Sos مشكلة عقارية

[bouzart]

سيدي المستشار السلام عليكم ورحمة الله تعالى وبركاته أما بعد :
أعرض عليكم مشكلتي والمتمثلة في ما يلي :
لقد تنازل لي ابن أختي عن حقه في إمتلاك قطعة أرض شفهيا ، وبعد مدة من الزمن تتعدى 28 سنة أستدعي من طرف البلدية لتسوية وضعية الأرض على أساس أنه مالك لها، فاستغل الفرصة وطالبني بها أو بمقابلها نقدا يفوق ثمنها الحقيقي ، علما أني صرفت عليها مبالغ طائلة من حيث البناء . و لا أستطيع أن أعوضها له لآنه بكل بساطة تنازل عنها بمحض إرادته بدون وثيقة وبوجود شهود عن ذلك لكنهم رفضوا الإدلاء بشهادتهم في حالة ما إذا تقدمت بشكوى إلى المحكمة
علما أنه لم يصرف عليها ولا دينار

ما العمل سيدي المستشار؟
أرجو منكم مساعدتي جزاكم الله عنا كل خير
إني أنتظر الإجابة بفارغ الصبر

[أنيس15]

بصراحة يا أخي موقفك القانوني محرج للغاية

[سمية 85]

التنازل عن العقار لا يكون شفاهة وإنما يجب ان يفرغ في شكل رسمي لدى الموثق

وإذا قمت بتشييد بناية على الأرض يمكنك ان تطلبي التعويض عن البناء او الترميم إلا انه عليك إثبات انك انت من

قمت بالبناء كان تحضري البناء كشاهد او كل شخص ساعدك في البناء وكما قال الأخ انيس موقفك سيء

[malik_8514]

السلام عليكم
مشكلتك لها حل باذن الله
حقيقة ان التنازل عن العقارات يكون بسند رسمي عند الموثق الا انه لكل قاعدة عامة استثناءات
فالمشرع الجزائري قد احاط واسع المعاملات خاصة في الميدان العقاري
ان القانون قد اولي اهمية بالغة للمكية ورتب اجراءات خطيرة في الاعتداء عليها كما اطمئنك ان المشرع قد وضع حماية خاصة بالنسبة لمالك المنشاة على صاحب الارض اي قدم صاحب البناء على صاحب الارض وذالك لاعتبارات عديدة
- ان قيمة البناء تفوق قيمة الارض رغم كونها مملوكة للغير وقد اعتدي عليها فهنا صاحب الارض مخير بين دفع قيمة البناء مع التعويض او هو مجبر عن التنازل عن قطعة الارض
- الوجه الثاني ماخوذ من الحيازة اي انك تحوز العقار لمدة 28 سنة فاذا كان المالك بعقد رسمي وهو حائز ايضا فلماذا لم يتقدم بشكوى اما دعوى الحيازة او دعوى الاعتداء على الملكية خاصة وانها فاقت مدة سنة وبلغت 28 فالمشرع ليس غافلا عن هاته النقطة
فايها السائل الكريم تستطيع التقدم الى المحكمة وبدون خوف وخاصة عليك ابراز هاتين النقطتين اضافة الى تقديم وسائق تثبت اقوالك مثل
رخصة البناء وكلما كانت قديمة كانت افضل
فواتير الكهرباء والماء والغاز والهاتف خاصة اذا كانت مدتها 15 سنة فهي تعطيك الحق في الملكية المطلق عن طريق التقادم المكسب وتسقطها على المالك الاصلي حتى ولو كان ذا ملكية رسمي بالتقادم المسقط
سند حيازة قديم حتى ولو كان عرفي
هذا بايجاز راجع المواد 784 /785 وما يليها قانون مدني
المادة 785 اذا كان من اقام المنشات المشار اليها في المادة 784 حسن النية فليس لصاحب الارض ان يطلب الازالة وانما يخير في ان يدفع قيمة المواد واجرة العمل او مازاد في قيمة الارض بسبب المنشات
فانصحك بتوكيل محام في العقاري وستاخذ حقك باذن الله فالقضية في صالحك 85 بالمئة وشكــــــــــــــــــرا

[سمية 85]

