السلام عليكم
الرهن الرسمي
تعريفه : عقد يكسب به الدائن حقا عينيا على العقار لوفاء دينه ، يكون له بمقتضاه ان يتقدم على الدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في اي يد كان
المادة : 882 من القانون المدني
خصائصه :
يتميز باعتباره حقا
1/ حق عيني : فهو يمنح للدائن المرتهن المزايا والسلطة على الحق العيني وهو حق التقدم وحق التتبع
ـ بمقتضى حق التتبع يستطيع الدائن المرتهن ان ينفذ على العقار المرهون في اي يد يكون
ـ بمقتضى حق التقدم يستوفي حقه من ثمن العقار المرهون بالأفضلية على الدائنين الاخرين التاليين له
ملاحظة: السلطة التي يخولها للدائن المرتهن سلطة مباشرة ولكن لا يخول له حق استعماله او استغلاله
2/ حق تابع : فلا ينشأ الرهن مستقلا بل يكون تيعا لحق اصلي يسعى الى ضمان الوفاء به
ـ اذا انقضى الدين الاصلي ــــــــ ينقضي معها الرهن الرسمي
ـ واذا كان الدين الاصلي باطلا ـــــــــ الرهن الرسمي يكون باطلا
ـواذا كان الدين الاصلي صحيحا ـــــــــــــــ الرهن الرسمي صحيحا
3/ حق عقاري : الاصل ان الرهن لا يرد الا على العقارات ، لان المنقولات يسهل بيعها ، كما انها خاضعة للتداول والتهريب
الاستثناء : اذا كان بنص قانوني
يسمح برهن المنقولات المادة 886 ق/ م مثال : رهن السفن فهي من المنقولات المادة : 55 من القانون البحري
4/ حق غير قابل للتجزئة : فكل جزء منه يعتبر ضامنا لكل الدين ولكل جزء من الدين المادة 892 ق/ م
ـــــــ يتميز الرهن الرسمي باعتباره عقدا
1/ عقد ــــــ شكلي المادة 883 ق/ م ف1
2/ عقد ضمان عيني ــــــــــــــــ يضمن الدين الذي ارتهنه فهو من العقود الضمان كالكفالة
3/ عقد ملزم لجانب واحد ـــــــــــــــــــــــــ الدائن المرتهن غير ملزم باي التزام
4/ عقد بمقابل ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ غير تبرعي فهو بمقابل
انشاء الرهن الرسمي :
المادة : 883 ق/ م (( لا ينعقد الرهن الا بعقد رسمي ))
وحتى ينعقد الرهن بشكل رسمي لابد من ان يحرر من ضابط عمومي في حدود اختصاصه
الجزاء المترتب على تخلف الرسمية في الرهن ـــــــــــــــــــــــــــــــــ اذا لم يحرر في الشكل الرسمي كان باطلا بطلانا مطلقا يجوز لكل ذي مصلحة ان يتمسك بهذا البطلان ، كما يجوز للمحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها
ملاحظة 1: العقد الباطل يرى البعض انه يتحول الى وعد بالرهن من النوع الذي لا يتوافر فيه الشكل المطلوب في الرهن والذي ينشئ التزاما شخصيا بتقرير الرهن ، يترتب على الاخلال به مجرد سقوط الاجل والحكم بالتعويض
فالصحيح ان عقد الرهن الرسمي الباطل لا يتحول الى وعد بالرهن حيث يجب في الوعد ان يكون رسميا هو الاخر ، كما لا يشتمل على بيان المدة التي يجب اجراء العقد خلالها كما انه لا يتحول الى عقد من نوع اخر فال عن هذا العقد الباطل اي التزام على عاتق المدين الراهن
ملاحظة: يمكن ان يبرم رهن رسمي في الخارج بين الجزائريين على عقار موجود بالجزائر شريطة ان يتم تحريره القنصل الجزائري الموجود في ذاك البلد او موثق في ذلك البلد
التوكيل بإنشاء الرهن :
التوكيل في الرهن لا ينشأ الا اذا افرغ في الشكل الرسمي
تجوز الوكالة في الرهن الرسمي مثلما تجوز الوكالة في التصرفات عامة ، الا انه في الرهن فإنها تقتضي تخصيصا ـــ الوكالة تكون خاصة وليس عامة ، لان الوكالة العامة لا تعطي الحق في انشاء رهن رسمي المادة : 574 ق/ م ف1 '' لابد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من اعمال الادارة لا سيما في البيع والرهن ''
