلغ المستحق من تاريخ استحقاقه والفائدة القانونية والمصاريف القضائية والسلام

مرحبا و شكرا على الإجابة .. نعم نمتلك نسخة من شهادة الملكية و الدفتر العقاري.. وطالبنا المستأجر وديا بالدفع لكته يرفض الدفع و الخروج في نفس الوقت .. المشكلة هي أننا لم نقم بعمل عقد كتابي للإيجار لهذه السنة .. فقط عقد شفوى ........ وفي نفس الوقت نملك العقود الكتابية للسنوات الماضية المنتهية
هل يجب أن أذهب إلى محكمة مدنية لإيداع شكوى ??? انا فقط خائف من المصاريف التي يجب علي دفعها للقضاء .. وطول المدة التي سيأخذها.... وهكذا سيضل المستأجر يستفيد مجانا من المحل

[شكيب خان]

السلام عليكم
الاجراء :
1/ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان (المحل) ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد الا اذا قام بإعذاريه عن طريق المحضر القضائي بإخلاء المحل الذي يشغله بغير مصوغ قانوني
واذا امتنع او رفض الاخلاء في تاريخ المدة المحددة في الاعذار ـــ بعد 15 يوما ــ
2/ ارفع عليه دعوى استعجالية مطالبا فيها اخلاء الشاغل للمحل بغير مصوغ قانوني مع التعويض جبرا للضرر الذي لحق بسبب اضطرارك الى رفع دعوى الاخلاء، وتكبدك مصاريف قضائية ونفقات فعلية
ملاحظة : العقد الشفهي غير قانوني لا داعي لذكره ، اذكر انه بعد نهاية مدة العقد الايجار السابق، كنت انتظر من المستأجر تحديد موقفه اما بتجديد العقد ام اخلاء المكان ، ولما كانت نية المستأجر غير سليمة تمثلت في شغل المكان بغير مصوغ قانوني ودون دفع بدل الايجار اضطررت الى اعذاره لتحديد موقفه الاخلاء او تجديد العقد وعندما تمنع ورفض بعد المدة المحددة في الاعذار
قمت برفع دعوى الاخلاء لطرده من العين المؤجرة دون ان تطالبه بدفع مستحقات الايجار
لان لو فعلت ذلك اعتبر تجديد عقد الايجار ضمنيا وهنا يستلزم عليك قبل ان ترفع دعوى دفع بدل الايجار ان يكون لديك سند يثبت قعلا انك اجرت العين المؤجرة بعقد مبرم بينكما + اعذاره فلهذا اطلب منك ان لا تذكر ذلك
فلا يمكن رفع دعوى مستحقات الايجار في غياب عقد الايجار الذي يلزم الجانبين ببنوده
ـــ لهذا انصحك ان تقوم بإعذاره لإخلاء المحل الذي يشغله بغير مصوغ قانوني فاذا رفض وامتنع ارفع عليه دعوى استعجالية تطلب فيها طرد الشاغل ++ تعويض عن الضرر الذي لحق بك بسبب عدم الاخلاء ــ وتكون هذه بمثابة ثمن الايجار الذي تقاعس عن دفعه والسلام

[leon1991]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شكيب خان

السلام عليكم
الاجراء :
1/ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان (المحل) ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد الا اذا قام بإعذاريه عن طريق المحضر القضائي بإخلاء المحل الذي يشغله بغير مصوغ قانوني
واذا امتنع او رفض الاخلاء في تاريخ المدة المحددة في الاعذار ـــ بعد 15 يوما ــ
2/ ارفع عليه دعوى استعجالية مطالبا فيها اخلاء الشاغل للمحل بغير مصوغ قانوني مع التعويض جبرا للضرر الذي لحق بسبب اضطرارك الى رفع دعوى الاخلاء، وتكبدك مصاريف قضائية ونفقات فعلية
ملاحظة : العقد الشفهي غير قانوني لا داعي لذكره ، اذكر انه بعد نهاية مدة العقد الايجار السابق، كنت انتظر من المستأجر تحديد موقفه اما بتجديد العقد ام اخلاء المكان ، ولما كانت نية المستأجر غير سليمة تمثلت في شغل المكان بغير مصوغ قانوني ودون دفع بدل الايجار اضطررت الى اعذاره لتحديد موقفه الاخلاء او تجديد العقد وعندما تمنع ورفض بعد المدة المحددة في الاعذار
قمت برفع دعوى الاخلاء لطرده من العين المؤجرة دون ان تطالبه بدفع مستحقات الايجار
لان لو فعلت ذلك اعتبر تجديد عقد الايجار ضمنيا وهنا يستلزم عليك قبل ان ترفع دعوى دفع بدل الايجار ان يكون لديك سند يثبت قعلا انك اجرت العين المؤجرة بعقد مبرم بينكما + اعذاره فلهذا اطلب منك ان لا تذكر ذلك
فلا يمكن رفع دعوى مستحقات الايجار في غياب عقد الايجار الذي يلزم الجانبين ببنوده
ـــ لهذا انصحك ان تقوم بإعذاره لإخلاء المحل الذي يشغله بغير مصوغ قانوني فاذا رفض وامتنع ارفع عليه دعوى استعجالية تطلب فيها طرد الشاغل ++ تعويض عن الضرر الذي لحق بك بسبب عدم الاخلاء ــ وتكون هذه بمثابة ثمن الايجار الذي تقاعس عن دفعه والسلام

مشكور أخي .. فقط نقطتين حبذا لو يكونا بالتفصيل
1- كيف أعذره عن طريق المحضر القضائي .. أعني الخطوات الواجب اتباعها والمكان الذي يجب أن أذهب إليه
2- كيف و أين أرفع دعوى مستعجلة ?

[شكيب خان]

السلام عليكم
اجراءات الاخلاء يقوم بها المحضر القانوني ــ هو الذي يقوم بكتابة الاعذار وتسليمه للخصم انت فقط اتصل به واطلب منه القيام بذلك هذا (الاجراء الاولي)
بعدما يتم اعذار الخصم انتظر انتهاء المدة المحددة له في الاعذار فاذا لم يمتثل وبقي متعنتا ورافضا الاخلاء
ـــ هنا تتوجه الى المحكمة الموجود في دائرتها المحل مصحوبا ــ بسند ملكية المحل باسمك وليس باسم الورثة + محضر امتناع عن الاخلاء يسلم من قبل السيد المحضر القضائي
ترفع دعوى استعجالية امام قاضي الاستعجال تطلب فيها اخلاء الشاغل للمحل بغير مسوغ قانوني
هذا في حالة اذا لم يكن في يد الشاغل للمحل ما يبرر وجوده في المحل ـــ كأن لديه ما يبرهن انه مستأجر بعقد رسمي او شفهي او وصولات بدل الايجار هنا يكون كلام اخر والسلام

[leon1991]

معلومات جد قيمة مشكور على وقتك .