طبعا الحيازة يفترض فيها إثبات شروطها وخاصة حسن النية طبقا للمادة 824 الفقرة

الأولى من القانون المدني

وهذا إذاكان صاحب القضية يملك شهادة الحيازة اصلا

[الجريء]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة malik_8514

السلام عليكم
مشكلتك لها حل باذن الله
حقيقة ان التنازل عن العقارات يكون بسند رسمي عند الموثق الا انه لكل قاعدة عامة استثناءات
فالمشرع الجزائري قد احاط واسع المعاملات خاصة في الميدان العقاري
ان القانون قد اولي اهمية بالغة للمكية ورتب اجراءات خطيرة في الاعتداء عليها كما اطمئنك ان المشرع قد وضع حماية خاصة بالنسبة لمالك المنشاة على صاحب الارض اي قدم صاحب البناء على صاحب الارض وذالك لاعتبارات عديدة
- ان قيمة البناء تفوق قيمة الارض رغم كونها مملوكة للغير وقد اعتدي عليها فهنا صاحب الارض مخير بين دفع قيمة البناء مع التعويض او هو مجبر عن التنازل عن قطعة الارض
- الوجه الثاني ماخوذ من الحيازة اي انك تحوز العقار لمدة 28 سنة فاذا كان المالك بعقد رسمي وهو حائز ايضا فلماذا لم يتقدم بشكوى اما دعوى الحيازة او دعوى الاعتداء على الملكية خاصة وانها فاقت مدة سنة وبلغت 28 فالمشرع ليس غافلا عن هاته النقطة
فايها السائل الكريم تستطيع التقدم الى المحكمة وبدون خوف وخاصة عليك ابراز هاتين النقطتين اضافة الى تقديم وسائق تثبت اقوالك مثل
رخصة البناء وكلما كانت قديمة كانت افضل
فواتير الكهرباء والماء والغاز والهاتف خاصة اذا كانت مدتها 15 سنة فهي تعطيك الحق في الملكية المطلق عن طريق التقادم المكسب وتسقطها على المالك الاصلي حتى ولو كان ذا ملكية رسمي بالتقادم المسقط
سند حيازة قديم حتى ولو كان عرفي
هذا بايجاز راجع المواد 784 /785 وما يليها قانون مدني
المادة 785 اذا كان من اقام المنشات المشار اليها في المادة 784 حسن النية فليس لصاحب الارض ان يطلب الازالة وانما يخير في ان يدفع قيمة المواد واجرة العمل او مازاد في قيمة الارض بسبب المنشات
فانصحك بتوكيل محام في العقاري وستاخذ حقك باذن الله فالقضية في صالحك 85 بالمئة وشكــــــــــــــــــرا

باسم الله ماشاء الله على الاجابة و على المعلومات القيمة

نورت عقولنا أخي الكريم malik

بارك الله فيك

و أخلص من خلال الموضوع و مناقشته

أن القضية التي طرحها السائل تنطبق عليها نقطتين أساسيتين عليه البحث فيهما:

أولا: أحكام الالتصاق المنصوص عنها بالقانون المدني

ثانيا: امكانية اكتساب العقار عن طريق الحيازة بالتقادم المكسب

شكرا للمرة الثانية، مع تمنياتي بالتوفيق للجميع

[maitr]

السلام عليككم ورحمة الله
إضاف إلى ما قاله الأخ malik يمكنك أن تتقدم بطلب تسوية الوضعية وذلك طبقا للقانون 15/08 المتعلق بتسوية الوضعية بالأضافة لرفع دعوى طبقا للإجراءات التي تقدم بها الأخ سابقا والله أعلم

[أنيس15]

لاتقادم مكسب أمام عقود الملكية
سندج ملكية صاحب الأرض قرينة قانونية على الملكية والحيازة وصاحب البناء لايمكن له أثبات عكس ذالك
الوعاء العقاري يشمل الأرض ومافوقها من بناء
رخصة البناء لا أساس لها من الأثبات مطلقا فيمايخص التصرف على العقارات

[سمية 85]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أنيس15

لاتقادم مكسب أمام عقود الملكية
سندج ملكية صاحب الأرض قرينة قانونية على الملكية والحيازة وصاحب البناء لايمكن له أثبات عكس ذالك
الوعاء العقاري يشمل الأرض ومافوقها من بناء
رخصة البناء لا أساس لها من الأثبات مطلقا فيمايخص التصرف على العقارات

