السلام عليكم
تابع لموضوع عقد البيع
ونقصد بحق الارتفاق:
الارتفاق هو تكليف مفروض على العقار معين لمنفعة عقار معين جار في ملكية شخص غير مالك العقار الاول ويكتسب بعقد شرعي او بالميراث
خصائص حق الارتفاق :
يتميز: ـــ انه حق تابع للعقار المرتفق
ـــ انه حق دائم
ـــ انه غير قابل للتجزئة
ـــ وانه لا تنتقل ملكيته الا بكتابة عقد رسمي مع الاشهار المادة: 12 من قانون التوثيق
انتهاء عقد الارتفاق :
ينتهي حق الارتفاق بتوفر احدى الحالات التي حددا المشرع في المادة 878 من القانون المدني
نصت المادة : 867 من القانون المدني (( الارتفاق حق يجعل حدا لمنفعة عقار لفائدة عقار اخر لشخص اخر ويجوز ان يترتب الاتفاق على مال ، ان كان لا يتعارض من الاستعمال الذي خصص له هذا المال ))
المادة: 868 قانون المدني، ولا يكتسب بالتقادم على اساس بيان مسح الاراضي
تنص المادة 878 من القانون المدني (( تنتهي حقوق الارتفاق بانقضاء الاجل المحدد وبهلاك العقار المرتفق به هلاكا تاما او باجتماع العقار المرفق في يد مالك واحد ويعود حق الارتفاق اذا زال اجتماع العقارين))
تطبيقات قانونية:
1/ من المقرر قانونا، انه لا يجوز لمالك الارض المحصورة او التي لها ممر كاف على الطريق العام ان يطلب حق المرور على ارض الغير اذا كان هذا الحصر ناتجا عن ارادته هو القرار رقم 33524 المؤرخ في 06/03/1985 م,ق 1990 ،عدد 1 ص : 30
ولما كان ثابتا ان الطاعن أكد انه حفر الخندق المتنازع من اجله دون معارضة المطعون ضده قبل بنائه المأرب، وبعد بنائه المسكن، وان عدم توفر هذا الاخير على فتحة تؤدي الى البناء المذكور تكون بالتالي من فعل ارادته، وبما ان قضاة المجلس لم يتطرقوا لهذه النقطة في عناصر الدعوى لاستخراج طابع الحصر المحتج به ولتطبيق النص القانوني المناسب، واكتفوا بالقضاء بحق الاشتراك في المرور فانهم بقضائهم هذا خرقوا القانون
2/من المقرر قانونا ان يجوز لمالك الارض المحصورة التي ليس أي ممر يصلها بالطريق العام او كان لها ممر ولكنه غير كاف للمرور ان يطلب حق المرور على الاملاك المجاورة مقابل تعويض يتناسب مع الاضرار التي يمكن ان تحدث من جراء ذلك القرار رقم : 179572 المؤرخ في 17/03/1999 م. ق 1999 عدد1 ض:105
ولما كان ثابتا في قضية الحال ان قضاة الموضوع لما قضوا بان ملكية الطاعنين غير محصورة لان لهم ممر عرضه متر واحد في حين انه بالرجوع الى الخبرة المنجزة يتبين ان ارض الطاعنين محصورة وان الممر الوحيد الموجود لا يسمح لهم بإيصال مواد البناء وعليه فان قضاة المجلس برفضهم للدعوى يكونون قد حرموا المدعيين من حق الارتفاق واساءوا تطبيق القانون
اما حق الانتفاع:
حق مؤقت لشخص على عين مملوكة للغير يخوله استعمالها واستغلالها والتصرف في منفعتها مدة الانتفاع طبقا لما تقتضي به سبب انشائه
او حق عيني يقع على شيء مملوك للغير، يخول لصاحبه استعمال ذلك الشيء او استغلاله وينتهي هذا الحق حتما بموت المنتفع او في حالة الاستعمال غير المشروع او غير المتفق مع طبيعة العقار، او انتهاء مدته او هلاك الشيء محل الانتفاع وهو حق يقع على شيء غير قابل للاستهلاك، وهو حق متفرع عن حق الملكية
ويكسب بعمل قانوني او بالشفعة او بالعقد وبالتقادم، والوصية
تطبيقات قانونية:
1/ المبدأ: من المقرر قانونا انه يكسب حق الانتفاع بالتعاقد وبالشفعة وبالتقادم او بمقتضى القانون
