السلام عليكم
الموضوع : عقد الايجار( توضيح واضافات )
تعريفه : عقد يمكن بمقتضاه شخص يدعى المؤجر شخصا اخر يدعى المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل ايجار معلوم
تم تعريفه من خلال عناصره الثلاثة : عقد ــ المدة ـــ الاجرة
خصائصه :
1/ عقد معاوضة
2/ عقد ملزم للجانبين
3/ عقد رضائي
4 / من العقود المستمرة التي تفسخ بأثر فوري وليس بأثر رجعي
خصائصه الخاصة :
ــ لا يرد على الاشياء القابلة للاستهلاك
ــ عقد محددة المدة
ــ لا يقوم على الاعتبارات الشخصية
هل يشترط فيه الرسمية ام لا ؟:
عقد الايجار لا يشترط فيه الرسمية : يمكن ابرام عقد الايجار مباشرة بين المؤجر والمستأجر دون تدخل موظف عام
شرط ان يحرر وفقا لنموذج عقد الايجار وان يسجل لدى السلطات المختصة حتى يثبت تاريخه في مواجهة الغير
احكام المادة 467 مكرر من القانون المدني المعدل بموجب القانون رقم ــ 05 تنص :
(( ينعقد الايجار كتابة ويكون ثابت والا كان باطلا ))
السؤال : اذا لم يكتب عقدهما طبقا للنموذج هل يعتبر باطلا ؟
الجواب : لا يعتبر باطلا ـــــ وانما يخضع للجزاءات لان الشكلية ليست ركنا من اركان العقد وانما للإثبات
قبل هذا المرسوم 93/ 03
كان الوصل يثبت دفع الاجرة والعلاقة العقدية
بعده :
ـــــ الوصل يثبت دفع الاجرة
ـــــ والعقد يثبت العلاقة العقدية
العقد الايجار الشفوي :
المادة : 21 من المرسوم التشريعي رقم 93 /03 لحماية المستأجر يعاقب المؤجر الذي يخالف الالتزام بتحرير العقد لكنه لا يؤدي الى بطلان هذا الاخير الذي يمكن اثباته بكل وصل
مثلا قرار المحكمة العليا المؤرخ في 13 / 10 / 1999 رقم 97639 اعتبرت التنبيه بالإخلاء الذي يرسله المؤجر الى المستأجر لاستعادة المسكن دليل كاف على وجود ايجار
ما مصير السكنات التابعة للقطاع العام ؟ :
طبقا للمرسوم الصادر بتاريخ 23/08/1996 رقم 704/ 96 يجب ان تكون العلاقة الايجارية على اساس العقد المبرم بين الطرفين
والوصل الذي يحوزه المستأجر لا يثبت العلاقة العقدية
قرار المحكمة العليا رقم 117880 المؤرخ 14/03/1995 م,ق 1997 عدد خاص ج1 ص: 110 :
المبدأ: ان عقد الايجار المبرم بين المستأجر وديوان الترقية والتسيير العقاري لا يثبت الا بموجب عقد مكتوب محرر حسب نموذج معين عملا بما جاء في المادة 02 من القانون 76ــ 147 المؤرخ 13/10/1976 وان الاحتجاج بوصلات الايجار في هذا المجال غير ممكن في غياب عقد الايجار
قرار المحكمة العليا رقم 282397 المؤرخ 16/ 07/ 2003 م.ق 203 عدد2 ص: 167
المبدأ : لا تثبت صفة المستأجر لدى ديوان الترقية والتسيير العقاري الا بالإيجار المبرم حسب النموذج الملحق بالمرسوم 76 ــ 174
âژˆ الاجرة تحدد وفقا لمدة المنفعة
المشرع لم يشترط تراضي الطرفان صراحة عليها ولكن اوجب ان لا يختلفا بشأن تحديدها
والاجرة : هي ما يدفعه المستأجر للمؤجر مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة يجوز يحدد نقدا او بتقديم اي عمل اخر مثلا القيام بترميمات في العين المؤجرة
حسب القانون المدني قبل التعديل ، والمرسوم التشريعي 93/03
âں¸ تحديد الاجرة بالاتفاق :
ــ اتفاق المتعاقدان على تقدير الاجرة
ــ اذا كانت الاجرة شيء قيمي فيجب ان يكون هذا الشيء معينا او قابلا للتعيين