[leon1991]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شكيب خان

السلام عليكم
اجراءات الاخلاء يقوم بها المحضر القانوني ــ هو الذي يقوم بكتابة الاعذار وتسليمه للخصم انت فقط اتصل به واطلب منه القيام بذلك هذا (الاجراء الاولي)
بعدما يتم اعذار الخصم انتظر انتهاء المدة المحددة له في الاعذار فاذا لم يمتثل وبقي متعنتا ورافضا الاخلاء
ـــ هنا تتوجه الى المحكمة الموجود في دائرتها المحل مصحوبا ــ بسند ملكية المحل باسمك وليس باسم الورثة + محضر امتناع عن الاخلاء يسلم من قبل السيد المحضر القضائي
ترفع دعوى استعجالية امام قاضي الاستعجال تطلب فيها اخلاء الشاغل للمحل بغير مسوغ قانوني
هذا في حالة اذا لم يكن في يد الشاغل للمحل ما يبرر وجوده في المحل ـــ كأن لديه ما يبرهن انه مستأجر بعقد رسمي او شفهي او وصولات بدل الايجار هنا يكون كلام اخر والسلام

السلام عليكم هل يمكن للمستأجر إثبات العقد الشفوي للقاضي ? علما أنه لايملك عقد رسمي أو وصولات بدل الإيجار
لنفترض أن المستأجر جلب شهود ليشهدو معه على العقد الشفوي .. هل للشهود قوة قانونية على الدفتر العقاري ?

[شكيب خان]

السلام عليكم
الرهن الرسمي

تعريفه : عقد يكسب به الدائن حقا عينيا على العقار لوفاء دينه ، يكون له بمقتضاه ان يتقدم على الدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في اي يد كان
المادة : 882 من القانون المدني
خصائصه :
يتميز باعتباره حقا
1/ حق عيني : فهو يمنح للدائن المرتهن المزايا والسلطة على الحق العيني وهو حق التقدم وحق التتبع
ـ بمقتضى حق التتبع يستطيع الدائن المرتهن ان ينفذ على العقار المرهون في اي يد يكون
ـ بمقتضى حق التقدم يستوفي حقه من ثمن العقار المرهون بالأفضلية على الدائنين الاخرين التاليين له
ملاحظة: السلطة التي يخولها للدائن المرتهن سلطة مباشرة ولكن لا يخول له حق استعماله او استغلاله
2/ حق تابع : فلا ينشأ الرهن مستقلا بل يكون تيعا لحق اصلي يسعى الى ضمان الوفاء به
ـ اذا انقضى الدين الاصلي ــــــــ ينقضي معها الرهن الرسمي
ـ واذا كان الدين الاصلي باطلا ـــــــــ الرهن الرسمي يكون باطلا
ـواذا كان الدين الاصلي صحيحا ـــــــــــــــ الرهن الرسمي صحيحا
3/ حق عقاري : الاصل ان الرهن لا يرد الا على العقارات ، لان المنقولات يسهل بيعها ، كما انها خاضعة للتداول والتهريب
الاستثناء : اذا كان بنص قانوني
يسمح برهن المنقولات المادة 886 ق/ م مثال : رهن السفن فهي من المنقولات المادة : 55 من القانون البحري
4/ حق غير قابل للتجزئة : فكل جزء منه يعتبر ضامنا لكل الدين ولكل جزء من الدين المادة 892 ق/ م
ـــــــ يتميز الرهن الرسمي باعتباره عقدا
1/ عقد ــــــ شكلي المادة 883 ق/ م ف1
2/ عقد ضمان عيني ــــــــــــــــ يضمن الدين الذي ارتهنه فهو من العقود الضمان كالكفالة
3/ عقد ملزم لجانب واحد ـــــــــــــــــــــــــ الدائن المرتهن غير ملزم باي التزام
4/ عقد بمقابل ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ غير تبرعي فهو بمقابل
انشاء الرهن الرسمي :

المادة : 883 ق/ م (( لا ينعقد الرهن الا بعقد رسمي ))
وحتى ينعقد الرهن بشكل رسمي لابد من ان يحرر من ضابط عمومي في حدود اختصاصه
الجزاء المترتب على تخلف الرسمية في الرهن ـــــــــــــــــــــــــــــــــ اذا لم يحرر في الشكل الرسمي كان باطلا بطلانا مطلقا يجوز لكل ذي مصلحة ان يتمسك بهذا البطلان ، كما يجوز للمحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها
ملاحظة 1: العقد الباطل يرى البعض انه يتحول الى وعد بالرهن من النوع الذي لا يتوافر فيه الشكل المطلوب في الرهن والذي ينشئ التزاما شخصيا بتقرير الرهن ، يترتب على الاخلال به مجرد سقوط الاجل والحكم بالتعويض
فالصحيح ان عقد الرهن الرسمي الباطل لا يتحول الى وعد بالرهن حيث يجب في الوعد ان يكون رسميا هو الاخر ، كما لا يشتمل على بيان المدة التي يجب اجراء العقد خلالها كما انه لا يتحول الى عقد من نوع اخر فال عن هذا العقد الباطل اي التزام على عاتق المدين الراهن
ملاحظة: يمكن ان يبرم رهن رسمي في الخارج بين الجزائريين على عقار موجود بالجزائر شريطة ان يتم تحريره القنصل الجزائري الموجود في ذاك البلد او موثق في ذلك البلد

