sarasrour
2011-12-05, 11:28
مقاييس تخصص القانون العقاريRead more: -
مقاييس تخصص القانون العقاري
السلام عليكم و رحمة الله تعالى و بركاته
ماستر أكاديمي ...
كلية الحقوق و العلوم الإدارية ، جامعة سعد دحلب – البليدة –
مقاييس تخصص القانون العقاري :
• السداسي الأول :
1- قانون الأملاك الوطنية ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- التوجيه العقاري
3- العقاري الفلاحي (محاضرة + أعمال موجهة )
4- العقار الصناعي
5- المنازعات العقارية
6- الجرائم الواقعة على العقار
7- التوثيق والشهر العقاري
8- مسح الأراضي العام
9- الضبط الإداري والقضائي
10- قانون العمل والضمان الاجتماعي
• السداسي الثاني :
1- تقييم الأملاك العقارية (محاضرة+ أعمال موجهة )
2- الجباية العقارية
3- الرهن العقاري (محاضرة + أعمال موجهة )
4- الاستثمار والعقار
5- تحرير العقود الخاضعة للشهر العقاري
6- المحافظة العقارية
7- الملكية العقارية الوقفية
8- قانون التهيئة والتعمير
9- قانون الإجراءات الجزائية
10- قانون الإجراءات المدنية والإدارية
• السداسي الثالث :
1- نظارة الوقف
2- القيود الواردة على الملكية العقارية
3- منهجية إعداد البحث العلمي
4- إعداد مشروع مذكرة
5- قانون الغابات ،الحظائر والمحميات الطبيعية
6- المسؤولية القانونية
sarasrour
2011-12-05, 11:32
مقاييس تخصص علم الإجرام :
• السداسي الأول :
1- مبدأ الشرعية ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- تفتيش الأشخاص .
3- جهات التحقيق ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- نظام السجون + القانون 05/04 .
5- المخابر العلمية .
6- المحاكم الخاصة .
7- التنظيم القضائي .
8- الإطلاع على المؤسسات القضائية و الإدارية .
9- الضبط الإداري و القضائي .
10- قانون العمل و الضمان الاجتماعي .
• السداسي الثاني :
1- المساهمة الجنائية ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- الشركاء و المحرضون في الجريمة .
3- الإثبات الجنائي ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- حقوق الدفاع .
5- النيابة العامة و جهات الإتهام .
6- حفظ الوثائق و المستندات .
7- علم نفس الطفل .
8- جنوح الأحداث .
9- قانون الإجراءات الجزائية .
10- قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
• السداسي الثالث :
1- العقوبات و التدابير الاحترازية .
2- دور القاضي في متابعة تطبيق العقوبات .
3- منهجية إعداد البحث العلمي .
4- إعداد مشروع مذكرة .
5- تفسير القانون الجنائي .
6- المسؤولية القانونية .
كلية الحقوق و العلوم الإدارية ، جامعة سعد دحلب – البليدة –
مقاييس تخصص القانون العقاري :
• السداسي الأول :
1- قانون الأملاك الوطنية ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- التوجيه العقاري
3- العقاري الفلاحي (محاضرة + أعمال موجهة )
4- العقار الصناعي
5- المنازعات العقارية
6- الجرائم الواقعة على العقار
7- التوثيق والشهر العقاري
8- مسح الأراضي العام
9- الضبط الإداري والقضائي
10- قانون العمل والضمان الاجتماعي
• السداسي الثاني :
1- تقييم الأملاك العقارية (محاضرة+ أعمال موجهة )
2- الجباية العقارية
3- الرهن العقاري (محاضرة + أعمال موجهة )
4- الاستثمار والعقار
5- تحرير العقود الخاضعة للشهر العقاري
6- المحافظة العقارية
7- الملكية العقارية الوقفية
8- قانون التهيئة والتعمير
9- قانون الإجراءات الجزائية
10- قانون الإجراءات المدنية والإدارية
• السداسي الثالث :
1- نظارة الوقف
2- القيود الواردة على الملكية العقارية
3- منهجية إعداد البحث العلمي
4- إعداد مشروع مذكرة
5- قانون الغابات ،الحظائر والمحميات الطبيعية
6- المسؤولية القانونية
كلية الحقوق و العلوم الإدارية ، جامعة سعد دحلب – البليدة –
مقاييس تخصص القانون الدولي :
• السداسي الأول :
1- المعاهدات الدولية .
2- القضاء الدولي .
3- الجرائم الدولية .
4- حقوق الإنسان .
5- المنظمات الدولية .
6- التعاون الدولي .
7- الجرائم البيئية .
8- القانون البيئي .
9- فض النزاعات بالطرق السلمية .
10- الفضاء الجوي .
• السداسي الثاني :
1- النظام الدولي الجديد .
2- حق الدفاع الشرعي .
3- القانون الدولي الإنساني .
4- المسؤولية الدولية .
5- البيئة و التنمية المستدامة .
6- المنظمات الدولية المختصة .
7- الجرائم المنظمة .
8- المنظمات الغير حكومية .
9- العلاقات الدبلوماسية .
• السداسي الثالث :
1- المحاكمة الجنائية الدولية الخاصة .
2- قانون البحار .
3- إعداد مشروع مذكرة .
4- المنظمات الإقليمية .
5- المياه الدولية .
مقاييس تخصص الأحوال الشخصية :
• السداسي الأول :
1- قانون الأسرة المقارن ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- تنازع القوانين في الأحوال الشخصية .
3- الاجتهاد القضائي في الأحوال الشخصية (محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- ضوابط اجتهاد القاضي في الأحوال الشخصية .
5- الولاية على النفس و المال .
6- الوصاية على النفس و المال .
7- عوارض الأهلية .
8- موانع الأهلية .
9- الضبط الإداري و القضائي .
10- قانون العمل و الضمان الإجتماعي .
• السداسي الثاني :
1- قانون الأسرة المقارن ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- تنازع القوانين في الأحوال الشخصية .
3- الحماية القانونية للأسرة (محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- جرائم العرض .
5- عقود التبرعات .
6- نظام الحالة المدنية .
7- تنفيذ الأحكام القضائية المتعلقة بالأحوال الشخصية .
8- الإثبات في قضايا الأحوال الشخصية .
9- قانون الإجراءات الجزائية .
10- قانون الإجراءات المدنية والإدارية .
• السداسي الثالث :
1- رد التحايل في الميراث .
2- نظارة الوقف .
3- منهجية إعداد البحث العلمي .
4- إعداد مشروع مذكرة .
5- قسمة التركات .
6- المسؤولية القانونية .
قاييس تخصص القانون البيئي :
• السداسي الأول :
1- الإدارة البيئية – التسيير البيئي ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- قانون حماية الطبيعة .
3- القانون الاقتصادي البيئي ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- قانون البيئة البحرية .
5- معالجة النصوص القانونية .
6- المنازعات البيئية .
7- التهيئة العمرانية و تخطيط المدن .
8- المجتمع و البيئة .
9- الضبط البيئي و القضائي .
10- قانون العمل و الضمان الاجتماعي .
• السداسي الثاني :
1- قانون تسيير النفايات ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- قانون حماية التراث الثقافي .
3- تسيير المخاطر الكبرى و التامين عليها ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- القانون الجنائي البيئي .
5- الحريات العامة وحقوق الإنسان .
6- تقنيات التحرير الإداري .
7- التنمية و البيئة .
8- المنظمات الدولية البيئة .
9- قانون الإجراءات الجزائية .
10- قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
• السداسي الثالث :
1- الضبط البيئي .
2- التشريع السياحي البيئي.
3- منهجية إعداد البحوث .
4- إعداد مشروع المذكرة .
5- الجودة البيئية و المواصفات القياسية .
6- المسؤولية القانونية .
مقاييس تخصص الدولة و مؤسسات :
• السداسي الأول :
1- الحكومة الإلكتروني ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- المؤسسات الدستورية في الجزائر .
3- التعددية الحزبية و النظم الإنتخابية في الجزائر ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- الأنظمة الدستورية المغاربية .
5- دور الإدارة في توظيف الجباية .
6- الحكم الراشد .
7- قانون الإستثمار الجزائري .
8- النظام المصرفي الجزائري .
9- الضبط الإداري و القضائي .
10- قانون العمل و الضمان الاجتماعي .
• السداسي الثاني :
1- الحريات العامة و حقوق الإنسان ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
2- الرقابة القضائية على أعمال السلطة التنفيذية .
3- قانون الوظيف العمومي ( محاضرة + أعمال موجهة ) .
4- تسيير الموارد البشرية .
5- الخبرة القضائية .
6- تحرير العرائض في الدعوى الإدارية .
7- المنازعات الإدارية .
8- إدارة الأعمال الإستراتيجية .
9- قانون الإجراءات الجزائية كضمانة لحماية الحقوق و الحريات .
10- قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
• السداسي الثالث :
1- المالية العامة و ضبط الموازنة .
2- القضاء الدستوري .
3- منهجية إعداد البحث العلمي .
4- إعداد مشروع مذكرة
5- المحاسبة العامة .
6- المسؤولية القانونية .
مقياس تخصص ادارة عامة
]السداسي الاول ]
"]الوحدات الاساسية[
-قانون المؤسسة/قانون الجماعات المحلية
-الاموال العامة
الوحدات الاستكشافية
-الاحزاب السياسية
-الملكية العقارية
-تسيير مؤسسة/ قانون التوثيق
الوحدة المنهجية
فرنسية
منهجية البحث
اعلام الي
الوحدة العرضية
اتصال داخل مؤسسة
ادارة المؤسسة
تسيير موارد بشرية
]السداسي الثاني[/
الوحدة الاساسية
*العقود الادارية
*الدولة والسلطة/الجمعات المحلية
*الاموال العامة
الوحدة الاستكشافية
*قانون الضرائب
*قانون الحالة المدنية /قانون الانتخبات
*قانون الصفقات العمومية
الوحدة المنهجية
*الفرنسية
*منهجية البحث
*الاعلام الالي
الوحدة العرضية
*مالية عامة
*قانون التامينات
* قانون الجمعيات/حقوق الانسان[/size]
sarasrour
2011-12-05, 11:35
خاص بالسداسية الخامسة قانون خاص
نوفمبر 20th, 2011 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , الفقه المالكي, القانون العقاري, القانون المدني,
لا تعليقات
من أجل تحميل المحاضرات الخصاة بالسداسية الخامسة قانون خاص برسم السنة الجامعسة 2011-2012،يرجى الضغط على الرابط التالي:
http://www.4shared.com/account/dir/g7pU5Rk-/_online.html#dir=17696284
تحميل المحاضرات
أكتوبر 4th, 2010 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري,
2 تعليق
من أجل تحميل المحاضرات يكفي الضغط على الرابط التالي:
http://www.4shared.com/account/dir/VmRiPSVj/sharing.html?rnd=7
الملكية العقارية المشاعة بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة
فبراير 1st, 2007 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري, القانون المدني,
لا تعليقات
لسم الله الرحمن الرحيم
تمهيد:
مما لا شك فيه أن العامل العقاري أضحى اليوم يشكل عنصرا أساسيا في جلب الاستثمارات سواء الداخلية منها أو الخارجية؛كما أصبح يؤدي وظيفة اجتماعية واقتصادية تجعل منه القاعدة والركيزة الأساسية لكل نمو وازدهار.
فتقدم أي دولة رهين بمدى تفعيل الإجراءات المصاحبة للإستثمارات المرتبطة بالتشريع وبتقوية البنيات العقارية.
ونظرا لتعدد هذه البنيات في المغرب،من أملاك الدولة الخاصة والعامة وأراضي الجيش وأراضي الجموع،وأملاك الخواص،فإنني سأقتصر في هذه المداخلة على مناقشة موضوع له علاقة بالملكية الخاصة،أي التي تعود ملكيتها للأفراد الطبيعيين والتي تكون مملوكة لأكثر من شخص،حيث يتعدد الملاك وتتزاحم حقوقهم على الشيء المشاع،فيملك كل واحد منهم نصيبا شائعا غير متعين ماديا في الشيء ولكنه يتعين معنويا.
وفي هذا الصدد ينص الفصل 960 من قانون الالتزامات والعقود المغربي أن الشيوع لا يتحقق إلا:"إذا كان الشيء أو الحق لأشخاص متعددين بالإشتراك فيما بينهم وعلى سبيل الشياع فإنه تنشأ حالة قانونية تسمى الشياع أو شبه الشركة،وهي إما اختيارية أو قانونية".
والملكية الشائعة لا تخرج عن كونها صورة من الملكية الفردية،لأن كل واحد من الشركاء يملك حصة في الشيوع ملكية فردية،وينصب حقه مباشرة على هذه الحصة لا على العقار كله،ومن ثم يكون حق الشريك هو هذه الحصة الشائعة..فحق الملكية على المال الشائع هو الذي ينقسم حصصيا(quote-parts)مثل الثلث والربع والنصف،لكن الشيء ذاته موضوع الحق يبقى غير منقسم (Indivisé)حتى ولو كان بطبيعته قابلا للانقسام.
وإذا كانت الملكية الشائعة تسري إلى كل أجزاء المال الشائع،فإن ذلك لا يسقط عن كل جزء كيانه الذاتي،فهذا الجزء وإن كان شائعا في الحال إلا أنه متميز بالقسمة في المآل بموجب ما للقسمة من أثر كاشف،فتكون الحصص متميزة عن بعضها البعض في نظر المشرع المغرب منذ نشوء الشيوع([1]).
وتناول موضوع "الملكية العقارية المشاعة بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة وأثرهما على الاستثمار" ليس الهدف منه هو بيان الأحكام والفصول المنظمة له،وإنما بيان ما إذا كان هذا النوع من العقارات في المغرب مرحب به،واعتباره عنصرا فاعلا في النسيج الاقتصادي أو أنه من بيع المعوقات التي تزيد في تعطيل عملية الاستثمار؟أي هل ينظر المشرع المغربي إلى الشيوع بعين الترحاب،وبالتالي يعتبره عنصرا أساسيا مساهما في عملية الاستثمار وفي التنمية العقارية من أجل تحقيق المصلحة العامة،فنظمه واهتم به؟ أم أن الشيوع حالة استثنائية غير مرحب وبالتالي أهمله ولم يعره اهتمام كبير؟
للإجابة على هذه التساؤلات يستلزم مني أن أقرأ في الأحكام والفصول المنظمة لحقوق الشركاء في الشياع؛هذه الحقوق التي تتجلى بوضوح في إجراء أعمال الإدارة (المحور الأول)ثم أعمال الصرف(المحور الثاني).