âژˆوقد اشترط المرسوم التشريعي 93/03 ضرورة تحديد الاجرة ، واذا لم يتفق المتعاقدان عليها فلا ينعقد الايجار
âں¸اذا اتفق المتعاقدان على دفع الاجرة ولكن اغفلا تحديدها من يتولى تحديدها ؟
ج/ المشرع تولى طريقة تحديدها في هذه الحالة
فعلى المؤجر ابلاغ المستأجر كتابة بالأجرة التي يحددها وذلك في اجل شهر ابتداءا من شغل المستأجر العين المؤجرة
âژˆفاذا لم اعترض المستأجر عليها فيجب ابلاغ المؤجر في اجل شهر من يوم علمه بها يصبح ملزما بأدائها ( المادة 471 مدني )
âژˆفاذا اعترض المستأجر عليها فيجب ابلاغ المؤجر في خلال شهر من يوم علمه بالاجرة فاذا لم يتوصلا الى اتفاق فللطرف المستعجل ان يرفع دعوى للمحكمة المختصة في اجل شهرين من يوم التبليغ بالاعتراض
وتسري الاجرة التي تم تعينها من قبل المحكمة ابتداء من يوم انعقاد الايجار ( المادة 471 مدني الملغاة )
âں¸حسب المرسوم 93/03 اذا كان الايجار المبرم في شكل غير مكتوب :
فالعقد كما اسلفنا لا يكون باطلا وانما يسري لمدة سنة من يوم اكتشاف عدم كتابته متى كان بيد المستأجر اي وصل
âژˆالمنازعة في الاجرة بالنسبة للإيجارات السابقة لصدور المرسوم التشريعي 93/03 تنص المادة 472 مدني (الملغاة): في حالة تعيين ثمن الايجار في العقد يمكن للطرفين ان يتنازعان في الثمن المتفق عليه وان يعينا ثمنا جديدا بواسطة المحكمة وذلك بعد مضي 6 اشهر
âں¸المنازعة في الاجرة بالنسبة للإيجارات اللاحقة لصدور المرسوم التشريعي 93/03
المؤجر يمكن له طلب فسخ عقد الايجار وفقا للمادة 9 من نموذج عقد الايجار
وذلك للأسباب التالية :
1/ عدم دفع شهر من الايجار
2/ عدم دفع الاعباء الواجبة على المستأجر
3/ عدم احترام المستأجر اي التزام فرضه عليه العقد
4/ اسباب اخرى يحتمل ان يتفق الطرفان عليها في العقد
تعالج الى ما سبق المواد المشار اليها مسألة توجيه التنبيه بالإخلاء من العين المؤجرة اذا كان عقد الايجار غير محدد المدة او لم يحصل الاتفاق على تحديد المدة
كما تعالج ايضا تحديد اجال الانذار المسبق وهو شهر في ايجار المساكن المؤثثة وثلاثة اشهر في المساكن او المحلات ذات الصبغة المهنية او الصناعة التقليدية وستة اشهر في ديار السكن وذلك خلال الآجال المحددة قانونا
اما بالنسبة للمواد 508الى 537
تتعلق بحق البقاء في الامكنة وحق استرجاعها وهو ما الغته المادة 507 مكرر من القانون 07/05
لقد انهى المشرع في اطار القانون رقم 07ــ 05 المؤرخ في 13 / 05/ 2007 المعدل والمتمم للأمر ر75ــ 58 المؤرخ في 26/ 09 / 1975 المتضمن القانون المدني
انهاء العمل بحق البقاء
ـــ المدة : في ظل القانون المدني القديم لم تكن لها اية اهمية ،حيث كان من الممكن ابرام عقد ايجار غير محدد المدة ولا ينقضي الا بالتنبيه بالخلاء ،
فالمؤجر لم يكن في استطاعته انهاء العلاقة الايجار ــ كان يعتبر المستأجر في ظل القانون المدني القديم كأنه وريث شرعي للمؤجر
âژˆفتحديد العلاقة الايجارية وتحديد مدة عقد الايجار متوقف على مدى ارادة المستأجر
ــــ اما بالنسبة للإيجار الذي ينعقد بعد صدور المرسوم 93/ 03 تضمنت المادة 2 منه من نموذج عقد الايجار المتعلق بالمدة
مثلا : اتفقا طرفي العقد على التأجير المقصود بهذا العقد مدة ............... وتبدئ هذه المدة من ...............