الشروط الموضوعية لإنشاء الرهن :
الشروط العامة : توفر الرضا ـــ المحل ــــ السبب
الرضا: في عقد الرهن الرسمي يلزم ان يكون سليما منزها عن العيوب التي تعيب الرضا كالغلط ـــ والتدليس ـــ والاكراه ـــوالاستغلال
وعقد الرهن لا يكون صحيحا الا اذا صدر عن شخص يتمتع بأهلية التصرف (الراهن) لان الرهن بالنسبة له من اعمال التصرف الدائرة بين والضرر لان الراهن رهن عقاره وفاء لالتزام عليه
فاذا كان الراهن فاقد التمييز ( كالصبي غير المميز والمجنون والمعتوه ) وقع رهنه باطلا بطلانا مطلقا
ولا يصدر الرهن ايضا من الصبي المميز ( ومن في حكمه كالمحجور عليه لسفه او غفلة ) حتى ولو بلغ سن الرشد
واذا كانت اهلية المدين صاحب العقار مقيدة ف بخصوص هذا العقار بان كان ممنوعا من التصرف فيه منعا اتفاقيا فان مقتضى هذا المنع ان يمنع من التصرف في العقار ومن رهنه كذلك والا وقع الرهن باطلا
اما المرتهن يعتبر الرهن بالنسبة من الاعمال النافعة نفعا محضا فيكفي لصحة الرهن ان يكون المرتهن مميزا ومن في حكمه كالمحجور عليه لسفه او غفلة
اما اذا كان الراهن هو كفيل العيني فالرهن يعد بالنسبة له تبرعا ولذلك يلزم فيه اهلية التبرع ما لم يثبت انه تقاضى مقابلا
واذا كان الكفيل العيني قاصرا او محجور عليه لسفه او غفلة كان رهنه باطلا بطلانا مطلقا
ــــ اما محل عقد الرهن هو انشاء حق عيني تبعي على العقار المملوك للراهن لضمان الوفاء بالالتزام الذي يقع في ذمته او ذمة غيره
ــــ اما السبب في عقد الرهن فهو ضمان الدين
الشروط الخاصة :
1/ تخصيص العقار المرهون :
المادة : 886 ق/ م /2 (( لا يجوز ان ينعقد الرهن الا على عقار ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك ))
، يجب ان يكون العقار المرهون مما يصح التعامل فيه
، وقابل بيعه في المزاد العلني
، ان يكون معينا تعيينا دقيقا من طبيعته وموقعه
والتخصيص يرد على العقار بالذات وليس على كل اموال المدين الحاضر ومستقبلة
ملاحظة : اذا لم يراعى شرط التعيين بأن كان الرهن عاما او لم يعين العقار تعيينا دقيقا ، فالرهن يكون باطلا بطلانا مطلقا
2/ تخصيص الدين المضمون :
تحديده من حيث المقدار ( يكون تحديد هذا الدين بتحديد العناصر المعروفة لمقدار التعويض ) ومن حيث المصدر( ما اذا كان هذا المصدر عقدا او عملا غير مشروع او اثراء بلا سبب او نص في القانون ) فقد يكون الدين ناشئا عن عقد قرض او تعويضا عن عمل غير مشروع ـــ المهم من هذا معرفة هل الدين نشأ صحيحا ام لا ؟
ويجب ان يرد في عقد الرهن وكذلك في قيده
ـــ اهلية الراهن وملكيته للعقار المرهون :
(1) اهلية الراهن ــــــــــــــــــــــــــــــ يجب ان يكون الراهن يوم انعقاد الرهن كامل الاهلية اي يتمتع بأهلية التصرف لان الرهن بالنسبة له من اعمال التصرف (التي تدور بين النفع والضرر)
(2) ملكية الراهن للعقار المرهون ـــــــــــــــــــــ سواء كان كمدينا او كفيلا عينيا مالكا للعقار المرهون واهلا للتصرف فيه
(3) رهن ملك الغير ــــــــــــــــــــــــــ يقصد به الشخص لا يملك العقار ثم يقوم برهنه ـــــــــــــــ اثاره ـــــــــــــ اذا لم يكن مالك العقار وقام برهنه كان الرهن باطلا بطلانا مطلقاــــ اما اذا اقره المالك الحقيقي بورقة رسمية يصبح صحيحا واذا لم يصدر هذا الاقرار لفان حق الرهن لا يترتب على العقار الا من وقت الذي يصبح فيه العقار مملوك للراهن
