السلام عليكم
الموضوع : عقد الايجار مدعم باجتهادات قضائية
مقدمة : قبل صدور القانون رقم 07/ 05 المؤرخ في 13/ 05/ 2007 لم يعط المشرع الجزائري تعريفا لعقد الايجار
فالمادة 467 من القانون المدني تشير الى ان الايجار ينعقد بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر واشار ايضا الى انه يجوز للقاضي ان يعين من يمكنه الانتفاع من حق الايجار من اجل حضانة الاولاد
بعد التعديل الذي احدثه القانون 07/ 05 / 2005 عرف المشرع الجزائري بموجب المادة 467 المعدلة على انه : عقد يمكن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل ايجار معلوم
اما عن الانتفاع بحق الايجار المخصص لحضانة الاولاد فلم يدرجه في هذه المادة لان المشرع الجزائري نضمه في قانون الاسرة المعدل والمتمم بموجب الامر 05/02 المؤرخ في 28/02/ 2005 طبقا للمادة 72 التي تنص : في حالة طلاق يجب على الاب ان يوفر لممارسة الحضانة مسكنا ملائما للحاضنة وان تعذر عليه ذلك فعليه دفع بدل الايجار
فعقد الايجار باعتباره من الحقوق الشخصية يولد حقوقا شخصية بعضها في جانب المؤجر وبعضها في جانب المستأجر
1/ حقوق المؤجر :
ــ التزام المستأجر بدفع بدل الايجار
اي يجب عليه الوفاء ببدل الايجار في المواعيد المتفق عليها
المادة : 119 من القانون المدني ( فسخ قضائي )
في العقود الملزمة للجانبين ( عقد الايجار ) اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر اعذاره ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخه مع التعويض في الحالتين اذا اقتضى الحال
المادة : 120 من القانون المدني ( فسخ اتفاقي )
يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا بحكم القانون عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه بمجرد تحقيق الشروط المتفق عليها وبدون حاجة الى الحكم القضائي
قرار : 198934 المؤرخ 11/ 04 / 2000 م,ق 2001 عدد : 01 ص:181
المبدأ: اذا اخل المستأجر بالتزاماته فيما يخص تسديد الايجار يحق للمؤجر ان يطلب فسخ الايجار دون توجيه تنبيه بالإخلاء لان النزاع لا يتعلق باسترداد العين المؤجرة
ـ يجب على المستأجر ان يقوم بدفع ثمن الايجار في المواعيد المتفق عليها فان لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة في المواعيد المعمول بها في الجهة ومن ثم فان القضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد حطأ في تطبيق القانون
ـ يلتزم المستأجر بدفع بدل الايجار عن كل مدة الايجار ولو لم ينتفع بالعين طول المدة اذا كان عدم الانتفاع راجع اليه
ــ عقد الايجار يخضع لقانون حرية التعاقد
مثلا : تجد في عض العقود الايجارية الموقعة بين الطرفين العبارة التالية : في حالة لم يدفع المستأجر بدلات الايجار في تاريخ استحقاقها يعتبر العقد مفسوخا حكما على مسؤوليته دون حاجة لإنذار او اي معاملة قضائية
في هذه الحالة يتعين على المؤجر تقديم ما يفيد توجيه انذار للمستأجر بدفع بدلات الايجار المستحقة عليه في اجل محدد وذلك بموجب انذار محرر ومجه للمستأجر عن طريق المحضر القضائي
2/ التزام المستأجر بعدم اجراء تغيير على العين المؤجرة
لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة اي تغيير بدون ان يحصل على اذن مكتوب المادة : 492 من القانون المدني
القرار رقم 36962 المؤرخ 29/ 06 / 1985 م.ق 1989 عدد 3 ص: 105
المبدأ: متى كان من المقرر قانونا انه لا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا اذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه اي ضرر للمؤجر
فاذا اخل بالتزامه جاز للمؤجر ان يلزمه برد العين الى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض ان اقتضى الحال ذلك , فان القضاء بما يخالف احكام هذا المبدأ يعد خرقا للقانون