مساء الخير اخي انيس اتمنى ان تكون بخير

فيما يخص القضية اظن ان الأخ اصاب لما طرح مسالة الحيازة

[أنيس15]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سمية 85

مساء الخير اخي انيس اتمنى ان تكون بخير

فيما يخص القضية اظن ان الأخ اصاب لما طرح مسالة الحيازة

أنا شخصيا لا اعتقد ان تثبت حيازته أمام سند ملكية صاحب الأرض ولايمكن فصل العقار عن بعضه لكن يمكن طرح النزاع أما القضاء العقاري وبعد أنتداب الخبير الذي يمكنه استعمال جميع الوسائل التي تثبت وأن البناء شيد من طرف الشخص الثاني في هذه الحالة ودائما حسب السلطة التقديرية للقاضي فأنه يلزم صاحب الأرض بالتعويض عن المنشآت التي بنيت فوق الأرض
تعرفي أختي سمية أن الأحكام دائما تتراجح بين قاض وأخر ولايمكن أن يكون حكم معين من محكمة معينة قرينة على أنتهاء القضية بنفس النتيجة
لقد مرت على قضية بخصوص مستثمرة فلاحية أستولى عليها أشخاص لايملكون أية صفة وبعد أخذ ورد ومحاكم ومرافعات كانت النتيجة هي ألزام المرجع ضدهم بالخروج من الأرض مع ألزام المرجعين أصحاب المستصمرة بتعويض المرجع ضدهم عن المنشآت والبنايات التي أقيمت على المزعة

[malik_8514]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أنيس15

لاتقادم مكسب أمام عقود الملكية
سندج ملكية صاحب الأرض قرينة قانونية على الملكية والحيازة وصاحب البناء لايمكن له أثبات عكس ذالك
الوعاء العقاري يشمل الأرض ومافوقها من بناء
رخصة البناء لا أساس لها من الأثبات مطلقا فيمايخص التصرف على العقارات

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أنيس15

لاتقادم مكسب أمام عقود الملكية
سندج ملكية صاحب الأرض قرينة قانونية على الملكية والحيازة وصاحب البناء لايمكن له أثبات عكس ذالك
الوعاء العقاري يشمل الأرض ومافوقها من بناء
رخصة البناء لا أساس لها من الأثبات مطلقا فيمايخص التصرف على العقارات

شكرا لك الاخ انيس على التوضيحات خاصة من ناحية السلطة التقديرية للقاضي . فلا يخضع سوى لضميره فقط فقد تكون المواد القانونية صريحة او الاجتهاد القضائي فيما يخص مسالة معينة واضح الا ان القاضي لحاجة في نفسه او تصور يميل عن الغرض المنشود في القضية

اما في ما يخص اسئلتك
صحيح ان عقد الملكية قرينة قانونية للملكية والحيازة معا لكن على من يملكها في حالة النزاع اثباتها ويقع عبئ الاثبات اولا على المالك من جهة
صاحب البناء يمكنه الاثبات بسهولة كما اشرنا في الموضوع السابق ويكفيه طرح سؤال واحد امام القاضي
اين كان صاحب الملكية لمدة 28 سنة رغم الاعتداء عليها؟؟؟ وما هي الاجراءات التي قام بها خلال الاعتداء على ملكيته؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
في هذا الحالة ينجو بخيار واحد اذا كان غائبا عن التراب الوطني واكيد لم يكن كذالك وهذا يسهل اثباته ايضا
- فيما يخص رخصة البناء هي وسيلة اثبات مقبولة قانونا ناهيك عن انها صادرة من ادارة رسمية البلدية
كما اود الاشارة الى نقطة مهمة
صاحب العقار هو لازال لم يملك العقار بدليل انه استفاد منه من البلدية والبلدية في هذا الشان تمنح قرارات استفادة للمواطنين هاته الاجراءات تكون عن طريق المداولة اضافة الى انه لو كان مالكا لما استدعته البلدية للتسوية
نقول هذه الاجراءات التي تقوم بها البلدية لا تعتبر مثل الوعد بالبيع لانها تمنح الارض للمستفيد كي يستفيد منها ومن ثم تجنح الى تسويتها معه خاصة اذا اثبت حاجته الماسة لها
ان العقود التي لم تسوها البلدية قبل صدور قانون التوجيه العقاري تنقسم لقسمين
كل الاراضي والعقارات التي حولت بموجب قانون التوجيع العقاري تصبح من اختصاص الوكالة العقارية وتسوى عن طريق الموثق - الوكالة العقارية هي التي تمنح قرارات الاستفادة -
العقارت الواقعة على تراب البلدية والماهولة من قيب المواطنين خاصة القديمة منها تسويها البلدية قسم الشؤون العقارية باشراف من وكالة مسح الاراضي مرورا بالمحافظة العقارية مصلحة الحفظ العقاري وتنتهي باصدار دفاتر عقارية
في مرحلة اداع الملفات يحق لاي شخص الاعتراض على اي شخص اخر مدع بالملكية بعريض ممضاة يحول الملف للمحكمة وتشهر عريضة الحكم الى حين الفصل في القضية
وفي قضية الحال تستطيع البلدية تسوية او طلب من المحكمة تسوية النزاع ما دامت الارض تابعة لها
مثلا مداولة تعويض الشخص الاول بقطعة اخرى في مكان اخر والتنازل مباشرة من طرف البلدية لصاحب البناء شكرا