ــ كما قولنا سابقا ان الرهن لا ينعقد الا بعقد رسمي يقوم بتحريره ضابط عمومي مختص بعد التأكد من ملكية الراهن للعقار ، واذا تبين له ان العقار لا يملكه الراهن فلا يقوم بتحرير العقد
(4) الرهن الصادر من مالك المباني القائمة على ارض الغير
المشرع ـــــــــ اقر ان مالك الارض مالك لما عليها
قد يكون مالك العقار غير مالك المباني المقامة عليها ــــــــــــــــــ هنا يمكن لمالك المباني رهنها
(5) الرهن على الشيوع
1/ الرهن الصادر من جميع الشركاء
اذا صدر الرهن من جميع الشركاء يعتبر صحيح لأنه صادر من الملاك ، ويصبح نافذا في حق الجميع سواء قبل القسمة او بعدها او بعد البيع لعدم امكان القسمة ـــــــ والرهن على هذا النحو لا يتأثر في المستقبل بقسمة العقار
المرهون ، ايا كانت نتيجة القسمة ويبقى نافذا في مواجهة الجميع
2/ الرهن الصادر من احد الشركاء
من الثابت ان كل شريك يملك حصته الشائعة في المال ملكية تامة ولذلك فانه يستطيع التصرف فيها باي تصرف فله ان يرهنها ويصبح هنه صحيحا نافذا ،
واذا باع هذا الشريك حصته الشائعة الى مشتري انتقلت ملكية الحصة الى هذا الاخير مثقلة بالرهن
اثــــــــــــــــــــــــار الرهن الرسمـــــــــــــــــــــــــــــــــــي
بالنسبة للراهن
لا يفقد الراهن في الرهن الرسمي ملكية العقار المرهون ولا حيازته
لكن حقوق الراهن على العقار تبقى مقيدة لعدم تعريض سلامة العقار ( المرهون الى الخطر )
ـــ التزام الراهن بإنشاء حق الرهن لمصلحة المرتهن
يترتب على عقد الرهن الصحيح ان يلتزم الراهن سواء اكان مدينا ام كفيلا عينيا بتقرير حق الرهن على العقار لمصلحة المرتهن
ـــ الالتزام الراهن بضمان سلامة الرهن ـــــــــــــــ وللدائن المرتهن ان يعترض على كل عمل او تقصير يكون من شأنه انقاص ضمانه انقاصا كبيرا ـــ يكون بذلك عن طريق القضاء الاستعجالي ( المادة ) 898 من القانون المدني
ــــ التزام الراهن بالضمان ـــــــــــــ يلتزم الراهن كالبائع بضمان الاستحقاق وبضمان التعرض
حقوق الراهن
1/ حق التصرف في العقار
يجوز للراهن ان يتصرف في العقار المرهون سواء كان التصرف ماديا او قانونيا ـــــ بشرط ان لا يضر بحقوق الدائن المرتهن (المادة ): 894 من القانون المدني
التصرف ماديا : شرط عدم الانقاص من قيمة العقار
التصرف القانوني : له الحق ان يتصرف في العقار بالبيع او الهبة او المقايضة ـــــــــ شرط عدم الاضرار بحق المرتهن
تنبيه : شريطة ان يكون الدائن المرتهن قد قيد رهنه فور ابرام عقد الرهن ـــــ لان عدم قيامه بالقيد ــــ يجعل جميع التصرفات التي يقوم بها الراهن تسري في حقه
ـــ بيع العقار المرهون باعتباره منقول حسب المآل :
1/ يجوز للراهن ان يتصرف في الثمار وهي متصلة بالعقار ، او محصول الارض لا يعد من قبيل اعمال الادارة ـــــــــــــــــــــــ لانه لا يلحق ضرر بالرهن
2/ اما اذا كان يرد على اصل العقار باعتباره منقول بحسب المآل فهذا يمثل خطر بالنسبة للمرتهن ــــــ كأن يهدم العقار ويبيعه انقاضا
يجوز للمرتهن في هذه الحالة الاعتراض وينفذ عليه باعتباره عقار
3/ واذا هدمه يعترض على بيعه منقولا
4/ اما اذا باعه يجوز للمرتهن الحجز على الثمن تحت يد المشتري ليباشر عليه حقه في الافضلية
مهما كان الوضع فللدائن المرتهن ان يرجع على الراهن بضمان التعرض ، لان مثل هذا التصرف يعد من قبيل التصرفات الضار به
بيع العقارات بالتخصيص :