المحور الأول: إدارة العقار المشاع بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة.
بداية لابد من اعطاء مفهوم لأعمال الإدارة (أولا)ثم الحديث عن النصاب القانوني لتقرير هذه الأعمال؟(ثانيا)والذي لا يساعد على تنمية العقار واستثماره(ثالثا).
أولا: مفهوم الإدارة .
يفيد لفظ الادارة في المصطلح القانوني كل الأفعال والتصرفات التي تهدف الى الانتفاع بالعقار واستثماره ؛ وبعبارة أخرى هي الأعمال التي لا تنطوي على تغيير أساسي أو تعديل في الغرض الذي أعد له،مثل كراء الدار المشتركة وقبض أجرتها وصيانتها ودفع الضرائب المستحقة عنها،وكذلك كراء الأرض أو زراعتها وشراء ما يلزمها من سماد وبذور وجمع محصولها وبيعه بالسعر الجاري في السوق،وكل عمل من أعمال التصرف تقتضيه الإدارة كبيع المحصول والثمار التي يتسرع إليها التلف ،وحفظ العقار وقسمته قسمة مكانية أو زمانية.([2])
وقد فرق المشرع المصري بخصوص أعمال الإدارة إلى إدارة معتادة وإدارة غير معتادة:
فالإدارة المعتادة هي كل الأعمال التي لا تقتضي تغييرا أساسيا في المال أو تعديلا في الغرض الذي أُعِدَّ له، كزراعة الأرض المشاعة واستئجار العمال والمواشي والآلات لزراعتها. وقد ورد النص على حكمها في المادة 783 من القانون المدني المصري([3]).
أما الإدارة غير المعتادة فهي التي من شأنها إدخال تغييرات جوهرية في الغرض الذي أُعِدَّ له المال الشائع، أو في ذات الشيء.
ويعتبر تعديلا في الغرض الذي أعد له المال الشائع : أن يكون المال أرضا زراعية فيتفق الشركاء على تحويلها من أرض للمحصولات العادية كالقطن والقمح والخضروات إلى أرض لزراعة الفواكه أو الزهور والنخيل. وكذا بناء منزل لجعله أصلح للاستغلال، أو تحويله من منزل معد للسكنى إلى فندق أو إلى شقق مفروشة بقصد كرائها، أو تحويل مقهى إلى مطعم([4]).
أما التعديل في ذات الشيء فيكون مثلا بالنسبة إلى دار مقسمة إلى شقق للسكنى فيتفق الشركاء على إجراء تعديل في المباني لتأجير غرف منها منفصلة بدلا من الشقق، أو تحويل الطابق السفلي من شقة سكنية إلى محلات تجارية يجعل أبوابها على الطريق العام، أو تحويل أرض زراعية إلى تجزئة سكنية([5]).
ويرجع الأمر في تقدير هذه الأعمال هل هي من قبيل الإدارة المعتادة أو غير معتادة إلى سلطة قاضي الموضوع([6]).
أما التقنين المغربي فلا يوجد عنده هذا التمييز،بل إن المشرع المغربي أنزل بعض التصرفات رغم كونها في الواقع من قبيل أعمال الإدارة منزلة أعمال التصرف ،واشترط لذلك إجماع كافة الشركاء حسب افصل :972 من ق.ل.ع.م الذي جاء فيه أن :"قرارات الأغلبية لا تلزم الأقلية:
أ:فيما يتعلق بأعمال التصرف ،وحتى أعمال الإدارة التي تمس الملكية مباشرة ،كعقد الكراء لمدة طويلة تفوق ثمانية عشرة سنة ولا يتجاوز تسعة وتسعون سنة حسب ما هو مصرح به في الفصل 87 من ظهير 19 رجب 1333.([7])
ب:فيما يتعلق بإجراء تغيير في الاشتراك ،كرفع مدة البقاء في الشيوع عن سابقتها المتفق عليها.
ج:أو إجراء تغيير في الشيء المشترك ،كتحويل أرض الزراعة الى مرعى أو منزلا إلى مخزن .
د:في حالات التعاقد على إنشاء التزامات جديدة ،كإعطاء الغير حق الصيد أو حق الإحتطاب من غابة المشتركة أو حق المرور فيها ".
ثانيا:: النصاب اللازم لتقرير أعمال الإدارة.
لقد نص المشرع المغربي على أغلبية خاصة يمكن لها مباشرة أعمال الادارة ،بأن تكون هذه الأغلبية مالكة على الأقل ثلاثة أرباع المال المشاع،وحينئذ يمضي رأيهم على باقي الشركاء حتى ولو عارضوا في ذلك الرأي الذي يتعلق بإدارة المال المشاع.
فإن لم يتفق أغلبية المالكين على رأي معين أو كانت هذه الأغلبية لا تملك ثلاثة أرباع المال الشائع، تعين حينئذ اللجوء إلى القضاء الذي يقرر ما يراه في مصلحة الشركاء كأن يعين مديرا يعهد إليه بإدارة المال المشاع، أو يكريه لمن يستغله ويوزع كراءه على الشركاء أو يحكم بقسمته قسمة استغلالية أو بتية([8]).
وهذا ما نص عليه 971 من ق.ل.ع من أن : «قرارات أغلبية المالكين على الشاع ملزمة للأقلية، فيما يتعلق بإدارة المشاع والانتفاع به، بشرط أن يكون لمالك الأغلبية ثلاثة أرباع هذا المال.
فإذا لم تصل الأغلبية إلى الثلاثة أرباع، حق للمالكين أن يلجأوا للقاضي، ويقرر هذا ما يراه أوفق لمصالحهم جميعا. ويمكنه أن يعين مديرا يتولى إدارة المال المشاع أو أن يأمر بقسمته».
فللأغلبية أن تقوم بإبرام عمل من أعمال الإدارة ككراء الدار المشتركة، أو كراء حمام مشترك للغير أو تخصيص أرض مشاعة لزراعة نوع معين من الزراعة لأنه أكثر فائدة وملاءمة مع طبيعة الأرض. فرأي الأغلبية ملزم للأقلية ويعمل بهذا الرأي([9]).
وللأغلبية أن تعين مديرا أو وكيلا عنها من الشركاء أو من غيرهم، ولها أن تضع نظاما للإدارة والانتفاع به، ولها أن تعدل فيه بعض البنود([10]). وهذا النظام كما يسري على الأقلية يسري على خلفاء الشركاء سواء كان الخلق عاما أو خاصا.
فإذا لم تقم الأغلبية باختيار مدير وتولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض منهم عد وكيلا عنهم([11]) والمشرع المغربي أخذ بالوكالة الضمنية اقتداء بنظيره الفرنسي([12]).
وهذا ما أكده المجلس الأعلى في أحد قراراته بأن أيد الحكم الصادر عن محكمة الاستئناف بمكناس بتاريخ 08-11-1985 بالاستجابة لطلب تقدم به السيد العربي الفيلالي باسمه ونيابة عن أخته فاطمة التي لم توكله إلا بعد تاريخ إشعار السيدة من أوراق الملف أنه كان يملك أكثر من النصف مع أخته في المحل المؤجر وأخته لا تنازعه في طلبه.
كما جاء في حيثيات هذا القرار قوله : لكن حيث أن إبرام عقد الإيجار وإنهائه هو من أعمال التسيير وإدارة المال المشاع يخضع لأحكام الفصل 971 من ق.ل.ع وأن المطلوب في النقض ما دام مالكا لحصة مشاعة في المحل المؤجر، يعتبر متوفرا على الصلاحية والحق في إنهاء عقد الكراء والمطالبة باسترجاع المحل المؤجر ليس به مادام شريكه على الشياع لا ينازعه في ذلك تكون المحكمة قد عللت قرارها تعليلا سليما وبنته على أساس قانوني([13]).
وإذا كان الكراء من قبيل أعمال الإدارة التي يكفي أن يقوم بها أغلبية المالكين لثلاثة أرباع العقار الشائع، إلا أن هذا الكراء لا يسري في حق الأقلية إذا كان طويل الأمد كعشرين سنة([14]) إذ ينزل في هذه الحالة منزلة التصرف، أو العقد المفوت للحق([15]) حسب ما ورد في الفقرة الأولى من الفصل 966 من ق.ل.ع التي تقتضي بأن : «قرارات الأغلبية لا تلزم الأصلية: 1. فيما يتعلق بأعمال التصرف وحتى أعمال الإدارة التي تمس الملكية مباشرة».
ثالثا:ضرورة التخفيض من شرط الأغلبية.
إن احتساب الأغلبية في التقنين المغربي على أساس قيمة الأنصباء فقط، أمر منتقد،إذ هذا المبدأ يعتبر في الغالب مصدرا لكل المساوئ والمعوقات التي تحيط بالشيوع لدرجة قد تصيب العقار المشاع بالشلل التام حتى لا يكاد يقوى على أداء مهمته،بل ويقضي على كيانه في النهاية بقسمة الإفراز.إذ استقلال كل شريك لأجراء أي عمل من أعمال الإدارة أمر صعب تحقيقه في الغالب الأعم من الحالات نظرا لتعارض أهدافهم الخاصة وصعوبة أن لم تكن استحالة تحقيق رغباتهم جميعا في آن واحد؛واختلاف وجهات نظرهم في كثير من الأحيان بالإضافة إلى أنه في الغالب تكون بينهم حزازات ومشاحنات تحول دون اتفاقهم حول هذه إدارة المال-العقار-الشائع([16]).وفي هذا الإطار يكفي اعتراض أحد الشركاء على قرار يتخذه بقية شركاء بخصوص الإدارة ليقوضه من أساسه ويعطل استغلاله باعتباره يملك لوحده ثلاثة أرباع العقار المشاع،فتكون في هذه الحالة الأغلبية متعسفة في استعمال حقها، مهددة لمصالح الأقلية ودونما اكتراث لرأي باقي الشركاء، وقد يكون رأيهم هو الصائب باعتباره رأي الجماعة على الرغم من ضعف حصصهم في العقار المشاع.ولعل ذلك قد يؤدي إلى دفعهم للمطالبة بالقسمة استنادا إلى فكرة التعسف في استعمال الحق([17]).
وفي هذا إهدار لمصلحة الأغلبية العامة وضياع لفرص قد تكون مواتية للانتفاع بالعقار الشائع على خير وجه من الناحية الاقتصادية كل ذلك على حساب المصلحة الخاصة لأحد المشتاعين([18]).
المحور الثاني:حق الشريك في التصرف في حصته المشاعة بين التقديس ومتطلبات التنمية.
إن اطلاق المشرع المغربي الحرية للشريك في التصرف في حصته الشائعة بأي تصرف شاء من شأنه أن يساعد على تنمية العقار المشاع واستثماره(أولا)لكن إتاحة الحق لشركاء المتصرف للممارسة حقهم في استعمال الشفعة وحق الأفضلية وكذا الصفقة قد يحد من الهدف المنشود وهو إدخال العقار المشاع حلبة التنمية(ثانيا).
أولا:حق الشريك في التصرف في حصته المشاعة.
لقد أتاح المشرع المغربي للشريك المشتاع الحق في التصرف في حصته المشاعة بجميع أنواع التصرفات،سواء انصب التصرف على رقبة العقار أو على غلته،وسواء انصب على نقل حق الملكية أو تقرير حق عيني.وهذا ما نص عليه الفصل 973 من ق.ل.ع.من أن:"لكل مالك على الشياع حصة شائعة في ملكية الشيء المشاع وفي غلته،وله أن يبيع هذه الحصة وأن يتنازل عنها وأن يرهنها،وأن يحل غيره محله في الانتفاع بها وأن يتصرف فيها بأي وجه آخر،سواء كان تصرفه بمقابل أم تبرعا…".
وبناء على هذا الفصل فإن حق الشريك في التصرف في حصته حق مقرر باعتباره مالكا،وحق التصرف هو أبرز ما يميز حق الملكية. فله أن يتصرف في حصته بمقابل نقدي أو عيني، وله أن يتصرف في الحصة كلها أو في جزء منها، ولا يتقيد في تصرفه هذا إلا بعدم الإضرار بالشركاء الآخرين([19]).
فإذا تصرف أحد الشركاء في حدود حصته فإن هذا التصرف يقع ونافذا في حق باقي شركائه مادام أنه لم يتصرف ي الزائد عن حصته ولم يقع منه تعد على حقوق شركائه.
ويستثنى من حق الشريك في التصرف في حصته ألا يرتب عليها حقا عينيا مثل الارتفاق،لأن فيه مساس بحقوق شركائه،ولأن حق الارتفاق لا يقبل التجزئة؛أو أن يكون الحق المشتاع متعلقا بشخصه مثل حق السكنى أو الاستعمال،ذلك أن هذين الحقان لا يقبلان التفويت للغير،لأن صاحب حق الاستعمال أو السكنى هو محتاج للانتفاع بحقه وبصورة مباشرة([20]).وهذا ما يؤكده الفصل 973 من ق.ل.ع.في تتمته بقوله:"..وذلك كله ما لم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط".
وهكذا،لئن كان التقنين المغربي قد أعطى للشريك الحق في التصرف في حصته بالبيع، إلا أن هذا البيع يبقى معلقا على شرط واقف، أي لا يكون نافذا إلا إذا أجازه جميع شركائه، ولا ينفعه في ذلك موافقة الأغلبية المالكية لثلاثة أرباع العقار المشاع إذ ليس باستطاعتهم إلزام الأقلية بقراراتهم فيما يتعلق بأعمال التصرف. وهذا ما نص عليه الفصل 972 من ق.ل.ع من أن : «قرارات الأغلبية لا تلزم الأقلية فيما يتعلق بأعمال التصرف»([21]).
ويلاحظ التعارض بين ظاهر نص الفصل 972 من ق.ل.ع السالف الذكر والفصل 987 من نفس القانون، الذي نص على أنه : «لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع».
وللخروج من هذا الإشكال فقد خول المشرع المغربي للشركاء المعترضين على بيع شريكهم في العقار المشاع أن يأخذوا العقد لصالحهم، ويكون لهم حق الأولوية على غيرهم بمقتضى نص الفصل 115 من ق.ل.ع الذي جاء فيه «…إنما يجوز لهم أن يأخذوا العقد كله لحسابهم الشخصي». وفي اعتقادي أن الفصل 115 من ق.ل.ع لا محل له في هذا المقام، مادام أن حق الشركاء المعترضين على بيع شريكهم مكفول بمقتضى استعمال حق الشفعة المنصوص عليه في الفصل 974 من ق.ل.ع الذي جاء فيه: «إذا باع أحد المالكين على الشياع لأجنبي حصته الشائعة جاز لباقيهم أن يشفعوا هذه الحصة لأنفسهم…» وبالتالي صحة بيع الحصة المشاعة.