التوكيل بإنشاء الرهن :
التوكيل في الرهن لا ينشأ الا اذا افرغ في الشكل الرسمي
تجوز الوكالة في الرهن الرسمي مثلما تجوز الوكالة في التصرفات عامة ، الا انه في الرهن فإنها تقتضي تخصيصا ـــ الوكالة تكون خاصة وليس عامة ، لان الوكالة العامة لا تعطي الحق في انشاء رهن رسمي المادة : 574 ق/ م ف1 '' لابد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من اعمال الادارة لا سيما في البيع والرهن ''
الشروط الموضوعية لإنشاء الرهن :
الشروط العامة : توفر الرضا ـــ المحل ــــ السبب
الرضا: في عقد الرهن الرسمي يلزم ان يكون سليما منزها عن العيوب التي تعيب الرضا كالغلط ـــ والتدليس ـــ والاكراه ـــوالاستغلال
وعقد الرهن لا يكون صحيحا الا اذا صدر عن شخص يتمتع بأهلية التصرف (الراهن) لان الرهن بالنسبة له من اعمال التصرف الدائرة بين والضرر لان الراهن رهن عقاره وفاء لالتزام عليه
فاذا كان الراهن فاقد التمييز ( كالصبي غير المميز والمجنون والمعتوه ) وقع رهنه باطلا بطلانا مطلقا
ولا يصدر الرهن ايضا من الصبي المميز ( ومن في حكمه كالمحجور عليه لسفه او غفلة ) حتى ولو بلغ سن الرشد
واذا كانت اهلية المدين صاحب العقار مقيدة ف بخصوص هذا العقار بان كان ممنوعا من التصرف فيه منعا اتفاقيا فان مقتضى هذا المنع ان يمنع من التصرف في العقار ومن رهنه كذلك والا وقع الرهن باطلا
اما المرتهن يعتبر الرهن بالنسبة من الاعمال النافعة نفعا محضا فيكفي لصحة الرهن ان يكون المرتهن مميزا ومن في حكمه كالمحجور عليه لسفه او غفلة
اما اذا كان الراهن هو كفيل العيني فالرهن يعد بالنسبة له تبرعا ولذلك يلزم فيه اهلية التبرع ما لم يثبت انه تقاضى مقابلا
واذا كان الكفيل العيني قاصرا او محجور عليه لسفه او غفلة كان رهنه باطلا بطلانا مطلقا
ــــ اما محل عقد الرهن هو انشاء حق عيني تبعي على العقار المملوك للراهن لضمان الوفاء بالالتزام الذي يقع في ذمته او ذمة غيره
ــــ اما السبب في عقد الرهن فهو ضمان الدين
الشروط الخاصة :
1/ تخصيص العقار المرهون :
المادة : 886 ق/ م /2 (( لا يجوز ان ينعقد الرهن الا على عقار ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك ))
، يجب ان يكون العقار المرهون مما يصح التعامل فيه
، وقابل بيعه في المزاد العلني
، ان يكون معينا تعيينا دقيقا من طبيعته وموقعه
والتخصيص يرد على العقار بالذات وليس على كل اموال المدين الحاضر ومستقبلة
ملاحظة : اذا لم يراعى شرط التعيين بأن كان الرهن عاما او لم يعين العقار تعيينا دقيقا ، فالرهن يكون باطلا بطلانا مطلقا
2/ تخصيص الدين المضمون :
تحديده من حيث المقدار ( يكون تحديد هذا الدين بتحديد العناصر المعروفة لمقدار التعويض ) ومن حيث المصدر( ما اذا كان هذا المصدر عقدا او عملا غير مشروع او اثراء بلا سبب او نص في القانون ) فقد يكون الدين ناشئا عن عقد قرض او تعويضا عن عمل غير مشروع ـــ المهم من هذا معرفة هل الدين نشأ صحيحا ام لا ؟
ويجب ان يرد في عقد الرهن وكذلك في قيده
ـــ اهلية الراهن وملكيته للعقار المرهون :
(1) اهلية الراهن ــــــــــــــــــــــــــــــ يجب ان يكون الراهن يوم انعقاد الرهن كامل الاهلية اي يتمتع بأهلية التصرف لان الرهن بالنسبة له من اعمال التصرف (التي تدور بين النفع والضرر)
(2) ملكية الراهن للعقار المرهون ـــــــــــــــــــــ سواء كان كمدينا او كفيلا عينيا مالكا للعقار المرهون واهلا للتصرف فيه
(3) رهن ملك الغير ــــــــــــــــــــــــــ يقصد به الشخص لا يملك العقار ثم يقوم برهنه ـــــــــــــــ اثاره ـــــــــــــ اذا لم يكن مالك العقار وقام برهنه كان الرهن باطلا بطلانا مطلقاــــ اما اذا اقره المالك الحقيقي بورقة رسمية يصبح صحيحا واذا لم يصدر هذا الاقرار لفان حق الرهن لا يترتب على العقار الا من وقت الذي يصبح فيه العقار مملوك للراهن
ــ كما قولنا سابقا ان الرهن لا ينعقد الا بعقد رسمي يقوم بتحريره ضابط عمومي مختص بعد التأكد من ملكية الراهن للعقار ، واذا تبين له ان العقار لا يملكه الراهن فلا يقوم بتحرير العقد
(4) الرهن الصادر من مالك المباني القائمة على ارض الغير
المشرع ـــــــــ اقر ان مالك الارض مالك لما عليها
قد يكون مالك العقار غير مالك المباني المقامة عليها ــــــــــــــــــ هنا يمكن لمالك المباني رهنها
(5) الرهن على الشيوع
1/ الرهن الصادر من جميع الشركاء
اذا صدر الرهن من جميع الشركاء يعتبر صحيح لأنه صادر من الملاك ، ويصبح نافذا في حق الجميع سواء قبل القسمة او بعدها او بعد البيع لعدم امكان القسمة ـــــــ والرهن على هذا النحو لا يتأثر في المستقبل بقسمة العقار
المرهون ، ايا كانت نتيجة القسمة ويبقى نافذا في مواجهة الجميع
2/ الرهن الصادر من احد الشركاء
من الثابت ان كل شريك يملك حصته الشائعة في المال ملكية تامة ولذلك فانه يستطيع التصرف فيها باي تصرف فله ان يرهنها ويصبح هنه صحيحا نافذا ،
واذا باع هذا الشريك حصته الشائعة الى مشتري انتقلت ملكية الحصة الى هذا الاخير مثقلة بالرهن

اثــــــــــــــــــــــــار الرهن الرسمـــــــــــــــــــــــــــــــــــي
بالنسبة للراهن
لا يفقد الراهن في الرهن الرسمي ملكية العقار المرهون ولا حيازته
لكن حقوق الراهن على العقار تبقى مقيدة لعدم تعريض سلامة العقار ( المرهون الى الخطر )
ـــ التزام الراهن بإنشاء حق الرهن لمصلحة المرتهن
يترتب على عقد الرهن الصحيح ان يلتزم الراهن سواء اكان مدينا ام كفيلا عينيا بتقرير حق الرهن على العقار لمصلحة المرتهن
ـــ الالتزام الراهن بضمان سلامة الرهن ـــــــــــــــ وللدائن المرتهن ان يعترض على كل عمل او تقصير يكون من شأنه انقاص ضمانه انقاصا كبيرا ـــ يكون بذلك عن طريق القضاء الاستعجالي ( المادة ) 898 من القانون المدني
ــــ التزام الراهن بالضمان ـــــــــــــ يلتزم الراهن كالبائع بضمان الاستحقاق وبضمان التعرض
حقوق الراهن
1/ حق التصرف في العقار
يجوز للراهن ان يتصرف في العقار المرهون سواء كان التصرف ماديا او قانونيا ـــــ بشرط ان لا يضر بحقوق الدائن المرتهن (المادة ): 894 من القانون المدني
التصرف ماديا : شرط عدم الانقاص من قيمة العقار
التصرف القانوني : له الحق ان يتصرف في العقار بالبيع او الهبة او المقايضة ـــــــــ شرط عدم الاضرار بحق المرتهن
تنبيه : شريطة ان يكون الدائن المرتهن قد قيد رهنه فور ابرام عقد الرهن ـــــ لان عدم قيامه بالقيد ــــ يجعل جميع التصرفات التي يقوم بها الراهن تسري في حقه
ـــ بيع العقار المرهون باعتباره منقول حسب المآل :