استثناء: يجوز للمستأجر احداث تغييرات في العين المؤجرة اذا حصل على اذن كتابي من المؤجر وهنا يتعين على المؤجر تعويضه على المصاريف النافعة التي انفقها المستأجر
تغييرات في العين المؤجرة زادت من قيمتها ، وجب على المؤجر عند انتهاء الايجار ان يرد للمستأجر المصاريف التي انفقها او قيمة ما زاد في العين المؤجرة ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك
اذا اساء استعمال العين المؤجرة بان احدث فيها تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله على وجه مضر يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الصريحة يسقط حقه في تمديد ويفسخ عقد الايجار ويحكم على المستأجر اخلاء العين المؤجرة
مثلا:
يقدم المستأجر على اجراء تغييرات داخلية كتوسعة البيوت او زيادة بيوت او الغاء الشرفة وضمها الى بيت الضيافة بمعنى احداث انشاءات جديدة لم يكن يحتويها البناء او العين المؤجرة اصلا
ان هذا التجاوز من المستأجر ودون موافقة صريحة من المؤجر يلزمه القانون بإعادة تصحيحه عندما يسلم العين المؤجرة الى المؤجر عند انتهاء المدة المعينة
3/ التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة
تنص المادة 495 قانون المدني يجب على المستأجر ان يعتني بالعين المؤجرة وان يحافظ عليها مثلما يبذله الرجل العادي
فالمستأجر ملزم بالمحافظة على العين المؤجرة ليردها كما تسلمها
والمحافظة تتم بإخبار المؤجر بكل امر يستوجب تدخله لإجراء الترميمات التأجيريةــ
نقصد بالترميمات التأجيرية هي الترميمات البسيطة لإبقاء العين المؤجرة صالحة للاستعمال مثل اصلاح مفاتيح الابواب واستبدال زجاج النوافذ والقنوات الخ ..............واذا لم يقم جاز للمؤجر مطالبته بالتنفيذ العيني ويمكن للمؤجر بترخيص من القضاء ان يقوم بهذه الترميمات على نفقة المستأجر عملا بالمادة 170 قانون المدني
فجب على المستأجر اخطار المؤجر بكل ما يهدد سلامة العين ، وفي اقرب وقت ممكن ويكون المستأجر ملزم بالتعويض عن الضرر الذي يصيب المؤجر نتيجة التقصير في اخطاره
وفي حالة عدم تنفيذ المؤجر لالتزامه بالصيانة وبعد اعذاره بموجب محرر غير قانوني يجوز للمستأجر المطالبة بفسخ العقد او انقاص بدل الايجار مع التعويض
4/ التزام المستأجر برد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار
يجب على المستأجر ان يرد العين المؤجرة على الحالة التي كانت عليه وقت تسلمها ويحرر محضرا وصفيا بذلك
المستأجر ملزم بعد انتهاء مدة الايجار بأي سبب من الاسباب ان يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها
فاذا بقي فيها المستأجر بعد انتهاء مدة الايجار ودون اذن صريح من المؤجر يد محتل للعين المؤجرة بغير مصوغ قانوني ويصبح ملزم بتعويض المؤجر عن القيمة الايجارية للعين وعن الضرر الذي لحقه جراء مكوث المستأجر فيها
المادة : 508 قانون المدني تنص ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد من دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء الا في حالة طلب المستأجر الانهاء لسبب عائلي او مهني وكذلك في حالة طلب ورثة المستأجر لإنهاء الايجار حيث يتعين عليهم اشعار المستأجر ومنحه شهرين كما يجب التنبيه بالخلاء اذا اتفقا الطرفان على وجوب قيام المؤجر به
المادة 509 قانون المدني اذا انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة مع علم المؤجر اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمدة غير محددة
ـ فاذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار وتركه المؤجر واضعا يده عليها ولا سيما اذا لم يطلب منه الاخلاء
فعقد الايجار تجدد ضمنا ويكون خاضع لإحكام المادة 509 من قانون المدني
المادة 510 قانون المدني : تنص لا ينتهي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر غير انه اذا مات المستأجر جاز لورثته ان يطلبوا فسخ عقد الايجار اذا اثبتوا انه بسبب مورث مورثهم اصبحت اعباء العقد اثقل من ان تتحملها مواردهم او اصبح الايجار يجاوز حاجتهم