إلا أن عقد بيع حصة مشاعة للغير من عقار محفظ لا يتم ولا يكون نافذا وناقلا للحصة المبيعة إلا بتسجيل هذا البيع في الرسم العقاري حسب ما نص عليه الفصل 66 من ظهير 12 غشت 1913 المطبق على العقارات المحفظة. إذ نص على أن «كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتسجيله، وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية…» وبهذا قضى المجلس الأعلى في عقار محفظ، مما جاء فيه أنه «بناء على الفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ فإن جميع الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق
المزيد
تتمة موضوع الملك الشائع2
ديسمبر 2nd, 2006 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , الفقه المالكي, الفقه المقارن, القانون العقاري, القانون المدني,
3 تعليق
العامة والذي عُدل بظهير 8 نونبر 1919 وظهير 1 غشت 1925 المتعلق بالأملاك العمومية المائية([1])؛ويُعرف الملك العام على أنه ما كان"معدا للاستعمال العمومي أو المصلحة العامة"([2])،من شواطئ وموانئ وسدود وأنهار وطرق.وإذا كان المبدأ العام هو عدم إمكانية تفويت الملك العمومي وبأنه غير خاضع للتقادم، فإن نفس الظهير السابق يورد استثناء على ذلك في حالة عدم صلاحية هذا الملك لتلبية الحاجات العمومية،حيث يمكن تحويله إلى ملك خصوصي للدولة بموجب مرسوم للوزير الأول باقتراح من وزير التجهيز.
وأملاك الدولة العامة تعتبر تابعة لوزارة التجهيز التي تعمل على صيانتها والحفاظ عليها، غير أنه يمكن أن توجد أملاك عامة تختص بها البلديات أو الجماعات المحلية أو العمالات والأقاليم([3]).
أما أملاك الدولة الخاصة فهي الأملاك التي لم تخصص للاستعمال من طرف العموم،وليست خاصة بمرفق عمومي ولا ضرورية لسير هذا المرفق.
وبعبارة أخرى إنها أملاك للإدارة لا ترتبط بالأملاك العامة،ومن تم لا تخضع للقواعد المتعلقة بالملك العمومي،وإنما لنظام قانوني يتكون من عدة قواعد تتعلق بكيفية اقتنائها وتدبير شؤونها وذلك من منطلق أنها أملاك خاصة ذات ذمة مالية عامة،تعظم أهميتها من تزايد دورها في تنمية موارد الجماعات،وهذا ما أكسبها استثناء قانونيا([4]).
أما عن مصادر هذه الأملاك فقد يكون مصدرها إما أنها كانت ملكية عامة للدولة ولم تعد تلبي الحاجات العمومية فانتقلت إلى الأملاك الخصوصية بمرسوم للوزير الأول، وقد تصبح ملكية خاصة للدولة لأنها أراضي لا مالك لها باعتبارها من قبيل أراضي الموات المعروفة في الفقه الإسلامي،أو يتم امتلاكها بواسطة مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة([5]).
وقد عرفت هذه العقارات أهمية قصوى خاصة بعد استرجاع الدولة للعقارات المملوكة سابقا للمعمرين، فقد تم اعتبارها بمثابة عقارات خاصة للدولة بمقتضى ظهير 02 مارس 1973([6]).
كما أنه في إطار قانون تشجيع الاستثمارات الفلاحية، فقد انتقلت أراضي الأحباس الواقعة في المناطق المسقية إلى ملكية الدولة، وتم توزيع جزء من هذه الأراضي الفلاحية على الفلاحين، أما الجزء الأكبر فقد احتفظت به الدولة في إطار ملكها الخاص.
ويعود تدبير شؤون أملاك الدولة الخاصة إلى مديرية الأملاك المخزنية التابعة لوزارة المالية.
كما تخضع هذه العقارات لمسطرة التحديد الإداري كخطوة أولى نحو تحفيظها. وأخيرا يمكن
تفويت هذه العقارات للخواص وفقا لشروط معينة([7]).
ب: أملاك الأحباس([8]).
نظم مرسوم 02 يونيو 1915 بمثابة قانون يطبق على العقارات المحفظة هذه الأملاك بثلاث فصول، وهكذا نص الفصل 73 منه على أن «الحبس أموال أوقفها المحبس المسلم ويكون التمتع بها ل فائدة أنواع المستفيدين الذين يعينهم المجلس».
وجاء في الفصل 74 ما يلي : «توجد أحباس عمومية تديرها وزارة الأوقاف وأحباس الزوايا، وأحباس خاصة تباشر عليها الوزارة المذكورة حق الرقابة»([9]).
وأخيرا نص الفصل 75 على أن «الأحباس تبقى خاضعة للقوانين والضوابط الخاصة والعوائد الإسلامية التي تجري عليها».
والوقف أو الحبس هو عمل خيري يخرج بمقتضاه المحبس عقاره الذي في حوزته من دائرة التداول ويجعله مخصصا لذريته أو جهة ذات عمل خيري أو اجتماعي، وتنقسم الأحباس إلى نوعين : أحباس ذرية وأحباس خيرية.
فالأحباس الذرية أو الخاصة ترجع لفائدة المعقب عليهم ما تناسلوا،والأحباس الخيرية أو العامة ترجع لفائدة جهة خيرية كامداس والمستشفيات أو دينية معينة كالمساجد ودور العجزة.
ويسهر على تسيير الأوقاف العمومية نظراء الأحباس الذين يخضعون لوزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية. أما الأوقاف الخصوصية فيسيرها ناظرها المعين من قبل المحبس، ومع ذلك فإن لوزارة الأوقاف حق النظر في مشروعية تسييرها.
وعقارات الأحباس غير قابلة للتفويت مبدئيا، إلا أنه يمكن أن تكون محل مبادلة بعقار آخر. كما يمكن أن تخضع هذه العقارات لنظام التحفيظ العقاري، بل قد يكون هذا التحفيظ إلزاميا في حالة مقايضتها.
وتبقى أملاك الأحباس مبدئيا خاضعة للشريعة الإسلامية والأعراف المحلية،إلا أن هذا لا يمنع من وجود تشريعات وضعية تنظم بعض مقتضياتها كالفصول المتحدث عنها أعلاه من مرسوم 1915، وكذا ظهير 07 يوليوز 1914 الذي جعل من هذه العقارات غير قابلة للتفويت، وظهير 27 فبراير 1914 المتعلق بالحقوق العينية العرفية الواقعة على أملاك الأحباس.
ولعل أهم التطورات التي عرفها نظام أراضي الأحباس كانت بصدور مرسوم 25 يوليوز 1969 الذي يدخل في إطار قانون تشجيع الاستثمارات الفلاحية، والذي نص على أن الدولة يمكنها أن تشتري الأراضي المحبسة تحبيسا عموميا إذا كانت قابلة للفلاحة وواقعة داخل المناطق المسقية المحددة([10]).
وللإشارة فإن وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية المغربية قد فطنت في السنين الأخيرة إلى الدور الذي يمكن أن تلعبه عقارات الأحباس في المساهمة في إيجاد حل لأزمة السكن، وبدأت بالتالي تقوم بتشييد عدة مشاريع في ميدان المباني المخصصة للسكن وأغراض التجارة والصناعة تناهز حوالي 150 وحدة سكنية في السنة([11]).
ج:الأملاك الجماعيـة([12]).
إن أراضي الجموع هي تلك الأراضي التي توجد في حوزة القبائل والسلالات،التي ه إما قبيلة أو فرقة أو دوار أو غيره.ويسهر على تدبير هذه العقارات إما الجماعة،أي رؤساء العائلات المكونة للقبيلة أو الفرقة أو الدوار،وإما إلى نواب الجماعة الذين ينتدبون لهذه المهمة([13]).
ولقد سميت هذه الأراضي عقارات جماعية،لأن الجماعة هي التي تقوم بتدبيرها،وذلك بتوزيعها على أرباب العائلات خلال مدد معلومة عرفا.وهي غير مجبرة بأداء خراج للدولة كما أنها غير قابلة للتفويت([14]).
كما أن هذا النظام من العقارات استطاع أن يحتل مكانة أساسية من ضمن الأنظمة العقارية بالمغرب، بحيث أنه يشغل حوالي 13 مليون هكتار من بينها حوالي مليوني هكتار شملها التحديد الإداري، وحوالي 160.000 هكتار تم تحفيظها وتأسيس رسوم عقارية لها. وأكبر إقليم على صعيد المملكة يشمل أراضي جماعية هو إقليم قلعة السراغنة([15]).
وتجدر الإشارة إلى أن الأراضي الجماعية تختلف عن الملكية الشائعة في أن هذه الأخيرة تعتبر ملكية خاصة إن كانت شائعة بين عدة أفراد وبالتالي فهي قابلة للقسمة وللتفويت وتعتبر مصدر حق الشفعة، في حين نجد وضعية الأراضي الجماعية لا تمنح لذوي الحقوق عليها مثل هذه السلطات.
والملاحظ من كل ذلك أن ملكية الأراضي الجماعية تعود للجماعة التي منحها القانون الشخصية المعنوية للتمكن من تسيير شؤونها ، إلا أنه من جهة ثانية فقد أخضعها لوصاية الدولة([16]).
وتعود الوصاية على الأراضي الجماعية لوزير الداخلية، وفي بعض الحالات يكون ملزما باستثارة مجلس الوصاية. هذا المجلس الذي يتكون من وزير الداخلية نفسه، ووزير الفلاحة، ومدير الشؤون السياسية ومدير الشؤون الإدارية بوزارة الداخلية، وعضوين يختارهما وزير الداخلية.
والملاحظ أن وزير الداخلية يبقى مهيمنا على تشكيل مجلس الوصاية، فبالإضافة إلى كونه يشكل جزءا منه، فإن أغلب أعضاء هذا المجلس إما يمثلون وزارة الداخلية أو تلعب هذه الأخيرة دورا حاسما في تعيينهم. ومن هنا مشروعية التشكيك في الدور الذي يمكن أن يلعبه مجلس الوصاية وكذا التشكيك في مدى مصداقية استشارته من طرف وزير الداخلية.
وتتلخص أهم صلاحيات سلطة الوصاية في المصادقة على المعاملات التي تجري بين الجماعة أو ممثلها وبين الغير، والنظر في عمليات التفويت لصالح الدولة أو الجماعات المحلية، وكذا النظر في تقسيم منفعة الأراضي الجماعية بين ذوي الحقوق لمدة معينة وما قد يترتب عن ذلك من نزاعات.
ويستوقفنا في هذا الخصوص ظهير 25 يوليوز 1969 المتعلق بالأراضي الجماعية([17]) الواقعة في دوائر الري، المعتبر بمثابة ميثاق الاستثمارات الفلاحية([18]) الذي جاء في بيان أسبابه أن «تحسين وتنمية الزراعات وتربية المواشي داخل دوائر الري تقتضي استقرار الفلاح في أرضه، غير أن عضو الجماعة الذي لا يشغل الأرض إلا بصفة مؤقتة لا يستفيد من الاستقرار الضروري لاستغلال معقول ولتجهيز القطعة الأرضية المعهود بها إليه بصفة دورية».
وانطلاقا من هذا الهاجس جاء ظهير 1969 ليمنح ذوي الحقوق الجماعيين الذين يستقرون على الأراضي الجماعية والكائنة بالدوائر السقوية صفة ملاك على الشياع، وهذا من شأنه أن يخرج هذه الأراضي من دائرة الأراضي الجماعية ويدخلها في إطار نظام الملكية الخاصة المشاعة. بل الأكثر من ذلك فقد سمح هذا الظهير للمالكين على الشياع أن يخرجوا من هذه الحالة ويفرزوا نصيبهم الخاص بهم على يد المصالح التقنية للاستثمار الفلاحي بقرار مشترك لوزير الداخلية ووزير الفلاحة والاستثمار الزراعي، شريطة أن لا يقل كل جزء مفرز عن 05 هكتارات([19]).
د: أراضي الجيش.
يظهر من نسبة هذه الأراضي للجيش أنها أراضي منحها المخزن من أملاكه لقبائل الجيش بغاية السكنى والاستغلال على وجه الشياع في شكل حصص سمية "المخازني"وذلك مقابل قيامهم بالدفاع عن المملكة،قد تعاد قسمتها كل سنة حسب عادات القبائل،أو بعد مرور عدة سنوات وتقدر مساحتها بحوالي ألف هكتار تقريبا([20]).
فلقد ظهرت لأول مرة في عهد الدولة السعدية حيث تم التمييز بين قبائل النايبة الخاضعة للضرائب المعوضة عن عدم اشتراكها في الجيش، وقبائل الجيش المعفية منها.
وفي عهد الدولة العلوية وبالضبط بعد مولاي الحسن الأول بدأ هذا النظام يتراجع لأن الملوك المتعاقبين أصبحوا يعتمدون أكثر فأكثر على الجيش النظامي، إلا أن ذلك لم يحل دون انتفاع تلك القبائل بالأراضي التي كانت تقيم عليها.ويوجد معضمها بضواحي المدن القديمة الرئيسية كالرباط وفاس ومراكش.
وتعتبر مديرية الأملاك المخزنية التابعة لوزارة المالية هي المشرفة على تنظيم هذه الأراضي وطرق استغلالها.
ويمكننا التمييز من الناحية العملية بين نوعين من أراضي الجيش :
-أراضي الجيش التي تم تسليمها للسكان المقيمين عليها (جيش الأوداية) فهذا النوع لم يعد خاضعا لمراقبة مديرية الأملاك المخزنية بل تسري عليه نفس القوانين السارية على الأراضي الجماعية.
-أراضي الجيش التي لم يتم تسليمها بصفة نهائية للجماعات وهذا النوع يبقى خاضعا لمديرية الأملاك المخزنية لأنه يعد من أملاك الدولة.
وللإشارة فإنه ليس هناك أي قانون ينظم هذه الأراضي وطريقة تسييرها، وبالتالي بقي استغلالها تنظمه الأعراف المحلية التي تختلف بدورها من قبيلة لأخرى([21]).
ر:أملاك الخـواص.
هي عقارات تعود ملكيتها إلى أشخاص ذاتيين أو معنويين يستغلونها ويتصرفون فيها بجميع أنواع التصرفات القانونية من بيع وشراء وهبة وصدقة وكراء وغيرها وتشكل هذه الأملاك حصة الأسد بحيث أنها الأكثر انتشارا من أي نظام آخر.