1/ يجوز للراهن ان يتصرف في الثمار وهي متصلة بالعقار ، او محصول الارض لا يعد من قبيل اعمال الادارة ـــــــــــــــــــــــ لانه لا يلحق ضرر بالرهن
2/ اما اذا كان يرد على اصل العقار باعتباره منقول بحسب المآل فهذا يمثل خطر بالنسبة للمرتهن ــــــ كأن يهدم العقار ويبيعه انقاضا
يجوز للمرتهن في هذه الحالة الاعتراض وينفذ عليه باعتباره عقار
3/ واذا هدمه يعترض على بيعه منقولا
4/ اما اذا باعه يجوز للمرتهن الحجز على الثمن تحت يد المشتري ليباشر عليه حقه في الافضلية
مهما كان الوضع فللدائن المرتهن ان يرجع على الراهن بضمان التعرض ، لان مثل هذا التصرف يعد من قبيل التصرفات الضار به
بيع العقارات بالتخصيص :
ان التصرف في العقارات بالتخصيص يشكل ضررا بالنسبة للدائن المرتهن لانه ينقص من قيمة الضمان ، وهذا التصرف لا ينفذ في حق الدائن المرتهن اذا تم بعد قيد الرهن
ــ واذا قام الراهن بمثل هذا التصرف فللمرتهن ان يعترض على فصل العقار بالتخصيص لم يكن قد تم ذلك فعلا
ــ اذا كان المشتري حسن النية فان حق الدائن المرتهن في التتبع ينقضي لان المشتري يحتج عليه بحيازته للمنقول بحسن النية ، وما يبقى للدائن الا الحجز على الثمن والتنفيذ عليه بالأفضلية
ـ واذا كان سيء النية جاز للمرتهن استرداده ولا يستطيع المشتري التمسك بقاعدة الحيازة
2/ سلطة الاستغلال :
للراهن سلطة استغلال العقار ــــــــــــ مثلا تأجيره وقبض اجرته ( يعتبر من اعمال الادارة ) يجوز للراهن القيام بها
التزامات الراهن :
(1) الالتزام بإعطاء المرتهن حق الرهن
(2) التزام الراهن بضمان سلامة الرهن
حقوق الدائن المرتهن :
ـ قبل حلول اجل الدين يبقى مراقبا
ــ بعد حلول الاجل الدين : اذا حل الاجل ولم يف المدين بالدين جاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون ـــــ متتبعا الاجراءات معينة فرضها القانون
المادة : 902 من القانون المدني " يمكن للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء ، ان ينفذ بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه في الآجال ووفقا للأوضاع المقررة في قانون الاجراءات المدنية والادارية
للمرتهن من الحقوق ما يكفل ضمانه في سلامة الرهن ـــ فاذا قام الراهن ببيع العقار المرهون او ببيع انقاضه باعتباره منقول حسب المآل كان للمرتهن الحق في الزام المشتري بعدم الهدم ورد الانقاض اذا كان قد بدا في اخذها
كما له الحق في اتخاذ ما يلزم من الاجراءات التحفظية التي تكفل سلامة الرهن مثلا :
يطلب من المحكمة تعيين حارس على العين او يطلب تعيينه هو حارسا عليه او يطلب ترميم العقار مما يهدده من تلف او خراب وله الحق بعد ذلك في الرجوع على الراهن بما ينفق من مصروفات
كما له الحق في الاعتراض على اي عمل من شأنه اضعاف تأمينه اضعافا كبيرا فيطلب من القضاء وقف مثل تلك الاعمال
كما خول له القانون الحق في وقف الاعمال التي من شأنها تعريض العقار المرهون للهلاك او التلف ايا كان مصدر هذه الاعمال ، الراهن او الغير ــــــــــــــــــــ فيكون للمرتهن الالتجاء الى القضاء طالبا وقف هذه الاعمال او اتخاذ الوسائل الازمة لمنع وقوع الضرر ـــــــــــــــــــ هذه تتم قبل حلول الاجل
اما بعد حلول الاجل الالتزام المضمون فان للمرتهن الحق في التنفيذ على العقار المرهون ويكون ذلك وفقا للإجراءات التي رسمها قانون الاجراءات المدنية والادارية


اثـــــــــــــــــــــــــــــــــار الرهن الرسمــــــــــــــــــــــــــي بالنسبة للغيـــــــــــــــــر
( 904 / 932 )