وفي هذه الحالة يجب ان ترعى مواعيد التنبيه بالخلاء المبينة في المادة 477 ق/ م وان يكون طلب فسخ العقد في ظرف 6 اشهر على اكثر من وقت موت المستأجر
5/ التزام المستأجر بعد م اسكان الغير
الذي يطلق عليه التنازل عن الايجار والايجار من الباطن
لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون موافقة المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك
المادة 505 من القانون المدني اشترطت الموافقة الكتابية للمؤجر على الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار
قرار 32814 بتاريخ 12/ 01/ 1985 م. ق 1990/1
متى كان مقررا قانونا انه لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار الممنوح له او ان يؤجر كل او بعض ما استأجره ايجار فرعي دون موافقة الصريحة للمؤجر فان القضاء بما يخالف ذلك يعد اساءة في تطبيق القانون
ولما كان من الثابت في قضية الحال ان المجلس القضائي الذي قضى بصحة الايجار الفرعي ( الباطن) للأمكنة المتنازع عليها دون الموافقة الصريحة للمؤجر يكون قد اساء تطبيق القانون ومقتضيات المادة 505 من القانون المدني
قرار 94659 بتاريخ 16/02/ 1992 م. ق
من المقرر قانون انه لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن الايجار او يؤجر ايجارا فرعيا كل ما استأجره و بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر ــ مالك المحل ــ
ولما كان ثابتا من الطاعن الحالي قد تصرف في المحل الى شخص ثالث دون اذن المالكة الاصلية للمحل فانه يكون قد خرق التزاما كان مفروضا ليه كمستأجر الا يتصرف في موضوع الايجار ، ومتى كان ذلك فان قضاة الموضوع قد طبقوا صحيح القانون ويتعين رفض الطعن
القاعدة : لا يجوز للمستأجر ان يتنازل عن حقه في الايجار او يجري ايجارا من الباطن دون اذن مكتوب من المؤجر
وفي حالة التنازل عن الايجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته
2/ حقــــــــــــــــوق المستأجر
1/ التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للاستعمال المعد لها تبعا للاتفاق الطرفين ( المادة 476 قانون المعدل 07/05 المدني )
تتم معاينة الاماكن وجاهيا بموجب محضر او بيان وصفي يلحق بعقد الايجار ، وفي حالة تسليم العين المؤجرة دون محضر او بيان وصفي يفترض القانون في المستأجر انه تسلمها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس
في المحضر او البيان يذكر فيه المستأجر بأنه على علم تام بالأمكنة لرؤيته اياها ومعاينته لها وانه تحقق من استلامه للأمكنة في حالة جيدة قابلة للسكنى ويوقع على المحضر
2/ التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة
يظل المؤجر ملزما بصيانة العين المؤجرة اثناء مدة الايجار ، فالأعمال الصيانة الضرورية تقع على عاتقه ويتحمل التكاليف المثقلة بالعين المؤجرة كالرسوم والضرائب، اما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي فيتحمله المستأجر
المادة :479 من القانون المدني
على المؤجر ان يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم وجب ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر
الترميمات الضرورية التي تقع على المؤجر :
ــ اصلاح او ترميم شقوق الجدران الارضية او الاسقف
ــ تصريف مجاري المياه القذرة
الترميمات التأجيرية التي تقع على عاتق المستأجر والتي يطلق عليها بالترميمات البسيطة :
ــ اصلاح او تبديل الاقفال ، والمقابض ، والمزالج
ــاجراء الدهانات الداخلية
ــ اصلاح صبور المياه او قنواتها
ــ تركيب او اصلاح الاجهزة الكهربائية الموجودة
القرار رقم 101953 بتاريخ 21/ 12/ 1993 م. ق عدد 2 ص: 117