ان التصرف في العقارات بالتخصيص يشكل ضررا بالنسبة للدائن المرتهن لانه ينقص من قيمة الضمان ، وهذا التصرف لا ينفذ في حق الدائن المرتهن اذا تم بعد قيد الرهن
ــ واذا قام الراهن بمثل هذا التصرف فللمرتهن ان يعترض على فصل العقار بالتخصيص لم يكن قد تم ذلك فعلا
ــ اذا كان المشتري حسن النية فان حق الدائن المرتهن في التتبع ينقضي لان المشتري يحتج عليه بحيازته للمنقول بحسن النية ، وما يبقى للدائن الا الحجز على الثمن والتنفيذ عليه بالأفضلية
ـ واذا كان سيء النية جاز للمرتهن استرداده ولا يستطيع المشتري التمسك بقاعدة الحيازة
2/ سلطة الاستغلال :
للراهن سلطة استغلال العقار ــــــــــــ مثلا تأجيره وقبض اجرته ( يعتبر من اعمال الادارة ) يجوز للراهن القيام بها
التزامات الراهن :
(1) الالتزام بإعطاء المرتهن حق الرهن
(2) التزام الراهن بضمان سلامة الرهن
حقوق الدائن المرتهن :
ـ قبل حلول اجل الدين يبقى مراقبا
ــ بعد حلول الاجل الدين : اذا حل الاجل ولم يف المدين بالدين جاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون ـــــ متتبعا الاجراءات معينة فرضها القانون
المادة : 902 من القانون المدني " يمكن للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء ، ان ينفذ بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه في الآجال ووفقا للأوضاع المقررة في قانون الاجراءات المدنية والادارية
للمرتهن من الحقوق ما يكفل ضمانه في سلامة الرهن ـــ فاذا قام الراهن ببيع العقار المرهون او ببيع انقاضه باعتباره منقول حسب المآل كان للمرتهن الحق في الزام المشتري بعدم الهدم ورد الانقاض اذا كان قد بدا في اخذها
كما له الحق في اتخاذ ما يلزم من الاجراءات التحفظية التي تكفل سلامة الرهن مثلا :
يطلب من المحكمة تعيين حارس على العين او يطلب تعيينه هو حارسا عليه او يطلب ترميم العقار مما يهدده من تلف او خراب وله الحق بعد ذلك في الرجوع على الراهن بما ينفق من مصروفات
كما له الحق في الاعتراض على اي عمل من شأنه اضعاف تأمينه اضعافا كبيرا فيطلب من القضاء وقف مثل تلك الاعمال
كما خول له القانون الحق في وقف الاعمال التي من شأنها تعريض العقار المرهون للهلاك او التلف ايا كان مصدر هذه الاعمال ، الراهن او الغير ــــــــــــــــــــ فيكون للمرتهن الالتجاء الى القضاء طالبا وقف هذه الاعمال او اتخاذ الوسائل الازمة لمنع وقوع الضرر ـــــــــــــــــــ هذه تتم قبل حلول الاجل
اما بعد حلول الاجل الالتزام المضمون فان للمرتهن الحق في التنفيذ على العقار المرهون ويكون ذلك وفقا للإجراءات التي رسمها قانون الاجراءات المدنية والادارية
اثـــــــــــــــــــــــــــــــــار الرهن الرسمــــــــــــــــــــــــــي بالنسبة للغيـــــــــــــــــر
( 904 / 932 )
المقصود بالغير : هو كل شخص يمكن ان يضار من وجود الرهن الرسمي
او هو كل شخص يضار من مباشرة الدائن المرتهن لحقه في الافضلية والتتبع
ـــ الرهن الرسمي حتى يسري في مواجهة الغير يجب ان يقيد ، وعدم قيده الحقوق لا تكون حجة على الغير ـــــــ عدم القيد ـــــ يؤدي الى عدم سريان الحق العيني التبعي في مواجهة الغير
المادة : 904 من القانون المدني '' لا يكون الرهن نافذا في حق الغير ، الا اذا قيد العقد او الحكم المثبت للرهن قبل ان يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار ، وذلك دون اخلال بالأحكام المقررة في الافلاس ''