والملاحظ على جميع هاته الأنواع من العقارات هو تعدد الجهات الوصية على تدبير شؤونها وإدارتها ومراقبتها. فنجد مثلا وزارة الداخلية كوصية على الأملاك الجماعية، ووزارة المالية على الأملاك الخاصة للدولة وأراضي الجيش، ومديرية الأملاك الغابوية التابعة لوزارة الفلاحة مشرفة على شؤون الغابات، ووزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية على أملاك الأحباس، في حين تتداخل عدة جهات إدارية في تنظيم شؤون أملاك الخواص منها وزارة التجهيز ووزارة الفلاحة عن طريق المحافظات العقارية وغيرها. وبديهي أن هذا التعدد في الجهات المهتمة بشؤون العقار ينعكس سلبا على وضعية العقارات في المغرب ويحول دون إيجاد سياسة عقارية موحدة([22]).
والملاحظة الثانية هي أن جميع هاته الأنواع المتحدث عنها سلفا تنقسم من زاوية خضوعها لنظام التحفيظ العقاري إلى عقارات محفظة وأخرى عادية أو غير محفظة وهو ما سوف نتطرق له في النقطة الموالية([23]).
II:أنواع العقارات بالنظر إلى خضوعها لنظام التحفيظ العقاري وعدمه.
العقارات في المغرب في الوقت الحاضر إما محفظة بمقتضى ظهير 12 غشت 1913 وصدرت لها رسوم عقارية (ا) وإما عقارات غير محفظة أو ما يسمى بالعقارات العادية (ب).
أ: العقارات المحفظة.
هي عقارات عمل أصحابها على تقديم مطالب من أجل تحفيظها ومرت بمسطرة إدارية وأحيانا بمسطرة قضائية قبل أن يصدر لها رسم عقاري يحدد وضعيتها القانونية والطبوغرافية بحيث يوضح على وجه الدقة والتحديد حدود الملك ومساحته،وموقعه،وكذا الحقوق المكتسبة على الملك المحفظ مع بيان أصحاب هذه الحقوق وغير ذلك من الطوارئ.
والعقارات المحفظة التي يكون لها رسم عقاري يبين هويتها تمتاز عن العقارات العادية غير المحفظة من حيث أن التحفيظ يعطي للملكية العقارية وضعا أكثر أمنا،وذلك بخلاف الرسوم العدلية التي غالبا ما يشوبها الغموض أو التشكك([24]).
وتطبيق التحفيظ العقاري يعتبر وسيلة لتطهير الملكية العقارية من كل المنازعات التي يمكن أن تثار بشأن العقار،وذلك عن طريق تطبيق مبدأ التطهير المسبق للملكية العقارية.ةيتمثل هذا التطهير في التعرضات التي يمكن أن تثار أثناء عملية التحفيظ.
كما أن خضوع العقار لعملية التحفيظ يضمن لمالكه حقوقه على ملكيته بصفة قارة ومستمرة دون أن يتعرض هذا الحق للضياع أو الترامي من ترف الغير بسبب عدم أم التقادم ،وهذه الضمانة يحققها نظام التحفيظ العقاري حتى بالنسبة لأصحاب الحقوق العينية التبعية المترتبة على العقارات المحفظة،الشيء الذي يوحي بالثقة والاطمئنان إلى أصحاب هذه الحقوق ويشجعهم على منح التسهيلات والقروض المتعلقة بالقارات المحفظة.
كما أن العقارت المحفظة تشجع الغير على إبرام الصفقات بشأنها مادام مشتريها يكون على بينة من صحة الملكية ومن سائر القيود المترتبة عليها إن كانت موجودة([25]).
هي عقارات لم يسبق أن خضعت لنظام التحفيظ العقاري وهي منظمة بقواعد الفقه الإسلامي على مذهب الإمام مالك وكذا العادات والأعراف المحلية. وتنتقل ملكية هذه العقارات بكل طرق الانتقال المعروفة من بيع وهبة ووصية وإرث وغيرها، أما الأساس القانوني الذي تقوم عليه هذه العقارات فهو الحيازة أي وضع اليد على هذه العقارات والتصرف فيها بشكل هادئ وعلني ومستمر.
وقد وجدت هذه العقارات في المغرب منذ عهد بعيد، ولم تكن في البداية في حاجة لتسجيلها لأنها كانت تعرف نوعا من الاستقرار وقلة في المعاملات العقارية وبالتالي كان يتم الاكتفاء بحيازتها لانتقال ملكيتها.
وبعد دخول الحماية للمغرب احتفظت السلطات الاستعمارية بتطبيق مبادئ الفقه الإسلامي على هذه العقارات، إلا أنها قامت بمجموعة من التعديلات في هذا الصدد لعل أهمها أنها ألزمت المحاكم الشرعية بمسك سجلات تسجل فيها كل المعاملات العقارية الواقعة على عقارات عادية.
وفي الوقت الراهن، ما تزال هذه الأملاك تشكل غالبية عقارات المملكة ربما بسبب اختيارية نظام التحفيظ العقاري وكذا بسبب بعض السلبيات التي تعتريه،وهي تثير مجموعة من الصعوبات لعل أهمها :
-تعتبر الرسوم العدلية الطريقة الشائعة والغالبة للتعامل في العقارات العادية مع ما يحمله ذلك من مخاطر كثيرة، فهي لا تتوفر على الدقة المطلوبة سواء من الناحية الطبوغرافية أو القانونية حيث تعتمد على مجرد الأعراف في تحديد المساحة والحدود.
- ومن جهة ثانية إن السجلات العقارية التي يمسكها قضاة التوثيق أو ما يعرف بسجلات الأملاك ليست مضبوطة بالشكل المطلوب الذي يسهل إمكانية الرجوع إليها في كل وقت وحين لمعرفة وضعية العقار ووضعية مالكه.
وخلاصة القول إن نظام العقارات العادية تنتج عنه عدة مشاكل، كما أنه يمنح لذوي الحقوق ضمانات ضعيفة مما خلق نوعا من الفوضى العقارية.
ونتيجة لضعف الضمانات التي يمنحها هذا النظام فإن المؤسسات المالية المقرضة أصبحت تتخذ الحيطة والحذر من جانبها كلما تعلق الأمر بعقار غير محفظ([26]).
ثانيا: النظم القانونية المطبقة على العقارات في المغرب.
سبقت الإشارة إلى أن العقارات
المزيد
تعريف العقار
ديسمبر 2nd, 2006 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري,
لا تعليقات
مدخـل تمهيـدي:
الحديث عن الأحكام الفقهية والقانونية المتعلقة بالعقار الذي يكون محل ملكية مشاعة بين أكثر من شريك يقتضي في البداية التعريف ببعض المصطلحات الواردة في العنوان،من قبيل العقار(المحور الأول)والملكية المشاعة(المحور الثاني)،بالإضافة إلى إعطاء نظرة موجزة عن أنواع العقارات في المغرب وكذا النظم القانونية المطبقة عليها(المحور الثالث).
المحور الأول : تعريف العقار .
الحديث عن مدلول لفظ العقار يقتضي مني التعريف به في اللغة (أولا) ثم في الفقه الإسلامي (ثانيا) وكذا القانون المغربي (ثالثا).
أولا: تعريف العقار لغة .
العَقَار بالفتح مخففا الأرض والضياع والنخل ويقال في البيت عَقَارٌ حَسَن أي متاع وأداة([1]).
ويقال:عقار البيت : الَمصُون من متاعه الذي لاُيبْتذَلَ , ورجل معقر : كثير العقار. قال أحد الشعراء :
تُضيء عَقارَ البيت في ليلة الدُّجى ****وإن كان مقصوراً عليها سُتُورها([2]).
وفي لسان العرب لابن منظور،العَقارُ: الـمنزل والضَّيْعةُ؛ يقال: ما له دارٌ ولا عَقارٌ،وخصَّ بعضهم بالعَقار النـخـلَ. يقال للنـخـل خاصة من بـين الـمال: عَقارٌ.
وقيل: العَقارُ، بالفتـح، الضَّيْعة والنـخـل والأَرض ونـحو ذلك.والـمُعْقِرُ: الرجلُ الكثـير العَقار. قالت أُم سلـمة لعائشة، رضي الله عنهما، عند خروجها إِلـى البصرة: سَكَّنَ الله عُقَـيْراكِ فلا تُصْحِريها؛أَي أَسْكَنَكِ اللَّهُ بَـيْتَك وعَقارَك وسَتَرَكِ فـيه فلا تُبْرِزِيه. قال ابن الأَثـير: وهو اسم مصغَّر مشتق من عُقْرِ الدار.قال الزمخشري: كأَنها تصغير العَقْرى علـى فَعْلـى، من عَقِرَ إِذا بقـي مكانه لا يتقدم ولا يتأَخر، فزعاً أَو أَسفَاً أَو خَجَلاً، وأَصله من عَقَرْت به إِذا أَطَلْتَ حَبْسَه، كأَنك عَقَرْت راحلته فبقـي لا يقدر علـى البَراحِ، وأَرادت بها نفسها أَي سكِّنـي نَفْسَك التـي حقُّها أَن تلزم مكانها ولا تَبْرُز إِلـى الصحراء، من قوله تعالـى:" وقَرْنَ فـي بُـيوتِكُنّ ولا تَبَرَّجْن تَبَرُّجَ الـجاهلـية الأُولـى" ([3]).
و عَقَار البـيت: متاعُه ونَضَدُه الذي لا يُبْتَذَلُ؛وبـيت حَسَنُ المظهر والعَقارِ.
وقـيل:عَقارُ الـمتاع: خيارُه وهو نـحو ذلك لأَنه لا يبسط فـي الأَعْياد والـحُقُوقِ الكبار إِلا خيارُه، وقـيل: عَقارُه متاعه ونَضَدُه إِذا كان حسناً كبـيراً. وفـي الـحديث: بعث رسولُ الله عُيَـيْنة بن بدر حين أَسلـم الناس ودَجا الإِسلامُ فهجَمَ علـى بنـي علـي بن جُنْدب بذات الشُّقُوق، فأَغارُوا علـيهم وأَخذوا أَموالهم حتـى أَحْضَرُوها الـمدينةَ عند نبـي الله. فقالت وفُودُ بنـي العَنْبر: أُخِذْنا يا رسولَ الله مُسْلِـمين غير مشركين حين حرمنا النَّعَمَ، فردّ النبـي ، علـيهم ذَراريَّهم وعَقارَ بُـيوتهم". وإنما ردّ رسول الله ذرارِيَّهم لأَنه لـم يَرَ أَن يَسْبِـيَهم إِلا علـى أَمر صحيح، ووجدهم مُقِرّين بالإِسلام؛وأَراد بعَقارِ بـيوتهم أَراضِيَهم.قيل:وقد غلّطَ مَنْ فسّر عَقارَ بـيوتهم بأَراضيهم.والمراد بأَمْتِعَة بـيوتهم ،من الثـياب والأَدواتِ.
وعَقارُ كل شيء: خياره. ويقال: فـي البـيت عَقارٌ حسنٌ أَي متاع وأَداة. وفـي الـحديث:" خيرُ الـمالِ العُقْرُ"([4]).
ويقال: عُقِرَ كلأُ هذه الأَرض إِذا أُكِلَ. وقد أَعْقَرْتُكَ كلأَ موضعِ كذا فاعْقِرْه أَي كُلْه. وفـي الـحديث: أَنه أَقطع حُصَيْنَ بن مُشَمّت ناحية كذا، واشترط علـيه أَن لا يَعْقِرَ مرعاها أَي لا يَقْطعَ شجرها([5]).
ثانيا:العقار في الفقه الإسلامي.
لم يتفق فقهاء الشريعة الإسلامية على تعريف موحد للعقار، وإنما اختلفوا في ذلك على قسمين:
- القسم الأول : ويمثله فقهاء المالكية، حيث اعتبروا العقار، هو كل شيء لا يمكن نقله أبدا، أولا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. وهذا يعني أن كلمة عقار كما تطلق على الأرض، تطلق كذلك الأشجار، والبناءات وما يتصل بها مما لا يمكن نقله إلا بتغيير هيأته. يفهم من هذا التعريف أن كل ما من شأنه أن يستقر ولا ينقل أبدا، أو لا ينقل إلا إذا تغيرت هيأته ولحقه تلف يعتبر عقارا بطبيعته([6]).
وفي هذا الصدد يقول الفقيه التسولي –شارح التحفة- في باب البيع : «الأصول هي الأرض وما اتصل بها من بناء وشجر»([7]).أي أن الأصول التي هي العقارات :الأرض وما يتصل بها اتصل قرار من البنايات والحيطان والشجر الذي جذوره مغروسة في الأرض.
القسم الثاني : ويمثله غير المالكية من فقهاء الحنفية والحنابلة والشافعية.الذين اعتبوا العقار كل شيء لا يمكن نقله أبدا. وهذا يعني أن كلمة العقار لا تنطبق إلا على الأرض. أما الشجر والبناء فلا تسمى عقارات، لأنها يمكن نقلها([8]).
فعن الحنفية : «العقار، هو ما لا يحتمل النقل والتحويل »([9]). وقيل : ماله أصل ثابت مثل الأرض والدار، والنخل والشجر([10]).
فالحجر من الدار إذا انهدمت يصبح مالا منقولا، والشجر إذا اقتلع من أصله اعتبر هو الآخر من قبيل المنقول.
ثالثا: العقار في القانون المغربي .
لم يتعرض ظهير 19 رجب 1333 الموافق ل 2 يونيو 1915 بمثابة قانون مطبق على العقارات المحفظة، لمفهوم العقار([11])، وإنما اكتفى في الفصل الخامس منه بتعداد أنواعه، حيث ذكر أن العقارات إما عقارات بطبيعتها (I) أو عقارات بالتخصيص (II) أو عقارات بحسب ما تنسحب عليه (III).
I : العقارات بطبيعتها.
لقد اقتصر الفصل السادس من ظهير 2 يونيو 1915 على ذكر أهم أنواع العقارات بطبيعتها، معتبرا من هذا القبيل الأراضي والأبنية والمنشآت المتممة للبناء والنباتات([12]).
جاء في المادة 6 المذكورة ما يلي :
«أن الأراضي والبنايات عقارات بطبيعتها.
وكذا الشأن في الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة و المدمجة في بناية أو في الأرض.