المبدأ : من المقرر قانونا انه يتعين على المؤجر ان يتهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم ويجب عليه ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية اثناء مدة الايجار
ـ وفي حالة تقاعس المؤجر في تنفيذ التزامه وبعد اعذاره بمحضر غير قضائي يجوز للمستأجر الطالبة بفسخ العقد او انتقاص بدل الايجار مع التعويض
ـ وفي حالة استحالة الانتفاع بالعين المؤجرة لهلاكها اثناء مدة العقد يفسخ الايجار بقوة القانون طبقا للمادة 481 قانون المدني
3/ التزام المؤجر بضمان التعرض :
على المؤجر ان يمنع كل تعرض للمستأجر يحول دول تمكينه من الانتفاع من العين المؤجرة
ولا يجوز له ان يحدث بها او بملحقاتها اي تغيير ينقص من هذا الانتفاع طبقا للمادة 483 قانون المدني المعدل 07/ 05 بتاريخ 13/05 /2007
ولا يقتصر ضمان المؤجر على الافعال لتي تصدر منه او من تابعيه بل يمتد الى كل ضرر او تعرض قانوني صادر عن مستأجر اخر او اي شخص تلقى الحق عن المؤجر
اذن المؤجر يقع على عاتقه ضمان التعرض القانوني الصادر عن الغير الذي يدعي حقا على العين المؤجرة
يترتب على التعرض القانوني الصادر من الغير التزام المؤجر بالتدخل في الدعوى المرفوعة ، وذلك بعد اخطاره من المستأجر ،فاذا استطاع منع التعرض الذي ادعاه الغير يكون قد نفذ التزامه
اما اذا صدر حكم لمصلحة الغير ــ بات ــ قام التزام المؤجر بضمان الاستحقاق
المستأجر له ان يختار اما ان يطلب انقاص الاجرة او يطلب فسخ الايجار (المادة 484 قانون المدني )
اما اذا تقاعس عن اخطار المؤجر رغم تعرض الغير وصدر حكم لمصلحة هذا الاخير فلا مسؤولية على المؤجر الا اذا اثبت المستأجر ان الغير كان على حق في دعواه
صور التعرض القانوني الصادر من الغير :
(1) تزاحم المستأجرين ــ قرر المشرع الجزائري ان الاولوية من كان له تاريخ ايجار اسبق في ثبوت التاريخ
اما اذا كان لها نفس التاريخ كانت الاولوية لمن حاز الاماكن ( المادة485 قانون المدني )
القرار : 107519 بتاريخ 07/02/1994 م. ق 1994/2
من المقرر قانونا انه اذا تعدد المستأجرون لغين واحدة اعطيت الاولوية لمن سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش ومن ثم القضاء بخلاف هذا المبدأ يعد اساءة في تطبيق القانون
(2) قيام السلطة الادارية بعمل يؤدي الى الحد من انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ويكون عملها هذا تطبيقا للقانون
ـ نزع جزء من العين المؤجرة للمصلحة العامة
ـ او تقرر منع توقف المركبات امامها
يجوز للمستأجر اما ان يطلب الفسخ او انقاص بدل الايجار ـ كما يجوز له طلب التعويض
قرار رقم : 52630 بتاريخ 13/11/1988
المادة : 486 قانون المدني اذا ترتب على عمل قامت به السلطة الادارية بمقتضى القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر حسب الظروف ان يطلب فسخ الايجار او انتقاص ثمنه وله ان يطالب بتعويضه اذا كان عمل السلطة الادارية قد صدر بسبب يكون المؤجر مسؤولا نه كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك
4/التزام المؤجر بضمان العيب الخفي :
شروط العيب الخفي الموجب للضمان :
ـ1ـ ان يكون العيب خفيا
اي لا يمكن للمستأجر اكتشافه بفحص الرجل العادي
ـ 2ـ ان يكون مؤثرا ، يحول دون الانتفاع من العين المؤجرة
ـ 3ـ ان يكون العيب غير معلوم للمستأجر وقت ابرام عقد الايجار
المادة : 488 معدلة بالقانون 07/05 يضمن المؤجر للمستأجر باستثناء العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها كل ما يوجد بالعين المؤجرة من عيب تحول دون استعمالها او تنقص من هذا الاستعمال نقصا محسوسا ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك
ملاحظة : غير ان المؤجر لا يضمن العيوب التي اعلم بها المستأجر او كان يعلم بها وقت التعاقد واقر بعلمها بعد معاينة المأجور
فاذا الحق العيب الخفي الضرر بالمستأجر التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب والسلام