و عليكم السلام
أول نقطة : لا تعطي أموالك سواءا على سبيل ثمن الشراء أو جزء كعربون قبل التأكد من أن عملية البيع صالحة و ستتم قانونيا .. (المال يدفع أمام الموثق عند الإمضاء)
--
- إذا كانت الأرض ذات طبيعة قانونية فلاحية (أنظر التصنيف في الدفتر العقاري و المخططات الرسمية) فإنه لا يمكن قسمتها في ما بعد لأن القانون ينص على أن قسمة الأرض الفلاحية الغير مسقية يجب أن ينتج عنها قطعتين أو عدة قطع لا تقل عن 7 هكتار للقطعة الواحدة يعني عمليا لا يمكن قسمة أرض ذات طبيعة قانونية فلاحية مساحتها أقل من 14 هكتار .. بالنسبة للأرض الفلاحية المسقية أقل مساحة ناتجة عن القسمة يجب أن لا تقل عن واحد هكتار و نصف..
أيضا .. إذا كنت ستشتري مناب كامل لشخص ما مسجل في الدفتر العقاري فالعملية تتم عاديا لكن إذا كنت تنوي أن تشتري جزء فقط من مناب فعليك الإنتباه و لتعلم أن بعض المحافظات العقارية على مختلف الولايات و المناطق تجدها ترفض إشهار عقود الشراء في الشيوع لجزء من مناب في الأراضي الفلاحية بناءا على تعليمة حررت من طرف الوزارة المعنية منذ سنوات، يعني لا يقبل تجزأة المناب الأصلي بل يباع كما هو .. و عليه يجب التأكد من عملية البيع أمام موثق متمرّس و جاد و إن أمكن أيضا التأكد أمام المحافظ العقاري شخصيا التابعة لإقليم إختصاصه تلك الأرض.
- إذا كانت الأرض ذات طبيعة قانونية عمرانية (داخل المخطط العمراني الرسمي) .. و كان منجز عليها مخطط تجزئة مصادق عليه فإنه يوجد إمكانية الخروج من حالة الشيوع بطلب (attestation de morcellemt).. أما إذا كان لا يوجد مخطط تجزئة فلا يمكن لأنك عندما تتقدم بطلب الخروج من حالة الشيوع أو طلب القسمة فإنه يتم الرد عليك بوجوب إعداد ملف طلب رخصة التجزئة لأنها أرض عمرانية .. و الذي يمكن أن يوضح لك أكثر في هذا الشأن هو محامي متمرّس مختص في القضايا العقارية بالإضافة إلى المحافظ العقاري و الخبير العقاري المعتمد لدى المسح و أيضا الموظف المكلف بملفات طلب القسمة و طلب رخصة التجزئة و غير ذلك في مديرية التعمير في البلدية (مصلحة تابعة للبلدية و متواجدة بالبلدية)
--
و على هذا يجب التحقيق جيدا و التأكد جيدا قبل الشراء .. فالعمليات العقارية المعقّدة و التي يشوبها غموض فإنه تتبعها تقييدات و إجراءات قانونية و إدارية ليست أبدا بسيطة
--------------
بخصوص الموثق .. فإنه يقبض حقوق إعداد العقد و مصاريف التسجيل و الإشهار كما أنه يحتفظ عنده بجزء من ثمن البيع المصرح به في العقد (أعتقد 20 بالمائة) لإيداعه في الخزينة العمومية لمدة شهر أو 40 يوم ثم تعاد للبائع .. الإيداع في الخزينة لأجل الرقابة و الإقتطاع في حال وجود ديون ضريبية أو قضائية على عاتق البائع.
--------------
الزمن :
- من الكتابة عند الموثق إلى التسجيل لدى الضرائب يستغرق بين أسبوع إلى 15 يوم في الأحوال العادية
- أما متى تستلم العقد فعلى حسب المحافظة العقارية .. في ولايات قد تكون بضعة أشهر و في ولايات أخرى تفوق السنة .. للتنبيه : في حالة الشيوع لا يمكن لأحد من الملاك أن يسحب الدفتر الأصلي إلا بوكالة من جميع الملاك لكن يمكنك إستخراج نسخة من البطاقية و هي لها نفس الدور الذي يمكنك القيام به بالدفتر العقاري
--------
من أجل تحديد منابك الذي إشتريته يمكنك إعداد خبرة لدى خبير عقاري يحدد فيها على المخطط موضع القطعة الخاصة بك و يتم الإمضاء و البصمة على الخبرة من طرف البائع و المشتري معا .. يمكنك أيضا إذا أردت أن تقوم بإخراج محضر قضائي إلى عين المكان و إعداد تقرير يذكر فيه معطيات القطعة الكلية بالإضافة إلى موضع قطعتك بالنسبة للمساحة الكلية .. لكن الخبرة لوحدها كافية .. (من الأفضل أن تقوم بذلك تزامنا مع عملية الشراء و الكتب لدى الموثق .. كي تقوم بتزويد الموثق بنسخة من الخبرة فقد يستغلها في تعيين المناب في العقد)
-------
عند قيامك بالشراء بعقد موثّق و مدعّم بخبرة تحدد موضع المناب فمن المفروض أنه لا يمكن للبائع أن يقوم بأي تجاوزات أو مماطلات .. فقط يبقى عليك أن تتفقد العقار من وقت لآخر حتى لا يتمكن أحد من إستغلال الموضع الخاص بك لأنه يمكن للبائع (إذا لم يكن محل ثقة) أن يبيع مناب آخر و يقوم بالإتفاق مع المشتري على موضعك الخاص بك و يقوم بنفس الإجراءات من كتب و إعداد خبرة لكن لدى موثق آخر و لدى خبير عقاري آخر و هنا لا يمكن للمحافظة العقارية أن تراقب و تكشف هذا الإحتيال بسهولة أو لا يمكنها أبدا .. و بالرغم من أن حقك محفوظ بناءا على العقد و الخبرة إلاّ أنه ما الذي يضمن لك أن البائع لم يقم ببيع المناب في ذلك الموضع لشخص آخر قبلك (عندها يكون الحق للذي معه الأسبقية في تاريخ الشراء بشرط أن يكون معه ما يثبت موضع المناب كالخبرة) .. و لهذا فالبيع في الشيوع إضافة إلى ضرورة التوثيق يجب أيضا أن يكون مبنيا على ثقة البائع .. في كل الأحوال و تفاديا لأي مشكل من الأحسن شغل الموضع سريعا بعملية بناء أو تسييج على الأقل و عليك بمعاينة المكان دوريا.
-------
بخصوص عقد الهبة فإنه يمكنك القيام به لكنه لن ينفعك في شيء لأن مصالح الضرائب تعتد به لما تكون الهبة بين الأصول و الفروع .. دون ذلك سيطبقون عليكم سلم الأسعار الجبائي مثل عمليات البيع .. و عليه من الأفضل لك أن تقوم بعملية شراء و ليس هبة لأنه في حال إلغاء عقد الهبة لأي سبب كان فإن البائع لا يكون ملزما بإرجاع المال إليك لأنه في نظر القانون واهب و الهبة يفترض أن تكون دون مقابل .. يعني في حال دفعت الثمن للبائع و رفض إعادته لك راحو الدراهم غبّار
-----
--
نصيحة : إذا كان بإمكانك شغل الموضع المتفق عليه بالبناء فقم بذلك .. و اشغل المكان .. هكذا أفضل
-----