يمكن تحديد هذه المدة وفقا للشروط والكيفيات التي يتفق عليها اطراف العقد
ــــــ لم يتعرض المرسوم التشريعي 93/03 الى الانذار بالإخلاء ، والمادة 508 من قانون المدني تم الغاءها ــ بالتالي لا ضرورة للتنبيه بالإخلاء اذا كان عقد الايجار محدد المدة
المادة ــ 469 ــ قانون المدني : ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد من دون حاجة لأي تنبيه بالإخلاء
تجديد عقد الايجار :
هناك نوعين من التجديد :
1/ التجديد الصريح :
هو اعلان المؤجر او المستأجر عن رغبته في تجديد العقد ــــ ولكن بشروط جديدة ـ
مثل الزيادة في الاجرة ـــ او في بعض الالتزامات ـــ او لمدة محددة
ولا بدة من كتابته طبقا لنص المادة من المرسوم التشريعي 93/03
2/ التجديد الضمني : ليس امتداد للعقد السابق، وانما عقد جديد يتضمن ايجابا من المستأجر ببقائه ينتفع بالعين المؤجرة ــ شرط قبول المؤجر وعدم اعتراضه
يجب ان يكونا اهلا لانعقاد العقد الجديد فاذا فقد المؤجر اهليته لعارض من العوارض لا ينعقد العقد رغم العقد السابق كان صحيحا
شروط التجديد الضمني :
âژˆيجب ان يكون العقد القديم صحيحا وقد انتهى
âژˆيجب الا يعترض المؤجر على التجديد ملاحظة : ( يعتبر الانذار بالإخلاء اعتراض من المؤجر على بقاء المستأجر في العين ) ( كما يعتبر استمرار المؤجر في قبض الاجرة قرينة على اعتراضه )
âژˆ يجب ان يكون المؤجر عالما ببقاء المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة
âژˆ يجب ان يبقى المستأجر ينتفع بالعين ــ وبقائه منتفعا بالعين المؤجرة دليل على نيته ورغبته في تجديد العقد
الحق في البقاء :
لقد الغى المشرع الحق في البقاء الذي كان مقررا في ظل الاحكام السابقة للقانون المدني وذلك بموجب المرسوم التشريعي 93/03 ، والتعديل الاخير للقانون المدني في 13/ 05/ 2007 كرس هذا الموقف
وبالتالي بمجرد انتهاء مدة الايجار على المستأجر ان يخلي العين المؤجرة دون اخطار مسبق او تنبيه بالإخلاء
من يعتبر شاغلا للأمكنة في نطاق عقد الايجار؟
ج/ يعتبر شاغلا للمكان المستأجر ، والمستأجر الفرعي ، والمتنازل له ،
المستأجر اذا بقي في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار ودون موافقة المؤجر يعد شاغلا المكان بغير حق او سند قانوني
المستأجر الفرعي ( المستأجر من الباطن) :
المستأجر يمنع عليه القانون ان يؤجر العين المؤجرة من الباطن دون موافقة المؤجر
اما في حالة المستأجر من الباطن فلا تنشأ علاقة إيجاريه مباشرة بين المؤجر الاصلي والمستأجر من الباطن
فالالتزامات الايجارية تظل قائمة بين المستأجر الاصلي والمؤجر
في حالة المستأجر الفرعي نكون بصدد عقدين للإيجار عقد اول بين المؤجر والمستأجر الاصلي
وعقد ثاني بين المستأجر الاصلي والمستأجر الفرعي
فالمستأجر الفرعي يبقى ملتزما مباشرة تجاه المؤجر بالقدر الذي يكون بذمته للمستأجر الاصلي وذلك في وقت الذي انذره المؤجر المادة : 507 من القانون المدني
المتنازل :
هل يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار ؟
ج/ نعم يمكن للمستأجر بشرط الحصول على موافقة كتابية من المؤجران يتنازل عن حقه في الايجار
المادة 505 من القانون المدني : لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون موافقة المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
وفي حالة التنازل عن الايجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته ــ المادة 507 من القانون المدني
ــ لا يجوز للمستأجر الفرعي ان يحتج تجاه المؤجر بما سبقه من بدل الايجار الى المستأجر الاصلي الا اذا تم ذلك قبل الانذار
ــ كما لا يجوز للمستأجر ان يحتج على من انتقلت اليه الملكية سواء اختيارا ام جبرا بما دفعه مقدما من ثمن الايجار خاصة اذا اثبت من انتقلت اليه ملكية العقار ان المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية او كان من المفروض حتما ان يعلم ذلك فان عجز من انتقلت اليه ملكية العقار ان يثبت ذلك فلا يكون الا الرجوع على المؤجر
في حالة وفاة المستأجر او المؤجر :
المادة 469 من القانون المدني : ينتهي الايجار بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة الى التنبيه بالإخلاء
اما في حالة غياب اتفاق او وفاة المستأجر فالعقد يبقى ساري الى غاية انتهاء مدته اما اذا تبين للورثة الذين كانوا يعيشون معه بان الايجار يثقل ذمتهم المالية او ان يجاوز حاجياتهم جاز لهم ان يطلبوا فسخ عقد الايجار خلال الستة اشهر التي تلي وفاة المستأجر واخطار المؤجر بموجب محرر غير قضائي يتضمن اشعارا لمدة شهرين والسلام