ويجري القيد على اسم المالك للعقار المرهون وليس على العقار ذاته
وقيد الرهن الرسمي يقوم به الدائن المرتهن لأنه هو صاحب المصلحة الاول لدى المحافظة العقارية الذي يقع في دائرتها العقار المرهون
1/ حق التتبع : يقصد به حق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار تحت يد من انتقلت اليه الملكية
المادة 911 ف1 / ق. م '' يجوز للدائن المرتهن عند حلول اجل الدين ان يقوم بنزع ملكية العقار من يد الحائز لهذا العقار ''
ـ والتتبع يمارس في مواجهة حائز العقار المرهون
ـ والحائز هو من انتقلت اليه بأي سبب من الاسباب ملكية العقار المرهون او حق عيني اخر قابل للرهن دون ان يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن
1/ الا يكون مسؤولا عن الدين مسؤولية شخصية فالمدين لا يعتبر حائزا ، وكذلك الكفيل الشخصي
2/ ان يكون قد اكتسب ملكية العقار المرهون او حق عيني قابل للرهن كالانتفاع قبل ان يسجل التنبيه بنزع الملكية على الرهن
شروطه :
1/ يشترط ان يكون المدين الراهن قد تصرف في العقار المرهون سواء بنقل ملكيته او بترتيب عيني اخر عليه
2/ يجب ان يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز
لا يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز الا اذا كان مقيد قبل ان يشهر
اذا اشهر ت الملكية قبل قيد الرهن فإنها تنتقل الى المالك خالية من الرهن
3 / ينبغي ان يكون التصرف الذي اجراه المدين من التصرفات التي تطهر العقار من الرهن والتكاليف التي تثقله ، ذلك لو انقضى التأمين العيني انقضت اثاره ومنها حق التتبع
4/ حلول اجل الدين وقت استعمال حق التتبع ، فالدائن لا يستطيع مباشرة حق التتبع اذا كان اجل الدين لم يحل بعد
4/ يجب ان يكون الحائز مالك للعقار المرهون
لان حق التتبع لا يمارس الا في مواجهة الحائز
ـ فواضع اليد قل اكتسابه للعقار لا يعد مالكا
ـ وكذلك من له الحيازة العرضية كالمستأجر لا يعد حائزا
اجراءات التتبع :
ــ التنبيه على المدين بنزع الملكية المادة 923 ق/م
يعني اعذار المدين بالتتبع اذا لم يف بالدين يحجز على العقار ويباع بالمزاد العلني
ـ يلي الانذار التنبيه الموجه الى المدين وهذا الانذار يكون بالدفع او التخلية ويمكن / للدائن انذار الحائز والمدين في آن واحد
في حالة وجود حائز قانوني :
ـــ يجوز لحائز العقار المرهون وقبل ان يشرع الدائن في اتخاذ اجراءات التنفيذ ان يقوم لقضاء بقضاء الدين او التطهير العقار او تخليته فاذا لم يشأ الحائز ان يستعمل حقوقه الثابتة هذه ، فاذا تمنع عن استعمال حقوقه فان الدائن يصبح له الحق في اتخاذ الاجراءات التنفيذ اعمالا لحق الدائن في تتبع العقار
الدائن لا يحق له ان ينفذ مباشرة على العقار المرهون (اي لا يعود على الحائز)
بل يعود على المدين ــــــــــــــــــــ بتنبيه يذكر فيه حلول الاجل
ـــــــــــ فاذا لم يقم المدين بالوفاء يعود الدائن المرتهن على الحائز القانوني
ــــــــــــــ يقوم الدائن بتسجيل تنبيه نزع الملكية على المدين ــــــــــــ لان هذا الاخير هو المسؤول على الدين وحتى يتفادى المدين رجوع الحائز عليه بضمان التعرض ( يعتبر من النظام العام )
ـــــــــ بعد ذلك يقوم الدائن بإنذار الحائز ، وهذا الانذار قد يكون مع التنبيه او بعده ، ولك يجب اولا وقبل انذار الحائز تسجيل التنبيه
ــ اجراءات تتبع العقــــــــــــــــــــــــــــار :
باستعمال حق التتبع