[malik_8514]

اشكر كل الاعضاء الفاعلين في المنتدى شكرااااااااااااااااااااااا لكم جميعا

[malik_8514]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أنيس15

لاتقادم مكسب أمام عقود الملكية
سندج ملكية صاحب الأرض قرينة قانونية على الملكية والحيازة وصاحب البناء لايمكن له أثبات عكس ذالك
الوعاء العقاري يشمل الأرض ومافوقها من بناء
رخصة البناء لا أساس لها من الأثبات مطلقا فيمايخص التصرف على العقارات

شكرا لك الاخ انيس على التوضيحات خاصة من ناحية السلطة التقديرية للقاضي . فلا يخضع سوى لضميره فقط فقد تكون المواد القانونية صريحة او الاجتهاد القضائي فيما يخص مسالة معينة واضح الا ان القاضي لحاجة في نفسه او تصور يميل عن الغرض المنشود في القضية

اما في ما يخص اسئلتك
صحيح ان عقد الملكية قرينة قانونية للملكية والحيازة معا لكن على من يملكها في حالة النزاع اثباتها ويقع عبئ الاثبات اولا على المالك من جهة
صاحب البناء يمكنه الاثبات بسهولة كما اشرنا في الموضوع السابق ويكفيه طرح سؤال واحد امام القاضي
اين كان صاحب الملكية لمدة 28 سنة رغم الاعتداء عليها؟؟؟ وما هي الاجراءات التي قام بها خلال الاعتداء على ملكيته؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
في هذا الحالة ينجو بخيار واحد اذا كان غائبا عن التراب الوطني واكيد لم يكن كذالك وهذا يسهل اثباته ايضا
- فيما يخص رخصة البناء هي وسيلة اثبات مقبولة قانونا ناهيك عن انها صادرة من ادارة رسمية البلدية
كما اود الاشارة الى نقطة مهمة
صاحب العقار هو لازال لم يملك العقار بدليل انه استفاد منه من البلدية والبلدية في هذا الشان تمنح قرارات استفادة للمواطنين هاته الاجراءات تكون عن طريق المداولة اضافة الى انه لو كان مالكا لما استدعته البلدية للتسوية
نقول هذه الاجراءات التي تقوم بها البلدية تعتبر مثل الوعد بالبيع لانها تمنح الارض للمستفيد كي يستفيد منها ومن ثم تجنح الى تسويتها معه خاصة اذا اثبت حاجته الماسة لها
ان العقود التي لم تسوها البلدية قبل صدور قانون التوجيه العقاري تنقسم لقسمين
كل الاراضي والعقارات التي حولت بموجب قانون التوجيه العقاري تصبح من اختصاص الوكالة العقارية وتسوى عن طريق الموثق - الوكالة العقارية هي التي تمنح قرارات الاستفادة -
العقارت الواقعة على تراب البلدية والماهولة من قبل المواطنين خاصة القديمة منها تسويها البلدية قسم الشؤون العقارية باشراف من وكالة مسح الاراضي مرورا بالمحافظة العقارية مصلحة الحفظ العقاري وتنتهي باصدار دفاتر عقارية
في مرحلة ايداع الملفات يحق لاي شخص الاعتراض على اي شخص اخر مدع بالملكية بعريضة ممضاة يحول الملف للمحكمة وتشهر عريضة الحكم الى حين الفصل في القضية
وفي قضية الحال تستطيع البلدية تسوية او طلب من المحكمة تسوية النزاع ما دامت الارض تابعة لها
مثلا مداولة تعويض الشخص الاول بقطعة اخرى في مكان اخر والتنازل مباشرة من طرف البلدية لصاحب البناء شكرا