ولما ثبت في قضية الحال بان قضاة المجلس قرروا بأن صفة الطاعنين كمستأجرين للأمكنة لا تسمح لهم التمسك بأي حق من حقوق الشفعة ولا يمكن اعتبارهم كذلك كمنتفعين حسب مفهوم المادة 844من ق.م فانهم سببوا قرارهم تسبيبا كافيا وبالتالي النعي على القرار المطعون فيه بانعدام الاسباب ليس في محله
2/المبدأ: يحق لمالك الرقبة انهاء الانتفاع في حالة الاستعمال غير المشروع او غير المتفق مع طبيعة العقار المنتفع به
المرجع امر 75ــ 58 ق.م المادتين 847، 852، جريدة رسمية عدد 78
3/ المبدأ: المستفيدون من حق الشفعة محددون في المادة 795 من ق.م على سبيل الحصر، ومن بينهم مالك حق الانتفاع أخطأ قضاة الموضوع لما اعتبروا المستأجر منتفعا وخلطوا بين الانتفاع على وجه الايجار وبين حق الانتفاع المتفرع عن حق الملكية
المرجع: الاجتهاد القضائي 2004 عدد خاص، ج1 ، ص : 255
الرهن:
ــ يعد من الحقوق العينية التبعية ويتمثل في حق الرهن الرسمي أو التامين الذي افرد له المشرع الجزائري المواد من 882 الى 936 من قانون المدني
ــ وحق الرهن الحيازي العقاري وقد افرد له المشرع الجزائري المواد من 966 الى 968 من القانون المدني
الرهن الرسمي : عرفته المادة : 882 من قانون المدني : بأنه عقد يكسب به الدائن حقا عينيا على العقار لوفاء دينه، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين التاليين له في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد كان
المادة: 903 من قانون المدني الرهن ضمان لاستيفاء الدين، لا يعد الرهن طريقا لتملك الشيء المرهون
والمادة 883 من القانون المدني الرهن الرسمي ينعقد عندما يستوفي الشروط الشكلية والموضوعية المطلوبة فيه قانونا ( لا ينعقد الرهن الا بعقد رسمي او حكم او بمقتضى القانون )
ونقصد بالشروط الشكلية ان تكون هناك ورقة رسمية يفرغ فيها عقد الرهن الرسمي حتى يكون هذا العقد صحيحا والجزاء على تخلف الرسمية يكون عقدا باطلا
اما الشروط الموضوعية توافر الرضا والمحل والسبب، وخلو الارادتين من عيوب الرضا
اما من حيث النفاذ ( لا يكون الرهن نافذا في حق الغير الا اذا قيد العقد او الحكم الثابت للرهن قبل ان يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار ) المادة : 904/1 من القانون المدني
قانون الشهر العقاري ينص: على ان جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب على عدم القيد ان هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير
الرهن الحيازي العقاري: هو عبارة عن عقد يتخلى الراهن بموجبه عن حيازته للعقار والاستفادة به لمصلحة المرتهن فيسلمه اليه او الى شخص ثالث متفق عليه بينهما، وذلك على سبيل الضمان ويستلم الدائن ثمار العقار التي يخضعها من اجل الدين
تطبيقات قانونية :
المبدأ: الرهن ضمان لاستيفاء الدين ، لا يعد طريقا لتملك الشيء المرهون
القرار رقم : 347927 المؤرخ 21/ 03/ 2007 م . م . ع 2008 عدد 1 ص : 75
حيث عملا بالمادتين 882، 903 من ق فانه يبطل كل اتفاق للدائن الحق عند استيفاء الدين وقت حلول اجله في ان يتملك العقار المرهون نظير ثمن معلوم ، وان الرهن لا يعد طريقا من طرق التملك ولا يمكن صاحبه من تملك الشيء المرهون وغاية ما هنالك ان يتخذه كضمان لاستيفاء دينه
القرار رقم 64984 المؤرخ في 18/ 02/ 1991 م . ق 1993 عدد: 1 ص: 23
المبدأ : من المقرر قانونا انه يكون باطلا كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول اجله في ان يتملك العقار المرهون نظير ثمن معلوم أيا كان ومن ثم فان قضاة بما يخالف هذا المبدأ يعد خرقا للقانون
يتبع ان شاء الله