1/ التنبيه على المدين بنزع الملكية ( اعذار المدين ) بتوجيه التنبيه بالوفاء الى المدين ويعلن فيه ، بأنه اذا حل اجل الدين ولم يف به يحجز على العقار ـــ ويباع بالمزاد العلني
اذا قام المدين بعد التنبيه بالوفاء بالدين الدائن يكف عن متابعة العقار ـــــ ويسقط حق التتبع
ورقة التنبيه باطلة اذا لم تشتمل على بيان السند التنفيذي + بيان العقار المراد الحجز عليه
2/ انذار الحائز :لا يجوز للدائن المرتهن ان يتخذ في مواجهة الحائز الملكية وفقا لقانون ا، م ، ا الا بعد ـــــــــــــــــــــ انذاره اما بدفع الدين المستحق ــــــــــــ او تخلية العقار ــــ او التطهير
ـ ويكون الانذار بعد تنبيه على المدين بنزع الملكية
ـ او مع هذا التنبيه في وقت واحد
ـ وانذار الحائز يأتي بعد التنبيه الموجه للمدين وهو من النظام العام ويحق للحائز التمسك ببطلانه اذا تم قبل التنبيه المدين
ـــــ الحائز عندما بعود عليه الدائن يختار اما :
ـ قضاء الدين
ـ او التطهير العقار
ـ التخلي عنه
ــ البيع في المزاد العلني
الحائز عند حلول الاجل قضى الدين ــــــــــــــــــــــــــــــ وله صورتان
القضاء الاختياري : اذا كان راغبا في ملكية العقار وقيمة العقار اكبر من قيمة الدين وكان هذا الحائز لم يدفع بعد ثمن العقار كله
او العكس قيمة الدين اكبر من قيمة العقار ولكن الحائز يرغب في ملكية العقار ـــــــ هنا يقضي الحائز ثم يعود على المدين
ــــــ بدعوى الحلول
ــــــ بدعوى شخصية اساسها الاثراء بلا سبب
القضاء الجبري : يجب ان يكون الحائز قانوني ــــ له سند ملكيته قد تم شهره بعد قيد الرهن
ـــــــــــــــــــــ اي يكون هذا الحائز مدين لهذا المدين ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ــــ التطهير : هو تحرير وتخليص العقار من الرهون التي تحمل بها
التطهير يكون للحائز الذي تم شهر سند ملكيته بعد قيد الرهن
التطهير ــــــــــــ هو ان يختار ان تنتقل اليه ملكية العقار دون رهن ـــــــــــ ويكون عندما تكون قيمة العقار اقل من قيمة الدين
عندما يطهر الحائز العقار تنتقل ملكية العقار خالية من الرهن
ويتم التطهير عن طريق عرض الحائز لقيمة العقار المرهون الذي آل اليه على المرتهنين الذين تسري رهونهم في مواجهته اي المرتهنين الذين قاموا بقيد رهونهم قبل تسجيل السند الذي ادى الى انتقال ملكية العقار المرهون الى الحائز ف، فاذا قبل هؤلاء المرتهنون القيمة التي عرضها الحائز للعقار المرهون قام هذا الحائز بدفع هذه القيمة اليهم حسب الترتيب استحقاقهم ــــــــــــــــــــــــــ ويترتب على ذلك تحرير وتخليص العقار من جميع الرهون التي تقله
اما اذا لم يقبل المرتهنون عرض الحائز وجب بيع العقار بالمزاد العلني في الحال حتى ولو كانت الديون غير حالة الاداء وينتهي الامر
لمن يجوز التطهير ؟ :
ـــ التطهير لا يمنح الا لحائز العقار المرهون ، والحائز كما عرفناه هو كل من اكتسب ملكية العقار المرهون او حق انتفاع عليه ولم يكن مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون
ـــ فلا يجوز التطهير للراهن نفسه ولا لمن اكتسب على العقار المرهون حق ارتفاق او حق السكنى او استعمال ، لان هذه الحقوق لا تباع استقلالا بالمزاد
ـــ ويجوز التطهير للمشتري اذ انه غير مسئول شخصيا عن وفاء بالدين المضمون ، اما اذا تعهد بسداد حقوق الدائنين المقيدة على العقار فال يجوز له ان يلجأ الى التطهير ، لان يصبح في هذه الحالة مسئولا مسئولية شخصية عن الوفاء بالدين المضمون