المقصود بالغير : هو كل شخص يمكن ان يضار من وجود الرهن الرسمي
او هو كل شخص يضار من مباشرة الدائن المرتهن لحقه في الافضلية والتتبع
ـــ الرهن الرسمي حتى يسري في مواجهة الغير يجب ان يقيد ، وعدم قيده الحقوق لا تكون حجة على الغير ـــــــ عدم القيد ـــــ يؤدي الى عدم سريان الحق العيني التبعي في مواجهة الغير
المادة : 904 من القانون المدني '' لا يكون الرهن نافذا في حق الغير ، الا اذا قيد العقد او الحكم المثبت للرهن قبل ان يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار ، وذلك دون اخلال بالأحكام المقررة في الافلاس ''
ويجري القيد على اسم المالك للعقار المرهون وليس على العقار ذاته
وقيد الرهن الرسمي يقوم به الدائن المرتهن لأنه هو صاحب المصلحة الاول لدى المحافظة العقارية الذي يقع في دائرتها العقار المرهون
1/ حق التتبع : يقصد به حق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار تحت يد من انتقلت اليه الملكية
المادة 911 ف1 / ق. م '' يجوز للدائن المرتهن عند حلول اجل الدين ان يقوم بنزع ملكية العقار من يد الحائز لهذا العقار ''
ـ والتتبع يمارس في مواجهة حائز العقار المرهون
ـ والحائز هو من انتقلت اليه بأي سبب من الاسباب ملكية العقار المرهون او حق عيني اخر قابل للرهن دون ان يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن
1/ الا يكون مسؤولا عن الدين مسؤولية شخصية فالمدين لا يعتبر حائزا ، وكذلك الكفيل الشخصي
2/ ان يكون قد اكتسب ملكية العقار المرهون او حق عيني قابل للرهن كالانتفاع قبل ان يسجل التنبيه بنزع الملكية على الرهن
شروطه :
1/ يشترط ان يكون المدين الراهن قد تصرف في العقار المرهون سواء بنقل ملكيته او بترتيب عيني اخر عليه
2/ يجب ان يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز
لا يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز الا اذا كان مقيد قبل ان يشهر
اذا اشهر ت الملكية قبل قيد الرهن فإنها تنتقل الى المالك خالية من الرهن
3 / ينبغي ان يكون التصرف الذي اجراه المدين من التصرفات التي تطهر العقار من الرهن والتكاليف التي تثقله ، ذلك لو انقضى التأمين العيني انقضت اثاره ومنها حق التتبع
4/ حلول اجل الدين وقت استعمال حق التتبع ، فالدائن لا يستطيع مباشرة حق التتبع اذا كان اجل الدين لم يحل بعد
4/ يجب ان يكون الحائز مالك للعقار المرهون
لان حق التتبع لا يمارس الا في مواجهة الحائز
ـ فواضع اليد قل اكتسابه للعقار لا يعد مالكا
ـ وكذلك من له الحيازة العرضية كالمستأجر لا يعد حائزا
اجراءات التتبع :
ــ التنبيه على المدين بنزع الملكية المادة 923 ق/م
يعني اعذار المدين بالتتبع اذا لم يف بالدين يحجز على العقار ويباع بالمزاد العلني
ـ يلي الانذار التنبيه الموجه الى المدين وهذا الانذار يكون بالدفع او التخلية ويمكن / للدائن انذار الحائز والمدين في آن واحد
في حالة وجود حائز قانوني :
ـــ يجوز لحائز العقار المرهون وقبل ان يشرع الدائن في اتخاذ اجراءات التنفيذ ان يقوم لقضاء بقضاء الدين او التطهير العقار او تخليته فاذا لم يشأ الحائز ان يستعمل حقوقه الثابتة هذه ، فاذا تمنع عن استعمال حقوقه فان الدائن يصبح له الحق في اتخاذ الاجراءات التنفيذ اعمالا لحق الدائن في تتبع العقار
الدائن لا يحق له ان ينفذ مباشرة على العقار المرهون (اي لا يعود على الحائز)
بل يعود على المدين ــــــــــــــــــــ بتنبيه يذكر فيه حلول الاجل
ـــــــــــ فاذا لم يقم المدين بالوفاء يعود الدائن المرتهن على الحائز القانوني
ــــــــــــــ يقوم الدائن بتسجيل تنبيه نزع الملكية على المدين ــــــــــــ لان هذا الاخير هو المسؤول على الدين وحتى يتفادى المدين رجوع الحائز عليه بضمان التعرض ( يعتبر من النظام العام )
ـــــــــ بعد ذلك يقوم الدائن بإنذار الحائز ، وهذا الانذار قد يكون مع التنبيه او بعده ، ولك يجب اولا وقبل انذار الحائز تسجيل التنبيه
ــ اجراءات تتبع العقــــــــــــــــــــــــــــار :
باستعمال حق التتبع
1/ التنبيه على المدين بنزع الملكية ( اعذار المدين ) بتوجيه التنبيه بالوفاء الى المدين ويعلن فيه ، بأنه اذا حل اجل الدين ولم يف به يحجز على العقار ـــ ويباع بالمزاد العلني
اذا قام المدين بعد التنبيه بالوفاء بالدين الدائن يكف عن متابعة العقار ـــــ ويسقط حق التتبع
ورقة التنبيه باطلة اذا لم تشتمل على بيان السند التنفيذي + بيان العقار المراد الحجز عليه
2/ انذار الحائز :لا يجوز للدائن المرتهن ان يتخذ في مواجهة الحائز الملكية وفقا لقانون ا، م ، ا الا بعد ـــــــــــــــــــــ انذاره اما بدفع الدين المستحق ــــــــــــ او تخلية العقار ــــ او التطهير
ـ ويكون الانذار بعد تنبيه على المدين بنزع الملكية
ـ او مع هذا التنبيه في وقت واحد
ـ وانذار الحائز يأتي بعد التنبيه الموجه للمدين وهو من النظام العام ويحق للحائز التمسك ببطلانه اذا تم قبل التنبيه المدين
ـــــ الحائز عندما بعود عليه الدائن يختار اما :
ـ قضاء الدين
ـ او التطهير العقار
ـ التخلي عنه
ــ البيع في المزاد العلني
الحائز عند حلول الاجل قضى الدين ــــــــــــــــــــــــــــــ وله صورتان
القضاء الاختياري : اذا كان راغبا في ملكية العقار وقيمة العقار اكبر من قيمة الدين وكان هذا الحائز لم يدفع بعد ثمن العقار كله
او العكس قيمة الدين اكبر من قيمة العقار ولكن الحائز يرغب في ملكية العقار ـــــــ هنا يقضي الحائز ثم يعود على المدين
ــــــ بدعوى الحلول
ــــــ بدعوى شخصية اساسها الاثراء بلا سبب
القضاء الجبري : يجب ان يكون الحائز قانوني ــــ له سند ملكيته قد تم شهره بعد قيد الرهن
ـــــــــــــــــــــ اي يكون هذا الحائز مدين لهذا المدين ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ


ــــ التطهير : هو تحرير وتخليص العقار من الرهون التي تحمل بها
التطهير يكون للحائز الذي تم شهر سند ملكيته بعد قيد الرهن
التطهير ــــــــــــ هو ان يختار ان تنتقل اليه ملكية العقار دون رهن ـــــــــــ ويكون عندما تكون قيمة العقار اقل من قيمة الدين
عندما يطهر الحائز العقار تنتقل ملكية العقار خالية من الرهن
ويتم التطهير عن طريق عرض الحائز لقيمة العقار المرهون الذي آل اليه على المرتهنين الذين تسري رهونهم في مواجهته اي المرتهنين الذين قاموا بقيد رهونهم قبل تسجيل السند الذي ادى الى انتقال ملكية العقار المرهون الى الحائز ف، فاذا قبل هؤلاء المرتهنون القيمة التي عرضها الحائز للعقار المرهون قام هذا الحائز بدفع هذه القيمة اليهم حسب الترتيب استحقاقهم ــــــــــــــــــــــــــ ويترتب على ذلك تحرير وتخليص العقار من جميع الرهون التي تقله
اما اذا لم يقبل المرتهنون عرض الحائز وجب بيع العقار بالمزاد العلني في الحال حتى ولو كانت الديون غير حالة الاداء وينتهي الامر
لمن يجوز التطهير ؟ :
ـــ التطهير لا يمنح الا لحائز العقار المرهون ، والحائز كما عرفناه هو كل من اكتسب ملكية العقار المرهون او حق انتفاع عليه ولم يكن مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون
ـــ فلا يجوز التطهير للراهن نفسه ولا لمن اكتسب على العقار المرهون حق ارتفاق او حق السكنى او استعمال ، لان هذه الحقوق لا تباع استقلالا بالمزاد
ـــ ويجوز التطهير للمشتري اذ انه غير مسئول شخصيا عن وفاء بالدين المضمون ، اما اذا تعهد بسداد حقوق الدائنين المقيدة على العقار فال يجوز له ان يلجأ الى التطهير ، لان يصبح في هذه الحالة مسئولا مسئولية شخصية عن الوفاء بالدين المضمون
ـــ ولا يجوز التطهير للكيل الشخصي فهو ليس بحائز ولا للكفيل العيني فهو مسئول عن الدين
ـــ ولا يجوز التطهير من الدائن المرتهن المتأخر الذي يريد تحرير العقار من الرهون المتقدمة في المرتبة حتى يمنع التنفيذ على العقار بمقتضاها وذلك على امل ان نرتفع قيمة العقار في المستقبل فتتاح له الفرصة استيفاء دينه
ـــ ولا يجوز للحائز الذي تملك العقار تحت شرط واقف اجراء التطهير لأنه لا يعتبر حائزا الا عند تحقق الشرط ، وعند حلول هذا الوقت يحق له التطهير
ــ اما الحائز الذي تملك العقار المرهون تحت شرط فاسخ فهو حائز قانوني لانه مالك فعليا للعقار قبل تحقق الشرط ولذلك يحق له اجراء التطهير ، فان تخلف الشرط استقرت ملكيته وصح تطهيره ، اما اذا تحقق الشرط فانه يصبح غير مالك بأثر رجعي ، وبالتالي فانه يجب ازالة اثار التطهير الذي اجراه
اجراءات التطهير :المادة : 916 من القانون المدني
اذا اراد الحائز تطهير العقار وجب عليه ان يوجه الى الدائنين المقيدة حقوقهم وفي مواطنهم المختارة المذكورة في القيد اعلانات تشتمل على البيانات الاتية :
أ/ خلاصة من سند ملكية الحائز ( تقتصر على بيان نوع التصرف ، وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع تعيين هذا المالك تعيينا دقيقا ةمحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة واذا كان التصرف بيعا يذكر ايضا الثمن )
ب/ تاريخ التسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل
ج/ المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار
د/ قائمة بالحقوق التي تم قيدها على العقار قبل تجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق واسماء الدائنين