وتعتبر عقارات بطبيعتها المحصولات الفلاحية الثابتة بجذورها وثمار الأشجار التي لم تجن والغابات التي لم تقلع أشجارها.».
وإذا كان المقنن المغربي لم يعرف العقار بطبيعته تعريفا مباشرا، فقد اجتهد مجموعة من شراح القانون في وضع تعريف له، اخترت من تلك التعاريف، ما ذكره المرحوم عبد الرزاق السنهوري من أن العقار هو :" كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه،لا يمكن نقله منه دون دون تلف"([13]).
وعن المرحوم مامون الكزبري هو: «الشيء المعد في الأصل لأن يبقى مستقرا في حيزه ثابتا فيه لا ينقل منه إلا استثناء ويتطلب نقله في أغلب الأحيان استعمال وسائل تقنية خاصة لا تتوفر عادة إلا لدى الأخصائيين»([14]).
والملاحظ على هذا التعريف، وكذا ما تضمنه الفصل السادس السالف ذكره أنهما يأخذان بما هو متفق عليه عند المالكية الذين يرون أن العقار بطبيعته لا يقتصر على مالا يمكن نقله،وإن كانا قد توسعا في مفهوم العقار بطبيعته، حيث أدخلا فيه أشياء تعتبر عند المالكية من قبيل المنقولات، كالثمار مثلا([15]).
فالعقار حسب هذا التعرف ليس كل شيء لا يمكن نقله تماما، وإنما هو كل شيء لا يمكن نقله بدون تلف، ومفهومه أنه إذا أمكن نقله بدون تلف فإنه يبقى مع ذلك عقارا، وقد أصبح حاليا من الممكن نقل الأبنية الجاهزة من مكان لآخر، وكذا الأشجار والنباتات، إذ يمكن نقلها من مكان بجذورها، وغرسها في مكان آخر([16]).
وبهذا يظهر أن العقارات بطبيعتها في نظر القانون أوسَعُ نطاقا مما كانت عليه في نظر الشريعة الإسلامية؛إذ كانت تحصر الصفة العقارية بالأرض وحدها، سواء كانت خالية أم كانت مبنية أو مغروسة وتنفي هذه الصفة عن الأبنية والأشجار فتعتبرها منفردة عن الأرض أشياء منقولة.
أما في النظرية الحديثة، فلا تقتصر العقارات بطبيعتها على الأراضي، بل هي تشمل أيضا ما فوق الأراضي من نباتات وأبنية وما تحتها من مناجم ومقالع.
وهكذا، فإن العقارات بطبيعتها تشمل :
أ- الأراضي :سواء كانت معدة للبناء أو الفلاحة أو للإسعمال المنجمي،أو لقلع الأحجار أو أخذ الرمل([17]).سواء كانت داخل المدن أو خارجها، وسواء كانت معدة للبناء أو للزراعة أو للاستغلال المنجمي أو قلع الأحجار وأخذ الرمال([18]).
وتعتبر الأرض الشيء الوحيد الذي يعتبر عقارا بطبيعته عند جميع الفقهاء وفي كل القوانين،ومنها تستمد العقارات الأخرى هذه الصفة مادامت متصلة بها([19]).
ب- الأبنيــة : الأبنية كذلك، مادامت متصلة بالأرض، تعد من العقارات بالنظر لذاتها.ويراد بالأبنية كل ما جمع من مواد البناء فشد بعضه إلى بعض بصورة ثابتة، سواء كان ذلك على ظهر الأرض أو في باطنها.وعلى هذا، لا يقتصر شمول الأبنية على الإنشاءات الحقيقية كدور السكن والمخازن والمعامل والمستودعات بل هي تشمل أيضا منشآت أخرى،كالجسور والخزانات والأفران والسدود والحواجز والأنفاق، كما تشمل كافة الأجهزة والقطع الداخلة في البناء والمعدة لإتمامه، كالشرفات والسلم والأبواب و الشبابيك والميازيب و الحراب لمنع الصواعق، وأنابيب جر المياه وأنابيب الغاز والمصاعد([20]).
ويشترط في الأبنية لأن تعتبر عقارا بطبيعتها، أن تكون متصلة بالأرض، اتصال قرار، بحيث تكون ثابتة فيه، ومستقرة عليها بأسس أو دعائم مغروزة فيه. وهذا ما يفهم من نص الفصل السادس، من ظهير 2 يونيو 1915، حين اعتبر العقارات بطبيعتها : «الآلات والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة في بناية أو في الأرض».
وعلى هذا فالمنشآت المقامة على الأرض بدون أساس ولا دعائم أرضية ثابتة، كالمنشآت الخفيفة من خيام وأكواخ التي تشيد في البراري والمساحات العامة، لا تعتبر عقارات، وإنما هي منقولات، لأنها لا يصدق عليها اسم البناء، ولا ينطبق عليها تعريف العقار([21]).
ولا يعني اتصالها بالأرض أن تكون قد أقيمت لتبقى على الدوام والاستمرار، بل إن تلك الأشياء تعتبر عقارات مادامت قد أقيمت على الصفة المذكورة، ولو كانت النية تتجه إلى إزالتها بعد مدة. وذلك كما هو الشأن في الأجنحة التي بنى في المعارض والجسور التي تقام لغرض معين، والأبنية التي تقام لسكنى العمال أثناء إنجاز بناء سد أو جسر، وتكون النية متجهة إلى هدم تلك المساكن عند الانتهاء من ذلك العمل. وكما هو الشأن في البنايات التي ينشئها المكتري في العين التي اكتراها بعقد ينص أن من حق صاحب تلك العين أن يأمر المكتري –عند انتهاء مدة الكراء- بأن يقوم بقلعها ورد العين إلى الحالة التي كانت عليها قبل الكراء، فإن هذه المنشآت تعتبر كلها عقارات بطبيعتها مادامت متصلة بالأرض ومقامة عليها، ولم تنزع منها([22]).وإذا هدم البناء وبيع أنقاضا اعتبر منقولا لا عقارا،والدعوى التي تقام لتنفيذ مقاولة البيع تعتبر دعوى منقولة لا عقارية،وهي إذن من اختصاص محكمة المدعى عليه لا محكمة المنطقة التي يوجد فيها البناء([23]).
ج- المقالع والمناجـم :تعتبر المقالع والمناجم من العقارات بالنظر إلى ذاتها.والمناجم تشكل ملكية مستقلة عن الأرض الموجودة في باطنها،وتعتبر من أملاك الدولة الخاصة في المغربي([24])، أما المقالع فتعتبر غير منفصلة عن الأرض الموجودة في باطنها وتعود لصاحب الأرض([25]).
د- النبـاتـات: النباتات هي أيضا من العقارات بالنظر إلى ذاتها ما دامت متأصلة في الأرض، ويتناول لفظ النباتات جميع الأعشاب والشجيرات والأشجار مهما كانت قيمتها، فالعشبة الصغيرة تؤلف عقارا كالشجرة الكبيرة([26]).
وهذا يعني أن النباتات والثمار لا تعتبر عقارات إلا إذا كانت ما تزال متصلة بأصولها؛وهذا ما نص عليه الفصل السادس من ظهير 19 رجب 1333 حين اشترط أن تكون "المحصولات ثابتة بجذورها" لأن تعتبر عقارات بطبيعتها([27]).
وعلى هذا فالنباتات الموضوعة في الأوعية والصناديق وما يماثلها هي من الأشياء المنقولة، حتى لو كانت الأوعية والصناديق مدفونة وثابتة في الأرض.
ولكنه لا يشترط أن يكون الاتصال بنية الدوام، فأغراس المشاتل، مادامت متأصلة في الأرض، تعتبر عقارات رغم أنها مغروسة بنية التوقيت،بدون النظر إلى من قام بغرسها([28]).
والجدير بالتنبيه أن ما عدا الأرض من العقار بطبيعته يمكن أن يعتبر منقولا بحسب مآله. وذلك هو الشأن في البناء الذي يباع ليهدم وتؤخذ أجزاؤه أو الجسر الحديدي الذي يشترى ليفكك وتستخدم قطعه في غرض آخر، وكالأشجار التي يتم اقتلاعها لتحويلها خشبا أو حطبا. وكالثمار التي تباع على أشجارها لتقطف وتوزع في السوق لإعادة بيعها. فإن هذه الأشياء تصبح منقولات، لأن إرادة الطرفين المتعاملين بشأنها اتجهت إلى فصلها عن أصولها وتحويلها إلى منقولات. ولذلك تطبق عليها أحكام المنقول لا العقار حتى قبل فصلها بالفعل عن العقار([29]).
وما قيل في العقار بطبيعته يتفق مع التعريف الذي وضعه فقهاء المالكية للعقار بشكل عام، حيث يرون أن العقار يشمل كل ما لا يمكن نقله دون تغيير هيأته. وبهذا يشمل -زيادة على الأرض- البناء وما يتصل به مما يعتبر من أجزائه. كما يشمل المنشآت المتصلة بالأرض أو بالبناء اتصال قرار. وكذلك البنايات والثمار والمحاصيل. بدليل ثبوت الشفعة في هذه الأشياء، سواء بيعت مع الأرض أو بيعت وحدها. كما أنهم عرفوا المنقولات بحسب المآل، بدليل أنهم يرون أن البناء إذا بيع ليهدم لا شفعة فيه، كما يرون أن الشريك لا يستحق شفعة الثمار إذا بيعت بعد نضجها، أو بيعت قبل ذلك وكان الشريك يريد إعادة بيعها، لأنهم يعتبرون حينئذ منقولا بحسب المآل. والمنقولات لا تثبت فيها الشفعة عندهم([30]).
II: العقار بالتخصيص.
لقد عرف الفصل السابع من ظهير 2 يونيو 1915، بمثابة قانون يسري تطبيقه على العقارات المحفظة –العقار بالتخصيص بأنه : «… الأشياء التي جعلها المالك بأرضه لمصلحة هذه الأرض واستغلالها».وكذا الشأن في جميع الأشياء المنقولة الملحقة بالملك بصفة دائمة.
أما في الفقه الإسلامي، فلم يطبق نظرية العقارات بالتخصيص بمفهومها القانوني، وإنما طبق فكرة التبعية. فالفقه الإسلامي عنى بتحديد المنقولات التي يجب اعتبارها من ملحقات العقار فتتبعه عند انتقال ملكيته بالبيع بدون ذكر أو بذكر.
وهكذا نص فقهاء المالكية على أن العقار كالدار يتبعه عند بيعه كل ما هو ثابت فيه عند العقد، أو ما هو متوقف عليه كالأبواب والرفوف والسلاليم والميازيب المتصلة بالعقار، وأما المنقولات الموضوعة في العقار والغير المتصلة به كالحيوانات، وأدوات الفلاحة أو الصناعة أو التجارة فلا تتبع العقار عند بيعه إلا إذا اتفق المتعاقدان على ذلك([31]).
وفي هذا الصدد يقول الشيخ خليل : «فصل تناول البناء والشجر الأرض، وتناولتهما. لا الزرع، والبذر، ومدفونا، كلَو جهل، ولا الشجر الثمر المؤبر أو أكثره بإلا بشرط المنعقد»([32]).
وقد استثنى الفقهاء بعض المنقولات واعتبروها تابعة للعقار إذا توفر شرطان :
الأول : أن يكون مالك المنقولات هو مالك العقار المرصدة له.
الثاني : أن يكون المنقول قد رصد لاستغلال العقار ومنفعته.
ومن هذه المنقولات، مفاتيح الدار ووثائق الملكية المتعلقة بالعقار والسلاليم اللازمة للبناء ولو كانت منفصلة والرحى الفوقانية، والحيوانات المرصدة لخدمة العقار، ولذلك أجازوا أخذها بالشفعة إذا بيعت مع أن المشهور هو أن الشفعة لا تكون إلا في العقار([33]).
والفقه الإسلامي لم يعتبر هذه المنقولات عقارا بالتخصيص وإنما اعتبرها تابعة للعقار، ومعلوم أن قواعد الفقه الإسلامي وخصوصا الفقه المالكي هي التي تطبق في مجال القضاء على العقارات غير المحفظة. ولا تطبق نظرية العقارات بالتخصيص إلا على العقارات المحفظة([34]).
وحتى يمكن اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص لابد من توفر شرطين هما :
الشرط الأول:أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد.
الشرط الثاني:أن يخصص المنقول لمنفعة العقار.
ولقد تحدث عبد الرزاق السنهوري ومامون الكزبري عن هذين الشرطين بإسهاب،أوردهما فيما يلي:
بالنسبة للشرط الأول المتعلق باتحاد المالك،يجب أن يكون العقار بطبيعته والمنقول الذي رصد لخدمة هذا العقار أو استغلاله لشخص واحد. فالفقرة الأولى من المادة السابعة من ظهير 19 رجب إذ اعتبرت عقارات بالتخصيص "الأشياء" التي جعلها المالك بأرضه لمصلحة هذه الأرض واستغلالها" أما إذا كان المنقول لشخص والعقار لشخص آخر فلا يكون هنالك تخصيص يسمح باعتبار المنقول عقارا.
وهنا يتجلى الفرق بين
المزيد
الملكية المشتركة في ظل قانون 18.00(ج1)
ديسمبر 2nd, 2006 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري, الملكية المشتركة,
2 تعليق
لسم الله الرحمن الرحيم
الملكيـة المشتركـة الخاضعة لقانون 18.00
المطبق على العقارات المقسمة إلى شقق وطبقات أو محلات((يتبع).
إعـداد :
محمد بـخنيـف
َلقد أوجد النمو الديموغرافي والهجرة إلى المدن الصناعية الأروبية في بداية القران الماضي،نمطا جديدا من البنايات العمرانية؛حيث انتقل الشكل العمراني من البناء الأفقي إلى البناء العمودي بهدف التقليص من الإكتساح العمراني للأراضي الزراعية،ولأجل تأمين مسكن لذوي الدخل المحدود.
والبناء العمودي كان معروفا منذ القدم،وإن لم يكن بالحدة التي ظهر عليها في بداية القرن 20،حيث عُرف عند فقهاء الشريعة الإسلامية بالسفل والعلو الذي اهتموا به أيما اهتمام،فوضعوا مجموعة من الأحكام التي تنظم حسن الجوار،وعلاقات الشركاء الملاك فيما بينهم.
ومع ازدياد النمو العمراني ظهر نوع جديد من البنايات أطلق عليه في فرنسا مصطلح"الملكية المشتركـــة
"La copropriété "،التي نظمها بقانون 28 يونيو 1938،المعدل بقانون 10 يوليوز 1965.