ـــ ولا يجوز التطهير للكيل الشخصي فهو ليس بحائز ولا للكفيل العيني فهو مسئول عن الدين
ـــ ولا يجوز التطهير من الدائن المرتهن المتأخر الذي يريد تحرير العقار من الرهون المتقدمة في المرتبة حتى يمنع التنفيذ على العقار بمقتضاها وذلك على امل ان نرتفع قيمة العقار في المستقبل فتتاح له الفرصة استيفاء دينه
ـــ ولا يجوز للحائز الذي تملك العقار تحت شرط واقف اجراء التطهير لأنه لا يعتبر حائزا الا عند تحقق الشرط ، وعند حلول هذا الوقت يحق له التطهير
ــ اما الحائز الذي تملك العقار المرهون تحت شرط فاسخ فهو حائز قانوني لانه مالك فعليا للعقار قبل تحقق الشرط ولذلك يحق له اجراء التطهير ، فان تخلف الشرط استقرت ملكيته وصح تطهيره ، اما اذا تحقق الشرط فانه يصبح غير مالك بأثر رجعي ، وبالتالي فانه يجب ازالة اثار التطهير الذي اجراه
اجراءات التطهير :المادة : 916 من القانون المدني
اذا اراد الحائز تطهير العقار وجب عليه ان يوجه الى الدائنين المقيدة حقوقهم وفي مواطنهم المختارة المذكورة في القيد اعلانات تشتمل على البيانات الاتية :
أ/ خلاصة من سند ملكية الحائز ( تقتصر على بيان نوع التصرف ، وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع تعيين هذا المالك تعيينا دقيقا ةمحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة واذا كان التصرف بيعا يذكر ايضا الثمن )
ب/ تاريخ التسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل
ج/ المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار
د/ قائمة بالحقوق التي تم قيدها على العقار قبل تجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق واسماء الدائنين
الاثر المترتب على التطهير
اجراءات التطهير اما ان تؤدي الى ابقاء العقار في ذمة الحائز او انتقاله منه الى الغير
التخلية عن العقار :
المادة 922 من القانون المدني : تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز الى قلم كتاب المحكمة المختصة ويجب عليه ان يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية وان يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية في خلال خمسة ايام من وقت التقرير بها
ويجوز لمن له مصلحة في التعجيل ان يطلب من قاضي الامور المستعجلة تعيين حارس تتخذ في مواجهته اجراءات نزع الملكية ويعي الطالب حارسا اذا طلب ذلك
ـــ لا يجوز للحائز ان يتخلى عن العقار المرهون قبل ان ينذره الدائنون بالدفع او بالتخلية
ـــ ولا يجوز ان يبادر اليها الحائز من قبل ان يعلن هؤلاء رسميا عن رغبتهم في نزع الملطية بتوجيههم التنبيه الى المدين والانذار الى الحائز
ـــ اجراءات التخلية :
تبدأ بتقرير يقدمه الحائز الى قلم كتاب المحكمة المختصة الواقع في دائرتها العقار المرهون
ويجب ان يطلب الحائز من مكتب الشهر العقاري المختص التأشير بالتخلية على هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية
ــ ويقوم الحائز بعلان الدائن
مباشرة الاجراءات بحصول هذه التخلية خلال خمسة ايام من تاريخ التقرير بها
التخلية تصبح باطلة اذا لم تتوافر وتراعى الاجراءات المكورة سابقا
اثر التخلية :
ــ لا تؤدي التخلية الى منع التنفيذ على العقار او وقف اجراءاته
يترتب عليها اي تغيير في مركز الدائنين
ـــ ولا يترتب على التخلية بالنسبة الى الحائز سوى النزول عن الحيازة العرضية وتبقى له الحيازة القانونية للعقار وذلك الى ان يتم نزع الملكية عنه بحكم رسو المزاد والسلام