الاثر المترتب على التطهير
اجراءات التطهير اما ان تؤدي الى ابقاء العقار في ذمة الحائز او انتقاله منه الى الغير

التخلية عن العقار :
المادة 922 من القانون المدني : تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز الى قلم كتاب المحكمة المختصة ويجب عليه ان يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية وان يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية في خلال خمسة ايام من وقت التقرير بها
ويجوز لمن له مصلحة في التعجيل ان يطلب من قاضي الامور المستعجلة تعيين حارس تتخذ في مواجهته اجراءات نزع الملكية ويعي الطالب حارسا اذا طلب ذلك
ـــ لا يجوز للحائز ان يتخلى عن العقار المرهون قبل ان ينذره الدائنون بالدفع او بالتخلية
ـــ ولا يجوز ان يبادر اليها الحائز من قبل ان يعلن هؤلاء رسميا عن رغبتهم في نزع الملطية بتوجيههم التنبيه الى المدين والانذار الى الحائز
ـــ اجراءات التخلية :
تبدأ بتقرير يقدمه الحائز الى قلم كتاب المحكمة المختصة الواقع في دائرتها العقار المرهون
ويجب ان يطلب الحائز من مكتب الشهر العقاري المختص التأشير بالتخلية على هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية
ــ ويقوم الحائز بعلان الدائن
مباشرة الاجراءات بحصول هذه التخلية خلال خمسة ايام من تاريخ التقرير بها
التخلية تصبح باطلة اذا لم تتوافر وتراعى الاجراءات المكورة سابقا
اثر التخلية :
ــ لا تؤدي التخلية الى منع التنفيذ على العقار او وقف اجراءاته
يترتب عليها اي تغيير في مركز الدائنين
ـــ ولا يترتب على التخلية بالنسبة الى الحائز سوى النزول عن الحيازة العرضية وتبقى له الحيازة القانونية للعقار وذلك الى ان يتم نزع الملكية عنه بحكم رسو المزاد والسلام

[شكيب خان]

السلام عليكم
الموضــــــــــوع : الكفـــــــــــــــــــــــــــــالـــة
تعريفها : لقد خصص المشرع الجزائري لعقد الكفالة المواد 644 الى 673 من القانون المدني وقد فصلها عن التأمينات العينية وخصص لها قسم خاص ضمن الالتزامات والعقود
وقد ورد تعريفها في المادة : 644 ق .م
'' الكفالة عقد يكفل بمقتضاه شخص تنفيذ الالتزام بأن يتعهد للدائن بأن يفي بهذا الالتزام اذا لم يف به المدين نفسه ''
ـــ الكفالة العقد الذي بمقتضاه يكفل شخص تنفيذ التزام بأن يتعهد للدائن بأن يفي بهذا الالتزام اذا لم يف به المدين نفسه
ـــ الكفالة ما يودعه شخص من الاشخاص من مبلغ نقدي او سندات اوراق مالية لضمان تنفيذ التزام معين يقع على عاتقه ، او لضمان تغطية ما قد ينشأ بفعله من مسئولية في المستقبل
الكفالة عقد بين شخصين هما الكفيل والدائن في العقد الاصلي
خصائص عقد الكفالة :
الكفالة عقد رضائي : يتم بمجرد تراضي الطرفين الكفيل والدائن ــــــــــــــــــــــــــ ولا يشترط رضى المدين لان اجنبي عن العقد
لا يشترط لعقد الكفالة شكلا معينا ــــــــــــــــ شكل خاص يفرغ فيه هذا التراضي
المادة 645 من القانون المدني : '' لا يثبت الكفالة الا بالكتابة ، ولو كان من الجائز اثبات الالتزام الاصلي بالبينة ''
الكتابة هنا لا تشترط لانعقاد وانما للإثبات، واذا تخلفت الكتابة يمكن ان تثبت لما يقوم مقام الكتابة من اقرار او اليمين
بمعنى انه تقوم البينة مقام الكتابة اذا وجد مانع مادي او ادبي يحول دون الحصول على دليل كتابي ، او اذا فقد الدائن سنده الكتابي لسبب اجنبي خارج عن ارادته
الكفالة عقد ملزم لجانب واحد :
الالتزام يقع على عاتق الكفيل الذي يلتزم قبل الدائن بوفاء الدين اذا لم يف به المدين ، وكما سبق قولنا ان عقد الكفالة لا ينعقد الا بين الكفيل والدائن ، اما المدين فهو خارج عن هذا العقد