هذا القانون سيسري كذلك تطبيقه في المغرب في الأحياء الأروبية على المعمرين،فتم إصدار ظهير 16 نونبر 1946 الذي نُسِخ بموجب قانون 18.00 سنة 2003([1]).
وبعد قراءتي لهذا القانون،فقد ارتأيت القيام بمحاولة متواضعة تتعلق بدراسة موضوع الملكية المشتركة في ظل قانون 18.00
إذ الملكية المشتركة التي هي في الأصل قائمة على تقسيم الدور إلى طبقات أو شقق أو محلات متعددة مملوكة لأشخاص مختلقين،حسب ما جاء في المادة 1 من قانون 18.00 التي نصت على أن هذا القانون يطبق على "العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات،والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة".
ومن خلال هذه المادة يتضح أنه قد يكون البناء مقسما إلى عدة طبقات تعلو كل واحدة منها الأخرى ،وقد تكون كل طبقة مملوكة ملكية مفرزة لواحد من الملاك، وقد تنقسم كذلك كل طبقة بدورها إلى عدة شقق يستقل كل واحد منهم بشقة معينة.
وإلى جانب ذلك توجد في البناء أجزاء مشتركة يملكها جميع ملاك الطبقة ملكية شائعة،والشيوع هنا إجباري تبعي.
والحديث عن ملكية الشقق والطبقات أو ما يسمى بالملكية المشتركة يستوجب مني التعريف بهذا النوع من الملكية (الفصل الأول) ثم بيان بنيتها العقارية وكذا حقوق الملاك والتزاماتهم فيها(الفصل الثاني)؛كما أن هذا النوع من الملكية خصه المشرع المغربي بتنظيم قانوني وإداري من نوع خاص(الفصل الثالث).
الفصل الأول : التعريف بملكية الطبقات والشقق.
التعريف بملكية الطبقات والشقق كنظام عقاري فرض نفسه ولعب دورا مهما في التخفيف من أزمة السكن داخل المدار الحضري، يقتضي مني في البداية بيان أصل تسميته وتعريفه (المبحث الأول) ثم تمييز هذا النوع من الملكية عن الملكيات المشابهة (المبحث الثاني) وكيف تطورت إلى أن أصبحت منظمة قانونا (المبحث الثالث).
المبحث الأول : تسمية وتعريف هذا النوع من الملكية.
لقد اختلف فقهاء القانون في أصل تسمية ملكية الطبقات والشقق (المطلب الأول) كما اختلفوا في تعريفها (المطلب الثاني).
المطلب الأول : أصل تسمية هذا النوع من الملكية العقارية.
يرى الدكتور عبد الحق صافي([2]) أن ما يلاحظه الدارس لهذا الموضوع هو أن الفقهاء يدرسون هذا النوع من الملكية العقارية تحت تسميات مختلفة، فمنهم من يطلق عليه اسم "ملكية الطبقات" ومنهم من يبحثه تحت اسم "ملكية الشقق" ومنهم من يسميه "بالملكية المشتركة المبنية"([3]) وسماه المشرع المغربي في قانون رقم 18.00([4])بملكية العقارات المنقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات.
والحقيقة أن أصل الاختلاف في شأن هذه التسميات، يتعلق من جهة بتطور هذا النوع الخاص من الملكية العقارية، من حيث تقسيم نفس الدار الواحدة إلى بعض الطبقات القليلة العائدة لملاك مختلفين ،إلى حالة ظهور عمارات ذات طوابق وشقق متعددة في ملكية أشخاص مختلفين، بل لقد وصل الأمر بهذا التطور إلى ظهور وحدات عقارية ومجموعات سكنية، تكاد تشكل مدنا بذاتها، كما أن الاختلاف حول هذه التسميات يتعلق من جهة أخرى باختلاف وجهات نظر الفقهاء فيما يتعلق بتحديد الطبيعة القانونية لحق مالك الشقة أو المحل في العمارة.
ويرى الدكتور عبد الحق صافي أنه من الأحسن استعمال كلمة "الملكية المشتركة للعقارات المبنية" وذلك للدلالة على حالة تقسيم العقار الواحد إلى عدة طبقات أو شقق أو أي محلات أخرى عائدة لملاك مختلفين([5]).
وفي رأيي وجب أن لا يفهم من الملكية المشتركة أنها ذلك البناء العمودي المشكل من طبقات أو عمارات،بل الملكية المشتركة هي مجموعة من البنايات المتجاورة سواء كانت مبنية عموديا أو كانت بنايات أرضية متلاصقة.وهذا ما جاء في المادتين 46 و 47 التي تم التنصيص فيهما على أن هذا القانون يطبق كذلك حتى على التعاونيات والجمعيات السكنية.
المطلب الثاني : تعريف الملكية المشتركة.
تعددت تعاريف فقهاء القانون، بخصوص الملكية المشتركة إلا أنها تكاد تصب في اتجاه واحد، وهو تقسيم العقار المشترك إلى عدة أجزاء عائدة لملاك مختلفين.
ومن هذه التعاريف أسوق تعريف المرحوم مامون الكزبري حيث ذكر : «أن ملكية الطبقات قائمة على تقسيم الدور إلى طبقات، وشقق متعددة مملوكة لأشخاص مختلفين»([6]).
وعرفها عبد المنعم فرج الصده بقوله : «يراد بملكية الطبقات أو شقق إذا تعدد الملاك وكان لكل منهم طابق أو شقة يملكها ملكية خالصة»([7]) . وهو نفس التعريف الذي اختاره وتبناه المحامي عبد الجواد السرميني،والدكتور عبد لسلام الترمانيني([8])؛ وعرفها آخرون بأنها «عبارة عن نظام قانوني يعتمد على الشركة في ملكية العمارات المنقسمة، إلى طبقات أو شقق، أو محلات متعددة، بحيث يتملك شخصان فأكثر أجزاء في بناء واحد على وجه الملكية الخاصة، ويشتركون في ملكية الأجزاء الشائعة المخصصة للاستعمال المشترك، أي أنه بمجرد توزيع الطبقات أو الشقق على مقتنيها تنشأ وضعية خاصة وهي تجزئة العمارة إلى أجزاء مفرزة وأخرى مشاعة، وذلك في إطار نظام إداري وقانون معين».
وعرفها مصطفى عبد السلام الجارجي([9]) قائلا : «يمكن تعريف ملكية الشقق أو الطبقات في القانون المغربي بأنها الشركة في ملكية العقارات المقسمة إلى محلات ذات بعض حجرات أو المنقسمة إلى طبقات متعددة على نحو يملك كل شريك بمفرده إحدى هذه المحلات أو إحدى هذه الطبقات ويملك بالشيوع مع غيره من الشركاء الأجزاء المشتركة»([10]).
وعرفها المشرع المغربي في المادة 1 بأنها مجموعة من:" العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحة في الأجزاء المشتركة".
ومن خلال هذا التعريف وغيره يتضح أن الملكية المشتركة تتميز بكونها مجموعة من العقارات المقسمة بنايتها تقسيما أفقيا،أو عموديا([11])،إضافة إلى ذلك فإن الملكية المشتركة نظام قانوني،خاصة وأن قانون 18.00 قد نظم مختلف جوانبه، بواسطة تشريع خاص،حيث تعرض لتحديد حقوق والتزامات مختلف الملاك المشاركين على أجزاء كل العقار، كما حدد كيفية إدارة وضمان حسن الانتفاع بالأجزاء الشائعة وذلك عن طريق تكوين اتحاد بين كل من الملاك المشاركين بقوة القانون يتمتع بالشخصية المدنية المستقلة ويتخذ القرارات المتعلقة بتدبير العقار بالأغلبية التي يتطلبها القانون.
كما يتسم هذا النوع من الملكية بازدواجية في نظامه،حيث يكون المالك فيها مالكا لجزء مفرز كما يكون مالكا لأجزاء مشاعة ترجع منفعتها لجميع الملاك المشاركين.
والملاحظ كذلك أن المشرع المغربي قد وسع من تطبيق قانون الملكية المشتركة ليشمل تطبيقه حتى العقارات غير المحفظة، أو التي في طور التحفيظ.
وهذا ما نصت على ذلك الفقرة 3 من المادة 1 حيث جاء فيها : «وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء كانت محفظة أو في طورا لتحفيظ أو غير محفظة».
كما أن هذا القانون لا يطبق إلا على العقار المبني،ولا يطبق على الأراض الخلاء ولو كانت في طور البناء،وهذا ما جاء في المادة 3 حيث ورد فيها ما يلي:
"تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة للإنتفاع والإستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم".
وسواء كانت هذه البنايات توجد في الأحياء النموذجية أو الحديثة أو كانت في الأحياء العتيقة سواء في المدن أو في القرى ،أكانت محفظة أو غير محفظة.
كما يفترض أن يكون العقار المبني مملوكا لمالكين أو أكثر، ولا ينطبق نظام الملكية المشتركة عند وجود مالك واحد ولو كان يملك عدة شقق متجاورة، ولكل واحدة رسم خاص مسجل باسمه([12]). ذلك أن مقتضيات النظام القانوني للملكية المشتركة لا تحكم البناء المكون من طبقة واحدة عائدة لمالك واحد، كما هو الأمر بالنسبة لبعض المغالي Villas- أو الدور الفردية، فمجال تطبيق هذا النظام يقتضي تعدد طبقات أو شقق العقار العائدة لملاك مختلفين، وهو ما نصت عليه في الفقرة 1 من المادة 1 التي أوجبت تعدد الملاك.
المبحث الثاني : تمييز الملكية المشتركة عن الملكيات المشابهة :
الملكية المشتركة المنصوص عليها في قانون 18.00 تختلف عن الملكية الشائعة (المطلب الأول) كما تختلف عن الملكية المتعددة (المطلب الثاني)، وملكية اليد المشتركة (المطلب الثالث).
المطلب الأول : الملكية المشتركة والملكية الشائعة.
ينص الفصل 960 من ق.ل.م على أنه :« إذا كان الشيء أو الحق لأشخاص متعددين بالاشتراك فيما بينهم، وعلى سبيل الشياع، فإنه تنشأ حالة قانونية تسمى الشياع أو شبه الشركة».
فمن خلال هذا التعريف للشيوع يتضح أن الشيوع هو ملكية في شيء لأكثر من مالكين، بحيث لكل واحد منهم حصة شائعة في الملك كالنصف أو الربع مثلا، دون أن تتركز في جانب منه.
ويعرف الشيوع بأنه:" الجزء الغير المعين، أو هو غير المتميز على حدة"([13]).
أما الملكية المشتركة فهي أن يثبت لكل مالك مشارك في العقار حقان، حق ملكية خاصة يقع على الجزء العائد له، بمفرده كشقة مثلا، وحق ملكية يشترك فيه مع غيره من الملاك يقع على الأجزاء القابلة للاستعمال المشترك فيما بينهم، ويتمثل في حصة شائعة في ملكية هذه الأجزاء([14]).
والملكية المشتركة تتميز عن الشيوع العادي بالخصائص التالية :
1. فهو شيوع جبري ودائم، ومعنى ذلك أن الشخص عندما يتملك شقة أو أي محل آخر في أحد العقارات الخاضعة للنظام القانوني للملكية المشتركة يصبح مشاركا بصورة جبرية في ملكية الأجزاء الشائعة في البناء، فهو لا يستطيع طلب القسمة وإفراز الحصص في هذه الأجزاء التي تكون حسب طبيعتها وإعدادها مخصصة للاستعمال المشترك بين كل الملاك بصورة دائمة([15]). وذلك مراعاة للغرض الذي أعد له العقار([16]). جاء في المادة 750 من القانون المدني المصري أنه : «ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال أنه يجب أن يبقى دائما على الشيوع»
2. أن الشيوع في الملكية المشتركة يعتبر شيوعا تبعيا، ذلك أن ملكية الأجزاء الشائعة في البناء تعتبر تابعة لملكية الأجزاء الخاصة بحيث لا يمكن الفصل بينهما فيما يخص كافة التصرفات القانونية كالبيع والكراء والرهن. حسب مقتضيات الفصل 960 من ق.ل.ع السالف الذكر([17]).
المطلب الثاني : الملكية المشتركة والملكية المتعددة.
أشير في البداية إلى أن الفقه الإسلامي لا يعترف بهذا النوع من المالكية لسببين:
الأول :أن مفهوم الشيوع يختلف عن مفهوم الملكية المتعددة،ذلك أن الشيوع هو الجزء الغير المتعين والغير المتمركز في جهة معينة من الملك.
ثانيا :تختلف الملكية المتعددة عن الشيوع في مفهوم الإسلامي من حيث أنها مجموعة من البنايات المتلاصقة أو المستقلة ذات المرافق المعدة للإستعمال المشتركة والتي غالبا ما توجد داخل سور ولها مدخل واحد .
ولقد درس الدكتور عبد الحق صافي هذا النوع في كتابه الملكية المشتركة، وذكر أن هذا النوع ظهر في السنوات الأخيرة في كثير من بلدان العالم، وفي المغرب كذلك في منطقة طنجة – خصوصا في المناطق الساحلية كالمخيمات الصيفية على شاطئ البحر- مثلا،كشركات متخصصة في شكل جديد من المليكة المشتركة، تسمى بالملكيـة المـتعددة « La multipropriété » أو الـملكيـة المشتـركة في الزمـان « La copropriété dans le temps »([18]).
فمشكل الإقامة أيام العطل وجد حله منذ وقت بعيد على المستوى القانوني، وذلك عن طريق استعمال التقنيات التقليدية، فيثبت لمن أراد قضاء عطلته، الخيار بين كراء محل أو شرائه مع ما يشوب هذين الأسلوبين من مساوئ على الصعيد العالمي.ففي حالة الكراء يجبر المكتري المتعطل على كراء المحل منذ وقت مبكر في أماكن الاصطياف التي تعرف إقبالا كبيرا، بل قد لا يجد المحل القابل للكراء، أضف إلى ذلك أن مقابل هذا النوع يكون مرتفعا في الغالب، كما أن حق الإيجار ينتهي لزوما بانتهاء عقدة الكراء.
أما في حالة شراء المحل فإنه وإن كان يثبت للمشتري المالك حق الانتفاع بهذا المحل في كل سنة، فإنه يدفع ثمنا مرتفعا وذلك من أجل استعمال المحل خلال مدة محدودة من السنة، بالإضافة إلى ذلك يطرح مشكل صيانة وحفظ وحراسة هذا المحل الذي يكون في الغالب، بعيدا عن محل سكنى المشتري المالك.