اما الدائن القانون فرض بعض الالتزامات :
ــ التزامه بتسليم الكفيل وقت وفائه الدين المستندات الازمة لاستعمال حقه في الرجوع
ــ الزمه بالمحافظة على التأمينات التي تضمن الحق بجانب الكفالة والا وجب ان تبرأ ذمة الكفيل بقدر ما اضعه الدائن بخطئه من التأمينات
ـــ الزمه باتخاذ الاجراءات ضد المدين خلال ستة اشهر من انذار الكفيل له والا وجب ان تبرأ ذمة الكفيل ما لم يقدم المدين للكفيل ضمانا كافيا
ــــ الكفالة من عقود التبرع لان الكفيل يتبرع بكفالة الدين :
فالكفيل يقصد بكفالته للمدين اسداء خدمة له ، فهو يتبرع بضمانه للدين
الكفالة في مواجهة المدين قد تكون كفالة تبرعية وقد تكون كفالة بعوض خاصة في المعاملات المالية
اما بالنسبة للدائن
اذا حصل الكفيل من الدائن على مقابل للكفالة فان العقد بينهما يصبح معاوضة
اما اذا لم يحصل الكفيل على مقابل للكفالة ـــــ رأي يقول ان الكفالة هنا تعد من عقود التبرع ــ والرأي الثاني يقول ان الدائن حصل على مقابل ــــــــــــ يتمثل في هذا الضمان الذي حصل عليه في هذه الذمة الجديدة التي انضمت الى ذمة المديين لضمان الوفاء بالدين ــــــــ وهذا الضمان يتمثل في ميزة كبرى للدائن دفعته الى ائتمان المدين
ــــ الكفالة عقدا مدنيا :
لان العقود التجارية لا يمكن ان تقوم على التبرع المادة : 511 من ق . م
ـ حتى ولو كان التاجر هو الكفيل
ـ حتى ولو كان الدين تجاريا
ملاحظة : الكفالة التي تنشأ عن ضمان الاوراق التجارية ضمانا احتياطيا او عن التظهير فهذه الاوراق تبقى دائما تجارية وهذا يعد من استثناءات
ــــ عقد الكفالة عقد تبعي ذلك ان التزام الكفيل يكون حتما تابعا لالتزام المدين الاصلي لان جميع التأمينات تعد ذات طابع تبعي والكفالة لا تستثنى من هذا الاصل
اذن الدين الاصلي يجب ان يكون مستوفيا لجميع شروطه تتبعه الكفالة في الوجود والصحة والبطلان والانقضاء
يتبع ــــ ان شاء الله

[Adamyounes]

بارك الله فيكم

[شكيب خان]

السلام عليكم
تابع لموضوع الكفالة
ـــ يمكن ان تكون تضامنية او غير تضامنية
الكفالة التضامنية تقوم ــــــــــــــــــ عندما الكفيل والمدين متضامنين في دفع الدين ( لا يكون الكفيل متضامنا مع المدين الا في الكفالة القانونية والقضائية )
وتكون غير تضامنية عندما لا يقوم التضامن فيما بينهما ــــــــــــــ هنا يكون من حق الكفيل اذا رجع عليه الدائن ان يدفع بالرجوع بالتجريد
ــــ الكفالة مصدرها الاتفاق اصلا والاستثناء يمكن ان يكون مصدرها القانون او القضاء :
الكفالة القانونية : تكون الكفالة قانونية في حالة يلتزم فيها المدين بتقديم كفيل بمقتضى نص في القانون مثلا : اذا خيف على المبيع ان ينزع من المشتري جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد ان يحبس الثمن حتى ينقطع او يزول الخطر ـــ ومع ذلك يجوز للبائع في هذه الحالة ان يطالب باستيفاء الثمن على ان يقدم كفيلا
الكفالة القضائية :تكون في الاحوال التي يلتزم فيها المدين بتقديم كفيل بمقتضى حكم من القضاء ودون ان يكون ملزما بذلك بموجب نص في القانون او بمقتضى الاتفاق بينه وبين الدائن الكفالة الاتفاقية : وتكون في الاحوال التي يلتزم فيها المدين بتقديم كفيل دون ان يكون ملزما بذلك بموجب نص في القانون او حكم من القضاء



الشروط الواجب توفرها في الكفيل :
ــــ يجب ان يكون موسرا ( لديه القدرة المالية على الوفاء بالدين عندما لا يفي به المدين )
ـــ يجب ان يكون مقيما في الجزائر ( وذلك حتى تسهل مقاضاته عند الاقتضاء)
كفيل الكفيل : تجوز كفالة الكفيل ـــــ الذي يسمى بالمصدق ــــ حيث يتقدم كفيل الكفيل لكفالة التزام الكفيل دون التزام المدين فهو في هذه الحالة يكفل التزاما تابعا وليس التزاما اصليا ـــ وبالتالي فهو المسئول الثالث عن الوفاء بالدين قبل الدائن
انعقاد الكفالة :
الرضا :
لا تنعقد الكفالة الا بتراضي كل من الكفيل والدائن ، اما المدين ليس طرفا في العقد ، فاذا تعهد الوكيل بوفاء الدين اذا لم يف به المدين ، فان هذا العهد يصح حتى ولولم يرض به المدين ويعارضه
لكن اذا حصل منه اعتراض على الكفالة وابلغ هذا الاعتراض للدائن فانه يجوز عندئذ لهذا الدائن ان يرفض تعهد الكفيل
اذن اي اعتراض على الكفيل من قبل المدين ـــــــــــــــــــــــــــ يجوز ان يرفضه الدائن
ـــ الاهلية في عقد الكفالة :
فبالنسبة للدائن فان عقد الكفالة يعد من العقود التبرعية فلا يشترط في سواء اهلية التعاقد ـــــــــــ يكفي ان يكون مميزا اذا كان لم يدفع مقابلا للكفالة ـــــــــــــــــــ يجب ان تتوفر فيه اهلية التصرف اذا كان قد دفع مقابلا للكفالة
ـــــــ اما بالنسبة للكفيل فان الكفالة تعد عملا تبرعيا ـــــــــــــــ يجب ان تتوفر فيه اهلية التبرع ـــــــــــــــ فالقاصر ، السفيه ، وذي الغفلة ، والمحجور عليه لجنونه او عته لا تجوز كفالته
ـــ محل الكفالة :
محل التزام الكفيل هو ضمان تنفيذ الالتزام الأصلي والوفاء به إذا لم يف به المدين نفسه . ولذلك إذا كان الالتزام الأصلي غير موجود أو وجد ثم أبطل أو وجد صحيحا ثم انقضى لا يكون لالتزام الكفيل محل ، ومن ثم يقع باطلا
– إذن محل التزام الكفيل هو الالتزام الأصلي ، أي ما يسمّى بالتزام المكفول وهذا الالتزام يمكن كفالته أيا كان مصدره وأيا كان محلّه .
– من شروط الالتزام المكفول أن يكون موجودا وصحيحا وأن يكون معيّنا أو قابلا للتعيين .

ـــ السبب في الكفالة :
ـ اذا كانت الكفالة تبرعية كان السبب نية التبرع اذا اخذنا بالنظرية التقليدية السبب
ــ اما اذا كانت بعوض فان سبب التزام الكفيل ركن في وجود الالتزام المقابل الذي قد يتمثل في حصوله على مقابل للكفالة من الدائن او المدين
سبب الالتزام يجب ان ينحصر في علاقة الدائن بالكفيل لا في علاقة الكفيل بالمدين
اذا كان الباعث غير مشروع يتوقف بطلان الكفالة او عدم بطلانها على علم الدائن بهذا الباعث ـــــ اما اذا كان الدائن لا يعلم بالباعث غير المشروع فتكون الكفالة التي انعقدت صحيحة
اثار الكفالة :
ـ علاقة الكفيل بالدائن :
اذا حل اجل الالتزام المدين ـــــــــــــــــــــــــــــــ حل اجل التزام الكفيل ( تبعية التزام الكفيل لالتزام المدين )
اذن يحق للدائن ان يرجع على الكفيل ، كما يستطيع ان يرجع على المدين عند حلول الاجل
لكن يجب ان يكون بيده سند تنفيذي ضد هذا الكفيل ، فلا يمكنه ان يطالب الكفيل بموجب سنده التنفيذي قبل المدين
ـ عدم جواز مطالبة الكفيل الا بعد مطالبة المدين :المادة : 660 من ق . م ( لا يجوز للدائن ان يرجع على الكفيل وحده الا بعد رجوعه على المدين ))
اذن الدائن عليه ان يرجع على المدين اولا قبل ان يرجع على الكفيل ، وذلك برفع دعوى على المدين ، فلا يكفي الرجوع على المدين عن طريق انذاره او التنبيه عليه بالوفاء
ــ واذا قام الدائن بمطالبة الكفيل مباشرة دون ان يسبق ذلك مطالبة المدين ، كان من حق الكفيل ان يدفع دعوى الدائن بعدم القبول
ــــ التزام الدائن نحو الكفيل :
اذا قام الكفيل بالوفاء بالدين كان له الحق في ان يرجع على المدين بما وفاه عنه ، الدائن هنا ملزم بتمكينه من هذا الرجوع
ـــ حالة تعدد الكفلاء ورجوع الدائن عليه
الدائن يمكن له ان يطلب كل الدين من اي من الكفلاء ، فاذا استوفى حقه من احدهم برئت ذمة الباقين نحوه ، ويكون للكفيل الذي وفى الدين ان يرجع على غيره من الكفلاء كل بقدر نصيبه في الدين ــــــــــــــ لأنه حل محل الدائن
المادة 668من ق/ م ( اذا كان الكفلاء متضامنين فيما بينهم ووفى احدهم الدين عند حلوله يجوز ان يرجع على كل من الباقين بحصته في الدين وبنصيبه في حصة المعسر منهم ))
ـــ الدفع الكفيل بالتجريد :
الفقرة 2 من المادة 660 ق / م ولا يجوز له ان ينفذ على اموال الكفيل الا بعد ان يجرد المدين من امواله ويجب على الكفيل في هذه الحالة ان يتمسك بهذا الحق ))
ــ الدائن لا يجوز له التنفيذ على اموال الكفيل بمقتضى السند الذي حصل عليه الا بعد ان يقوم بالتنفيذ على اموال المدين فيجرده منها ، فاذا ثبت بعد هذا التجريد ان الدائن لم يستوف كامل حقه ، كان في امكانه عندئذ التنفيذ على اموال الكفيل
ــــ العلاقة بين الكفيل والمدين :
شروط الدعوى الشخصية :
لكي يستطيع الكفيل ان يرجع على المدين لا بد من توافر شروط معينة هي :
ـ ان يكون الكفيل قد وفى الدين
ـ ان يتم الوفاء عند حلول اجل الدين ( اذا استبق الكفيل الامور وقام بالوفاء قبل حلول الاجل ، فانه لا يحق له الرجوع على المدين الا عند حلول اجل الدين )
ـــ ان يقوم الكفيل بإخطار المدين قبل الوفاء
يجب على الكفيل ان يخطر المدين قبل ان يقوم بوفاء الدين ، والا سقط حقه في الرجوع على المدين اذا كان هذا قد وفى الدين او كانت عنده وقت الاستحقاق اسباب تقضي ببطلان الدين او انقضائه المادة : 670 من القانون المدني
ــــ رجوع الكفيل في حالة تعدد المدينين :
تعدد المدينين غير المتضامنين :
فاذا كفلهم جميعا ، كان له ان يرجع على كل منهم بقدر نصيبه في الدين
ويرجع على كل منهم بدعوى شخصية او بدعوى الحلول
اما اذا كان قد كفل البعض دون البعض الاخر ـــــــــــ فله ان يرجع على كفلهم في حدود نصيب كل منهم في الدين ــــ اما من لم يكفلهم فلا يرجع عليهم بدعوى الكفالة ــــ ولذا وفى الدين كله فله ان يرجع عليهم بدعوى الاثراء بلا سبب
ــــ تعدد المدينين المتضامنين المادة 673 من القانون المدني
كفالة جميع المدينين المتضامنين :
فاذا كفل جميع المدينين المتضامنين ووفى الدين للدائن ، فله ان يرجع على اي منهم بكل الدين وذلك بدعوى الشخصية او دعوى الحلول
ويحق للمدين المتضامن الذي رجع عليه الكفيل ان يرجع بعد ذلك على المدينين المتضامنين كل بقدر حصته ، واذا اعسر احد هؤلاء تحمل هذا المدين وغيره من المدينين الموسرين حصة المدين المعسر
ــــــ كفالة بعض المتضامنين دون البعض الاخر :
اذا كان الكفيل قد كفل بعض المدينين المتضامنين دون البعض الاخر فله ان يرجع على كل مدين ممن كفلهم بكل الدين وذك بدوى الشخصية او بدعوى الحلول
اما الذين لم يكفلهم (المدينين) فلا يستطيع ان يرجع عليهم بالدعوى الشخصية لان هذه الدعوى خاصة بالكفيل في حالة رجوعه على المدين الذي كفله ولكن يجوز لهذا الطفيل ان يرجع بدعوى شخصية اخرى هي دعوى الاثراء بلا سبب فيرجع على المدين الذي لم يكفله بقدر استفادته من وفاء الكفيل بالدين ، وهذا المدين لم يستفد الا بقدر حصته ونصيبه
ــــــ انقضاء الكفالة :
طبقا للقواعد العامة ينقضي الديــــــــــــــــن :
ـ بالوفــــــــــــــــــــــــــــاء
ـ الوفاء المقــــــــــــــــــابل
ـ التجديد
ـ اتحـــــــاد الذمـــــــــــــة
ـ الابراء
ــ استحالة التنفيذ
ــ التقـــــــــــــــــادم
ــ فسخ الدين وابطاله
بما ان التزام الكفيل تابع للالتزام المكفول ، فاذا انقضى الالتزام الاصلي المكفول ينقضي حتما التزام الكفيل بالتبعية