وهكذا فالملكية المتعددة تمثل مزايا بالنسبة للكراء، حيث يتم حل مشكل الصيانة، وذلك دون تدخل المكتري، ودون أن يظهر هذا الأخير لكراء المحل منذ وقت مبكر، كما
المزيد
الجديد في قانون رقم:18.00
نوفمبر 23rd, 2006 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري, الملكية المشتركة,
2 تعليق
الجديد في مشروع قانون رقم:18.00
المتعلق بنظام ملكية العقارات المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات.
1- لقد جاءت المادة الأولى من الشروع أكثر شمولية من التي وردت في ظهير 16 نونبر 1946:حيث سيصبح تطبيق هذا القانون يسري على العقارات بجميع أنواعها سواء كانت محفظة أو غير محفظة أو كانت في طور التحفيظ؛الموجودة داخل المدار الحضري أو القروي،وسواء كانت هذه العقارات داخل الأحياء الجديدة أو القديمة.إذ يكفي أن يكون البناء مكون من عدة طبقات أو محلات مملوك لمجموعة من الشركاء المالكين،سواء كانت معدة للسكن أو للاستعمال المهني أو التجاري.
كما تشير هذه المادة إلى أن أحكام هذا المشروع يمكن أن تطبق حتى على التعاونيات والجمعيات السكنية التي تتخذ في بنائها شكلا أفقيا،والخاضعة للمرسوم الملكي رقم:552.67 الصادر في 17 دجنبر 1968 بمثابة قانون يتعلق بالقرض العقاري والقرض الخاص بالبناء والقرض الفندقي ،ولقرار السيد وزير المالية الصادر تطبيقه في نفس التاريخ كما تم تعديله وتتميمه.
إلا أن هذه التعاونيات تختلف عن الملكية المشتركة من حيث أنها لا تملك عقاراتها للمتعاونين،إذ تبقى ملكية العقارات باسم التعاونية بالرغم من استعمالها واستغلالها للسكن من طرف أعضائها.
2-ألغى المشروع الباب الأول الذي كان يتضمنه ظهير 16 نونبر 1946،والخاص بتأسيس شركات تشييد أو شراء عقارات وقسمتها إلى طبقات أو محلات متألفة من عدة حجرات بقصد توزيعها على الشركاء المالكين،أو تفويتها للغير.
ويرجع سبب الغاء هذا الباب(الفصول:2.3.4) إلى وجود نصوص تشريعية وتنظيمية خاصة بالشركات (1).كما أن التشريع الجديد إنما يهدف بالدرجة الأولى إلى تنظيم العلاقات بين الملاك الشركاء فقط.
3-هناك تطابق إلى حد ما بين الفصل 5 من ظهير 1946 والفصلان 3و4 من التشريع الجديد،غير أن مقتضيات هذا الأخير جاءت موضحة أكثر مفهوم الأجزاء المعدة للإستعمال المشترك.(2)
4-في الفصل "8" من التشريع الجديد تم تحديد الجهة التي يوكل إليها وضع نضام الملكية المشتركة وهي إما المالك الأصلي صاحب المشروع وغالبا ما يكون المقاول،وإما الملاك الشركاء في حالة ما إذا لم يتم وضعه من قبل صاحب العمارة.
5-كما منح الفصل"16" للملاك الشركاء امكانية تعديل نظام الملكية المشتركة بإضافة شروط أو قيود جديدة في العقد.كالالتزام بتخصيص العمارة للاستعمال السكني فقط،أو أن يقتصر استعمال محلات الطابق الأول على ممارسة بعض المهن الغير المقلقة لراحة السكان.
6- يعتبر الفصل"9" من القواعد الآمرة،حيث أوجب لزاما أن يتضمن نظام الملكية المشتركة:-الغرض المعدة له الأجزاء المفرزة والمشتركة وشروط استعمالها –والقواعد المتعلقة بادارة الأجزاء المشتركة وحق الإنتفاع المتعلق بها –وقواعد تسيير اتحاد الملاك والجمع العام،ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه –ومجلس الإتحاد بشرط أن يكون عدد الملاك أكثر من ثمانية-وتوزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في الاجزاء المشتركة..
فلقد أحدث هذا التشريع امكانية تنصيب نائب لوكيل الاتحاد(3) الذي يمكنه أن يقوم بنفس مهام الوكيل في حالة غياب هذا الاخير أو وفاته أو عزل
المزيد
اشكالات التنمية العقارية بالجهة الشرقية - تاوريرت نموذجا -
نوفمبر 15th, 2006 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري, القانون المدني,
2 تعليق
كان إقليم تاوريرت إلى حدود سنة مجزء إداريا،حيث كان جزء من ترابه تابع إلى إقليم بركان وجزء منه تابع على لإقليم جرادة.
وبتاريخ أبريل 1997 أحدثت عمالة بالإقليم مقرها مدينة تاوريرت تابعة لولاية وجدة وبالتالي للجهة الشرقية؛وهو مقسم إداريا إلى ثلاث دوائر وسبع قيادات وأربعة عشر جماعة،منها إحدى عشر قروية وثلاث حضرية([1]).
فإقليم تـاوريرت يمـتد على مساحة إجمالية تقدر 8149 كلم مربع أي بنسبة %10،7 من المساحة الإجمالية للجهة الشرقية،و %1،2 من مساحة تراب المملكة المقدرة ب:712000كلم مربع،وتحتل دائرة دبدو المـساحة الكـبرى من الإقليم ب:%53،8 من مساحة الإقليم.
إلا أنه وبالرغم من امتداد الإقليم على مساحة شاسعة من الأراضي،فإن ما يلاحظ هو ضعف الإقبال على استغلالها واستثمارها،مما يدفعنا إلى التساؤل عن الإشكالات والمعيقات التي تقف في وجه التنمية العقارية بالإقليم.
وحيث إن الإقليم يشمل ثلاث دوائر فإنني سأحاول البحث عن جواب لهذه الإشكالية بالإقتصار على مدينة تاوريرت والمناطق المحيطة بها.
ومن أجل ذلك،فقد توصلت إلى أن أهم هذه الإشكالات تتمثل أساسا في تنوع الوعاء العقاري بالإقليم(المحور الأول)وصعوبة التحكم في العقار(المحور الثاني)لأخلص في الأخير إلى طرح بعض الخيارات المقترحة للنهوض بالتنمية في الإقليم.
ولا بأس من معالجة ما يتعلق بكل محور على حدة:
المحور الأول:ـ الإشكالات المتعلقة بتنوع الوعاء العقاري بالإقليم.
إن أهم ملاحظة يمكن أن يخلص إليها الدارس للملكية العقارية بإقليم تاوريرت هي وجود مساحة شاسعة من أراضي الجموع أو أراضي السلالية(أولا)ثم يأتي بعدها الأراضي المخزنية (ثانيا)والملكية الخاصة بالأفراد(ثالثا)إضافة إلى أملاك البلدية(رابعا)وأراضي الجيش(رابعا).
أولا:ـ أراضي الجموع.
يرجع الكثير من المؤرخين وفقهاء القانون ظهور الملكية الجماعية في المغرب على حقب ما قبل الإسلام،والتي لا تزال تتمتع بأهمية بارزة ضمن الأنظمة العقارية المعاصرة بسبب تحول أهل المغرب من حياة الرعي إلى حياة الزراعة التي أعطت الأولوية المطلقة للجماعة على حساب الفرد([2]).
فأراضي الجموع هي تلك الاراضي التي توجد في حوزة المجموعات الإثنية أو السلالية،والتي تكون غما قبيلة،أو قرية،أو دوار أو غير ذلك.
وتسهر على تدبير هذه الأراضي إما الجماعة،أي رؤساء العائلات المكونة للقبيلة أو الفرقة أو الدوار،وإما نواب الجماعة الذين يُنتدبون لهذه المهمة([3]) حيث يتولون توزيعها على أرباب العائلات خلال مدد معلومة عرفا.
ويعتبر ظهير27 أبريل 1919 ([4])الذي تم تغييره وتتـميمه بظهير 6 فبراير 1963([5])بمثابة القانون الإطار الذي هم موضوع الوصاية على الجماعات الأصلية بشكل مركز ومباشر،فهو يشتمل على المقتضيات القانونية التي تحكم العلاقة التي تربط بين السلطة الوصاية والجماعات الأصلية المالكة لأراضي الجموع([6]).
وبالرغم من تدخل الدولة بسن مجموعة من القوانين المعدلة لظهير 1919،فإن هذا النوع من الملكية لا يزال لحد الآن أكبر المعيقات التي تعترض سبيل الإستثمار والتنمية العقارية في المغرب عموما،وفي إقليم تاوريرت خصوصا.ويرجع ذلك أساسا إلى قدر المساحة الإجمالية التي تغطي تراب المملكة حيث تقدر ب 12 مليون هكتار حسب الإحصائيات التي أدلى بها وزير الداخلية إدريس البصري في المنظار الوطنية حول أراضي الجموع المنعقدة بالرباط يومي 6و7 دجنبر 1995([7])،يستحوذ ـ منها ـ إقليم تاوريرت وحده على مساحة 955 547 هكتار،وهي تمتد إلى داخل المدار الحضري،حيث شيدت فوقها أحياء وتجزئات عشوائية بكاملها على أراضي الجموع.
وهذه الأحياء هي كالآتي:
ـ حي 20 غشت ،Hay 20 Aout
ـ المحاريك 3،M harig
ـ دوار موجنيبة أو بوجنيبة،Douar mojniba
ـ تجزئة النصر،حي المختار السوسي،Lot Ennasr
ـ تجزئة مولاي علي الشريف،Lot Mollay Ali chrif
ـ تجزئة المسيرة Lot Almassira.
أما خار المدار الحضري فتكاد تكون جميع الأراضي التابعة للجماعات القروية التابعة لدائرة تاوريرت أراضي جموع،منها:
ـ المحاريك 1و2، M harig
ـ دوار الزكاي، Douar Zagai
ـ دوار الميكا Douar Mica
وهذه الأحياء هي أحياء مجاورة للمدينة وسكانها أغلبهم يشتغلون داخل المدار الحضري.
أما إن ابتعدنا شيئا عن مدار المدينة فسنجد مساحات كبرى تستغل من قبل القبائل والجماعات السلالية التابعة للإقليم،منها:
ـ الرسم العقاري عدد239 الذي هو في ملكية ـ استغلاله ـ قبيلة الكرارما وأولاد المهدي 1 و2 .
ثانيا:ـ الأراضي المخزنية.
يقصد بالأراضي المخزنية الأراضي التي كانت تعود لملك الدولة الخاص قبل مجيء الحماية الفرنسية والتي كانت تعود ملكيتها للدولة أي المخزن الذي له حق الملكية أو الرقابة،بحيث يستمد المخزن حقوقه هذه إما بناء على سلطته التي يمارسها أو يريد ممارستها على كافة التراب الإقليمي،أو بناء على أحكام الشريعة الإسلامية ([8])التي كانت هي السباقة إلى الدعوة إلى تشكيلها كما ينص على ذلك الحديث الشريف:"من أحيى أرضا ميتة فهي له"([9]).
من هنا يتبين أن الأراضي المخزنية كما يمكن أن تتشكل من أراضي الموات،يمكن أن تتشكل كذلك من الأراضي الخلاء التي لا مالك لها،أي تلك التي لا تظهر عليها آثار فعل الإنسان،ولم يعد أحد يمارس عليها حقوق الملكية أو أعمالا توحي بممارسة حق الملكية بشأنها،والتي لا تذر منفعة على أحد ،فهي،والحالة هذه،تعود ملكيتها إلى بيت مال المسلمين،أي المخزن([10]).
كما تعتبر الأرض التي لا وارث لها،أو التي تفتقر إلى ورثة شرعيين يطالبون بها كأقاربهم أو مواليهم أو من أوصي إليهم،أراضي مكتسبة تعود ملكيتها إلى المخزن بوصفه ممثلا للأمة.
يضاف إلى هذه المصادر العقارات التي المصادرة والتي تعود إلى ملكية المخزن بحكم طبيعتها،وذلك بظهير ملكي،أي بقرار مخزني في المقام الأول([11]).
ولم يشذ إقليم تاوريرت عن هذا الشكل من الممارسة التاريخية للحكم الإسلامي داخل الدولة الإسلامية التي ترتب عنها رصيد عقاري لا بأس به للجماعات المحلية في المغرب.
وما يلاحظ بإقليم تاوريرت أن الأراضي المخزنية تكاد تتمركز داخل المدار الحضري،حيث توجد على الخصوص بالحي القديم وكذلك حي لبام 1،وخارج المدار الحضري حيث موقع الحي الصناعي،والسوق الأسبوعي،ومطرح النفايات وكذا بالحزام الأخضر للمدينة([12]).
ثالثا:ـ أراضي الخواص من الأفراد.
بالرغم من أن الكثيرين من المؤرخين يرجعون إلى أن مدينة تاوريرت وجد بها سكان قبل مجيء الإستعمار الفرنسي وإنشائه بها قاعدة عسكرية في مواجهة نفوذ الإستعمار الإسباني في الجهة الشمالية من المدينة،فإن استقرار السكان بها منذ القدم كان على ضفتي نهر "واد زا" ومصادر المياه الموجودة بالإقليم.
وتبعا لذلك،فإن الملكية الفردية الخاصة بالأفراد لا توجد إلا على طور ضفتي النهر،حيث تخصص للإستغلال الزراعي والفلاحي،وهي في أغلبيتها غير محفظة([13]).
رابعا:ـ أراضي البلدية.
تعتبر الأراضي التي هي في ملكية بلدية مدينة تاوريرت أراضي خاصة،شأنها شأن الملكية الفردية للأشخاص.
لكن ما يلاحظ هو شح الرصيد العقاري الذي هو في ملكية البلدية،وما هو في ملكيتها لم تحزه حيازة تامة قانونية عن طريق تحفيظه بالرغم من المجهودات التي يبذلها المجلس البلدي في هذا الشأن.
وفي انتظار ذلك وجد سكان المدينة فرصة لإقامة أحياء غير مرخص لها قانونا،منها:
ـ حي الســـلام،
ـ حي المسـيرة المجاور للسكة الحديدية،
ـ حي الحلفا السفلى،
ـ حي الحلفا العليا،
ـ حي النهظة،
ـ حي الحرية([14]).
خامسا:ـ أراضي الجيش.
لا أقصد بأراضي الجيش هنا،أراضي الجيش التي كان يمنحها السلطان كامتياز للقبائل التي كانت تشترك في الدفاع عن الثغور والحدود كامتياز،حيث تبقى ملكية الرقبة للدولة،والإنتفاع والإستغلال يعود للجماعات المكونة للقبيلة([15])،وإنما الأراضي التي ترجع ملكيتها إلى إدارة الدفاع الوطني،والتي توجد بالإقليم في منطقتين:
الأولى:وتوجد شمال المدينة بدوار المخزن،حيث توجد بها بنايات عشوائية لأفراد القوات المسلحة الملكية،وكذا المدنيين مثل دوار لكراكريا.
وبعد تحول المدينة إلى إقليم،شيد فوق هذه الأرض أربع عمارات لإيواء أفراد القوات المسلحة الملكية في انتظار نقل مقر القيادة إلى خارج المدينة حيث تجري دراسة في هذا الشأن.
المنطقة الثانية:وهي التي توجد شمال الطريق في اتجاه مدينة دبدو بجوار القنطرة وسط المدينة،حيث بها منازل لأسر أفراد القوات المساعدة التي لا تزال تجري حوارات ومفاوضات مع البلدية من أجل تفويتها لها قصد تحفيظها([16]).
المحور الثاني: صعوبة التحكم في العقار .
لا يجادل أحد في أن طبيعة التنوع العقاري السالف ذكره يثير أكثر من إشكال أمام التنمية العقارية،حيث يصعب التحكم في العقار نظرا لصعوبات القانونية المعقدة التي لا شك أنها تؤثر سلبا على استقطاب المستثمرين الراغبين في إقامة م
المزيد
تقرير حول مداخلة الاستاذ محمد شيلح في ندوة الاستثمار في الميدان العقاري:آفاق وإكراهات.
يونيو 29th, 2008 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , القانون العقاري,
لا تعليقات
جامعة سيدي محمد بن عبد الله
كلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية
فاس
تقرير مفصل لمداخلة الاستاذ محمد شــــــــلح
استاذ التعليم العالي ورئيس شعبة القانون الخاص بكلية الحقوق بفاس
تحت عنوان :
الاستثمار في الميدان العقاري :آفاق وإكراهات
القيت هذه المداخلة مساء يومه الجمعة 20يونيو2008 بقصر المؤتمرات بفاس
في إطار الأنشطة العلمية لنـــدوة:
قانون التعمير:بين التشريع و الممارسة
من إعداد :
نعمـان فيــلالي شكــيرطــالب بــاحـــث بسـلـــك
(قانون الإلتزام التعاقدي و العقار)
نــص المـــداحلـــــة:
بسم الله الرحمن الرحيم
في يومه 20 يونيو 2008 انعقدت ندوة علمية يقصر المؤتمرات بفاس أختير كموضوع لها: قانون التعمير: بين التشريع والممارسة.
وبعدما خلصت المداخلات المقررة للجلسة الثالثة : أعطيت الكلمة للسيد رئيس الجلسة الرابعة الأستاذ السرغيني فارسي عميد كلية العلوم القانونية و الاقتصادية والاجتماعية بجامعة سيدي محمد بن عبد الله بفاس، الذي أعطى بدوره الكلمة إلى الأستاذ محمد شيلح، والتي انصبت على معالجة موضوع الاستثمار في الميدان العقاري: آفاق وإكراهات،
سنحاول أن نلخصها في تقرير يقربنا من أهم النقط التي تناولها الأستاذ المتدخل :
فـــــــــرش
استهل صاحب المداخلة كلامه بتنبيه للحضور ذكر فيه بان الموضوع الذي اقترح عليه والمتعلق بالاستثمار العقاري شديد الصلة والارتباط بالتحليل الإقتصادية أكثر من التحليل القانوني. بعد هذا شرع المتدخل في مناقشة مداخلته، التي صدرها بحمد الله قائلا الحمد لله الذي جعل العدل أساس العمران والتمدن، ليضعه [يقصد صاحب المداخلة العدل] بين أيدي القضاة ليفصلوا به في النزاعات المعروضة عليهم، و ليتمكن المحامون منه وبه، ويرسخه الفقهاء في اجتهاداتهم.
واستطرد قائلا: أن الاستثمار العقاري ليس وليد الساعة، بل إنه متجذر في ثقافتنا.
وأن أول تاريخ للاستثمار الحقيقي بالمغرب كان منذ اثني عشر قرنا وبالتدقيق في 4 يناير 808: حيث أشار المتدخل إلى أنه قد تم شراء موضعين من أرض فاس بمبلغ قدره ستة آلاف درهم (6000 درهم) وهما :
-عدوة الأندلس التي تم شراؤها بمبلغ 2500 درهم،
-وعدوة القرويين التي تم شراؤها بملغ 3500 درهم.
وأشار الأستاذ محمد شيلح إلى ورود هذه النبدة التاريخية عند ابن زرع.
وقال، أن الغرض من هذا الإقتناء كان تأسيس مدينة تشكل إحياءا لفاس لا إيجادا لها؛ لأن فاس كانت موجودة، وبرهن على قوله بوجود قبيلتين بها هما آيت يازغا وآيت الحنين الزواغيين، بحيث نبه إلى أن الغرض الأساس من عملية الاقتناء كان هو بت الإستقرار بين القبيلتين، فبتمام العمران –ودائما على لسان الأستاذ المتدخل- يزدهر الاقتصاد وبازدهار الاقتصاد كما يقول روسو يزدهر العلم المعتبر كمظهر للرفاهية.
بعد هذا عمل المتدخل على طرح سؤال إشكالي قوامه مايلي:
هل الاستثمار العقاري الذي نبحث عنه اليوم يفي بالأغراض الاقتصادية والاجتماعية، والعلمية؟
وأشار إلى عدم ضرورة الاستغراب من إقحام المجال العلمي في السؤال لأنه شديد الإرتباط بالاستثمار العقاري.
وقال أن سبيل الإجابة عن هذا السؤال مقتربين:
المحور الأول : المقترب الأول: ما أسماه قاسني المسمار ([1]).
المحور الثاني : المقترب الثاني ما أسماه قست المسمار ([2])
————————
المحور الأول : المقترب الأول : قاسني المسمار :
لقد أشار المتدخل إلى أن السواد الأعظم من الناس يعتبر العقار من بين أجلى العوائق التي تعترض سبيل الاستثمار، وأرجعه [حسب منظورهم طبعا] إلى تعدد الأنظمة العقارية بالمغرب، وأضاف أن هذا الوضع لا يعكس حقيقة العقار بالمغرب، بحيث أعطى نسب مائوية قسمها إلى نسبتين: نسبة 25% تشكل جل الأنظمة العقارية الموجودة بالمغرب؛ ونسة 75% تشكل أراضي الملك الخاص : صار بعضها يسمى محفظا، والآخر غير محفظ.
وأضاف بقوله : أنه قد يقال إن العقار المحفظ لا يثير أي إشكال، وإنما ينبغي أن تبسط الإجراءات والمساطر.
وأشار في خضم هذه النقطة إلى إحصائيات قدرها –طبعا من يوم تطبيق قانون التحفيظ العقاري 12 غشت 1913- بحوالي (6000000) ستة ملايين عملية تحفيظ حوالي (400000) أربعمائة ألف عملية متعلقة بتأسيس الرسوم العقارية؛ وحوالي (2000000) مليونين من العمليات المتعلقة بإجراءات التقييدات.
وقال أن هذا دليل على تعقيد الإجراءات.
وأشار إلى أن أولياء الأمور قد استمعوا… إلخ، منبها إلى أن المغرب له حكومتان:
-حكومة معروفة، حائزة على الأغلبية.
-وحكومة مخفية: البعض أسماها بالثلاجة، وآخر أسماها بالمقبرة، والغالب أنها الأمانة العامة للحكومة.
وأضاف قائلا: أن الحكومة قامت بتقديم مشروع القانون العقاري بإيعاز من البنك الدولي جاء بتغيرات شتى !?! (قل المساح ولا تقل المهندس؛ قل التصريحات ولا تقل الإعداد).
والملاحظ –حسب الأستاذ المتدخل- أن هذه التعديلات جانبها الأعظم اهتم وأغرق في تصويب المفردات وتناسي البحث في جوهر القانون:
وأعطى مثالا على سبيل التساؤل المتبوع بتعجب، نخلص مضمونه فيما يلي:
-هل هناك تعديلات بخصوص الحدود؟
-هل أتى التعديل بمدد جديدة للدراسة..؟
وأكد أن هناك العكاز [بالعامة المغربية] أي التدابير الزجرية (كحالة التأخر في التقييد…)
ونقل المتدخل خطابه لشق آخر من التحليل والمتعلق بإشكالية المنعش العقاري في علاقة بالاستثمار العقاري.
حيث ذهب للقول بأنه: ولإرضاء المنعشين بين العقاريين فقد حاباهم القانون. وأعطى الأمثلة التالية:
*القانون 00.51 المتلعق بالإيجار (الكراء) المفضي إلى تملك العقار؛ هذا القانون أخذناه عن فرنسا وبيئناه، وبعدما قال جماع من الفقهاء والمختصون بعدم جدواه انبرى آخرون للدفاع عنه لا لشيء إلا للمصالح التي ستجنى من تطبيقه، وقال الأستاذ شيلح أن نواقص هذا القانون تكمن في تغليب نظرة المنع
المزيد
َقراءة في مشروع مدونة الحقوق العينية المتعلقة بالعقار غير المحفظ.
يناير 7th, 2007 كتبها ذ.محمد بخنيف نشر في , الفقه المالكي, القانون العقاري,
لا تعليقات
بمناسبة عرض مشروع مدونة الحقوق العينية المتعلقة بالعقار غير المحفظ على المجلس الحكومي ارتأيت أن القي نظرة على هدا المشروع خاصة الشق المتعلق بالملكية على الشياع هدا الموضوع الذي مما لا شك فيه وبإجماع غالبية القانونيين والقضاة الممارسين أنه كان يثير أكثر من صعوبة على مستوى النصوص أو القاعدة أو الحكم الاصلح للتطبيق على النازلة أو الواقعة المعروضة على القاضي نظرا لعدم وجود نصوص خاصة تسهل الوصول إلى الأحكام المتعلقة بالحقوق الواردة على العقارات غير المحفظة؛إذ يلاحظ في كثير من الأحيان اختلاف القواعد التي ترتكز عليها بعض المحاكم في تبريرها لمنطوق حكمها في نفس الواقعة المشابهة.
وتفاديا لهذا الاضطراب عملت وزارة العدل على توحيد التشريع الواجب تطبيقه على هذه العقارات؛فهيأت مشروع مدونة يحمل رقم 19.01 ،حيث ينتظر أن يخرج إلى الوجود قريبا بعد المصادقة عليه من قبل البرلمان.
ومما لاريب فيه ان هذا المشروع يسعى إلى سد ثغرة كبيرة في نظامنا القانوني،مما سيسهل على كثير من المهتمين بالمجال العقاري التعرف مسبقا على القاعدة القانونية التي يجب أن يطبقها القاضي على كل نزاع على حدة،مع ما يترتب على ذلك من اطمئنان للمتعاملين في المجال العقاري،وربحا للوقت عند الفصل في المنازعات وتوحيد للحلول القضائية المتعلقة بها.
وفي انتظار المصادقة على هذا المشروع من قبل البرلمان وخروجه إلى الوجود فإنني ارتأيت ابداء بعض الملاحظات بخصوص الشق المتعلق بالملكية المشاعة حيث سأعمل على ربط بعض فصول ما ذكر[33-72] مع مقارنتها بالفصول المطبقة على العقار المحفظ .
هذه الملاحظات سأختصرها في الجديد الذي جاء به المشروع (المحور الأول)ثم ما يطرحه شرط الأغلبية من معيقات في وجه ادماج العقار المشاع في التنمية (المحور الثاني).
-المحور الأول:ما الجديد في فصول مشروع القانون الجديد المنظم للملكية المشاعة؟.
إن الفصول المنظمة للشيوع في إطار مشروع القانون الجديد المتعلق بالعقارات غير المحفظة لا يختلف كثيرا عما هو منصوص عليه في قانون الالتزامات والعقود [الفصول 960-981] إلا في بعض الفصول،وإقراره لأول مرة بنظام السفل والعلو المنظم في القانون المصري؛مع تسجيل ملاحظة تخص المشروع الجديد الذي جاء ببعض الحلول لبعض المشاكل التي يثيرها العقار غير المحفظ ولم يتم تداركها بالتعديل في قانون الالتزامات والعقود المطبق على العقارات المحفظة.
وإجمالا يمكن حصر ما جاء به مشروع القانون الجديد على مستويين،المستوى الأول ما يتعلق بقيام ونشوء الشيوع (أولا) والمستوى الثاني ما يخص انقضاءه(ثانيا)،أما المستوى الثالث فيتعلق بحقوق والتزامات الملاك على الأجزاء المشتركة في نظام السفل والعلو(ثالثا).
أولا-ما يتعلق بقيام الشيوع.
1-فرق المشرع المغربي بخصوص أعمال الإدارة التي يقوم بها الشركاء بين أعمال الإدارة المعتادة وأعمال الإدارة غير المعتادة([1]).
فأعمال الإدارة المعتادة هي كل الأعمال التي لا تقتضي تغييرا أساسيا في المال أو تعديلا في الغرض الذي أُعِدَّ له، كزراعة الأرض المشاعة واستئجار العمال والمواشي والآلات لزراعتها.
أما الإدارة غير المعتادة فهي التي من شأنها إدخال تغييرات جوهرية في الغرض الذي أُعِدَّ له المال الشائع، أو في ذات الشيء.
ويعتبر تعديلا في الغرض الذي أعد له المال الشائع : أن يكون المال أرضا زراعية فيتفق الشركاء على تحويلها من أرض للمحصولات العادية كالقطن والقمح والخضروات إلى أرض لزراعة الفواكه أو الزهور والنخيل،وكذا تحويل منزل معد للسكنى إلى فندق أو إلى شقق مفروشة بقصد كرائها، أو تحويل مقهى إلى مطعم([2]).
أما التعديل في ذات الشيء فيكون مثلا بالنسبة إلى دار مقسمة إلى شقق للسكنى فيتفق الشركاء على إجراء تعديل في المباني لتأجير غرف منها منفصلة بدلا من الشقق، أو تحويل الطا
http://boukhniaf.maktoobblog.com/category/%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D9%82%D8%A7%D8%B1%D9%8A/
بارك الله فيك مجهود جبار
ياريت لو تتحفنا بمحاضرات تخصص ماستر دولة ومؤسسات